안녕하세요.
Say Do 입니다.
여러분 이거 아셨나요?
실전반은 역시 다르네요...
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실전반 수강 하면서
실제 투자로 이어질 수 있도록
실전을 알려준다는 의미의 쿠폰.
실전반 열심히 해서
꼭 쿠폰을 사용할 정도로
매물코칭까지 이어가보겠습니다!
1강은 제주바다 멘토님께서 진행해주셨습니다.
(마음도 바다처럼 넓으시고 깊으신 제주바다님)
1.시장을 해석하는 법
부동산 투자공부를 하면서 많은 기사들을 접하게 됩니다.
저는 아직도 기사에 조금 솔깃해질 때가 있는데
그 원인을 알게 되었습니다.
바로 사실확인 작업이 없었기 때문이었습니다.
기사나 뉴스를 보면
'아 저렇구나'
'아 그렇구나'
라고 넘겨버리는 습관이 있었는데
제주바다님의 강의를 듣고
이제부터는 변해야겠다고 다짐하게 되었습니다.
사실확인 하는 방법들을 알게되었고
기사에서 이야기 하는 내용이 어디까지 맞고 틀렸는지
스스로 판단해보고 검증해보는 과정을 꼭 행동으로 옮기겠습니다.
기사나 뉴스를 보면서
'아 저렇구나'
'아 그렇구나'
라고 했지만
이제부터는
'어느 지역의 매매시장은 이렇고 전세시장은 이렇구나'
'다른 지역의 상황은 조금 다르네? 공급때문일 수 있겠구나'
'이 지역의 매물수는 증가하고 있네? 전세는 어떻게되지?'
'선호도가 높은 단지위주로 거래되면서 회복을 했구나'
'선호도가 중간 정도의 단지는 어떻지?'
'장기적인 추세와 단기적인 추세가 이렇구나'
'아 지금은 조급해할 필요가 없구나'
라고 생각하는 훈련을 하겠습니다.
기사 그대로를 받아들이는 것이 아닌
사실확인과정을 통해 현재 시장의 흐름을
정확한 데이터와 기준을 갖고 바라보겠습니다.
BM : 시장의 흐름을 스스로 판단할 수 있으려면 사실확인 과정이 필요하다.
여러가지 방법으로 사실확인을 하고 생각하고 스스로 해석해나가야겠다.
기사를 전부 믿지 말고 시장을 해석하는 힘을 길러서 나의 시야와 판단을 믿자.
2.가치판단 과정
투자할 때 가치판단 과정은
숲에서 나무로 내려와야함을 깊이 깨닫게 되었습니다.
숲 : 시/구
군락 : 생활권
나무 : 단지
이렇게 숲부터 보지 않으면
그냥 퉁쳐서 생각하게 됩니다.
저도 투자를 공부하기 전에는 이렇게 생각했어요.
'서울이니까~ 경기도보다 서울이 훨씬 낫지~'
'무조건 서울에 투자해야지~ 무슨 경기도야~'
그런데 제주바다님께서 알려주신 방법대로 하니
경기도가 서울보다 더 수익률이 높았던 투자의 시기가 있었습니다.
크게 시/구를 보고
분임을 하면서 생활권순위를 정하고
단임을 하면서 단지의 우선순위 즉 선호도를 파악하고
다른 급지의 지역도 같은 과정으로 반복하다보면
급지가 낮은 단지가 지역내에서 더 선호하는 단지고
상승률이 높은 단지라는 것을 찾을 수 있다는 것을 배웠습니다.
정말 중요한 것은 선입견을 깨는 것이었습니다.
투자의 본질은 가치 대비 싼 것을 사는 것이데
선입견 때문에 본질을 보지 못하게 만들 수 있기 때문입니다.
'지금은 이전보다 더 날카롭게 가치를 파악해야해요'
제주바다님께서 말씀해 주셨던 '날카롭게'의 의미를
다시 되새기면서 어느 하나도 게을리 하지 않을 것임을 다짐했습니다.
제주바다님께서
선입견을 깨고 기회를 잡기 위해서는
현재의 가치(입지와 선호도)뿐만 아니라
미래가치(호재)도 알고 있어야 한다고 하셨는데요.
00지역처럼 입지와 선호도가 지금도 좋은데
재개발 재건축이 진행되면서 미래가치가 충분한 곳을
더 집중적으로 파악해야겠다고 생각했습니다.
BM : 지금 시점에서는 무작정 '좋은 것'을 좇기보다 임장과 임보를 더 날카롭게 판단할 수 있도록 기본기에 집중하자. 선입견을 깨기 위해서는 미래가치도 예상할 수 있어야 하며 숲에서 나무를 보는 관점을 갖자. 제대로 비교하고 분석할 수 있어야 더 좋은 투자를 할 수 있다.
3.수도권 투자기준
서울 수도권을 구별로 급지를 부여하는 것이 정말 좋았습니다.
큰 틀이 있는 느낌이어서 넓은 서울과 수도권을 한번에 이해하기 훨씬 수월했습니다.
각 급지별 특징을 설명해주셨고 급지를 왜 봐야하는지까지 알려주셨습니다.
실제로 과거에 똑같은 투자금으로 5급지에도 투자할 수 있었고
1급지에도 투자할 수 있었다는 사실이 정말로 놀라웠습니다.
"투자할 때는 내가 아는 좋은 것만 보는 것이 아니에요."
"좋은 급지도 같이 보고 있어야해요"
-제주바다님
심지어 현재의 시장에서도 비슷한 일이 일어나고 있었고
이런 큰 시장을 보지 못한다면 좁은 시야로 투자를 했다면
좋지 않은 결과를 가져올 수 있었던 것이죠.
정말로 투자란 무엇이고 어떻게 시장을 파악하고 있어야 하는지 알게되었습니다.
분위기임장에서 얻는 생활권 순위가 투자에 정말로 직접적인 영향을 줄 수 있다는 것을 배웠습니다.
사람들이 어떤 환경을 더 좋아하고 커뮤니티가 더 잘 형성되어 있고 입지요소가 있는 곳을 찾아서
투자를 한다는 것이 정말로 큰 차이를 만들어 낸다는 것을 배울 수 있어서 좋았습니다.
수도권의 특성상 교통을 빼놓을 수 없었습니다.
교통은 곧 직장 때문에 중요한 것이었고 이미 직장이 많은 지역은 어떻게 구분해야 하는지
그리고 역세권과 비역세권의 차이가 어떻게 되고 수익률이 어떻게 달라지는지 배웠습니다.
소액으로 투자할 수 있는 기회가 오히려 구축보다 연식이 괜찮은 단지들에서
먼저 올 수 있다는 사실은 이번 강의에서 정말 너무너무 중요한 포인트였던 것 같습니다.
그리고 그 기회는 찰나에 지나가며 계속해서 노려보고 있지 않다면 100% 놓친다는 것도 잊지 않겠습니다.
BM : 내가 아는 지역이 아닌 더 좋은 급지의 가격도 살펴보자. 생활권 순위를 잘 알고 있어야 하며 분임할 때 제대로 날카롭게 바라보자. 수도권에서의 교통이 갖는 의미를 잊지말고 사람들이 더 선호하는 단지가 무엇인지 가치판단을 제대로 할 수 있는 투자자가 되자. 다음투자까지 생각하면서 투자결정을 해보자.
4.권역별 특징
수도권을 크게 권역으로 묶어서 특징들을 설명해 주셨습니다.
동남권, 남부권, 서부권, 동북권으로 묶어서 정말 이해하기 쉬웠습니다.
각 권역이 갖는 특징과 가격형성 과정을 보여주셨고
어떤 리스크가 있고 투자 우선순위는 무엇인지 배웠습니다.
각 특징과 리스크를 대비할 수 있는 투자전략이 정말로 좋았고
이 전략은 후기에 남길 수 없기 때문에 적용할 점만 적겠습니다.
그 지역의 특징을 파악하고 일자리와의 접근성과 학군지의 수요를 같이 보면서
연식,입지 우선순위를 파악하겠습니다.
무조건 84를 우선순위로 보지 않고 지하철을 도보로 이용할 수 있는 59단지와 함께 보면서
비교평가를 하고 가치판단을 한 후에 투자 우선순위를 결정하겠습니다.
지역의 재개발과 재건축 현황을 파악하고 앞으로 어떻게 달라질지 상상하며
서울과의 가격차이가 어떻게 벌어질지에 대해 고민해보겠습니다.
바라보는 지역이 베드타운이라면 교통에 가장 우선순위를 두고 가치판단을 하겠습니다.
또한 뉴타운이 들어오는 지역은 환경이 개선되며 선호도가 높아지기 때문에 더 좋은 투자처가 될 수 있다는 것을 명심하겠습니다.
BM : 모든 지역의 특징이 다르다. 그 지역이 갖는 특징을 정확히 파악하고 핵심가치가 무엇인지 찾아내서 그것을 중점으로한 투자우선순위를 적용하겠다. 핵심입지가치를 파악하는 연습을 더 해야하고 그것이 가지는 단지와 아닌 단지의 비교를 통해서 검증하며 깨닫고 성장해나가자.
매수와 매도 그리고 보유까지 어떻게 해야하는지 아낌없이 나눠주시는 제주바다님.
정말 감사합니다.
선배 투자자로서 정말 값진 경험을 수강생들을 위해 말씀해주신 것 절대 잊지 않겠습니다.
이번 강의는 제가 투자를 공부하면서 한층 더 성장할 수 있는 발판이 된 것 같습니다.
생각을 더 깊이하고 어떤 로직으로 사고방식을 갖춰야하는지 제대로 배웠습니다.
좋은 강의해주셔서 정말 감사드립니다!!><
실전반 27기 화이팅!!!
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