레버리지 투자에 대한 이해

사람마다 처한 배경이 다른 상태에서 무엇이 가장 좋은 선택인지를 보여주는 강의 였다.

무주택자인 나에게 가장 중요한것은 유주택자의 위치에 서는 것, 그리고 이를 위해 필요한 것은 실행력이지 최고의 선택을 하는것이 아니란 점이다. 1주택을 보유하게 되면 2주택은 조금만 모은다면 가능하다. 이는 바벨 전략이기도 한데 우선 안정적인 튼튼한 자산을 취득 후 다른하나는 마이너 포션으로 리스키한 아이템을 투자하는 방식이다.

작은 규모의 돈으로 많이 굴리는게 좋다는 점은 주식투자자인 나에게는 이해가 가지 않는 얘기였다, 왜냐면 수익률은 큰 자산이든 작은 자산이든 동일할 것이므로. 이는 틀림이 없으나 큰 투자단위는 실행에 시간이 걸린다는 점이 포인트이다. 즉 1년에 1억을 모을 수 있고 이를 투자한다면 3억이 필요한 투자보다 더 일찍 돈을 굴릴 수 있다는 얘기다.

게다가 2 주택의 경우 전세가율이 높은 시기에 내 자본이 적게 투입된다는 것은 레버리지가 높은 투자를 한다는 것인데, 주식과 달리 부동산 레버리지는 무이자 차입(전세금) 이다. 따라서 부동산은 고 레버리지 투자이지만 이자지출이 없어 투자자에게 매우 유리한 레버리지 투자 환경을 제공한다.

그으래서, 내집마련으로 내 자본을 쓰는게 아니라 전세끼고 매매로 부동산 투자를 해야한다는게 포인트이다.

물론 새벽보기님께서말씀 하셧듯 작은돈을 빨릴 굴리는게 중요하므로, 부동산 투자 전까지는 주식을 운용하면서 소자본을 빨리 회전하고 그 이후에 적정 자본이 쌓이면, 더 양질의 투자방식(부동산)으로 '갈아타기' 를 실행하는 것으로 나의 실행안을 설정하기로 했다.

그러나 한가지 명심할 점은, 나는 주식에 손을 놓으면 안된다라는 점이다. 소자본의 회전에 관한 내용이기도 하고 가치 창출의 가능성이 다른게 바로 주식이기 때문이다. 주식은 그 가치 자체가 엄청나게 상승할 수 있는 자산으로 세상에 없던 가치를 만들어내 세상의 부를 흡수하는 주식 들이 탄생한다. 반면 부동산의 경우 가치는 크게 변동 되는 것이 아닌 인플레이션에 대한 명목가격 인상의 영향이 큰 자산이라는 것이다. 즉 신축이 지어진다면 그것은 땅의 가치를 그대로 흡수하고 신축이라는 감가 "0" 의 네거티브 프리미엄이 없는 가치로(장부가) 가격이 형성되고 이후 dramatic한 가치 자체의 상승 없이 화폐가치에 좌우되는 경향이 있다. 그러나 자본주의에서는 부의 효과는 연동되어 있기에, 실물 세상에서 부가 증가된다면, 주식이든 부동산이든 이에 영향을 받고 그 가치를 대변하게 되므로 장기적으로 봤을 때는 주택가격에 반영되게 된다.

1주택 매수는 연말에 결정 짓도록 하고, 나는 앞으로 돈을 모은 습관에 치중하련다.