서울 투자하려면 취득세 구간 다시 낮춰야 할까요?(양도세 계산 sheet 첨부) [에비안]

3주택 취득세 8%

. . .

서울에 투자하려면,

지방거 먼저 팔아서 취득세 1~3%로

줄이는게 무조건 이득 아니야-!?

매매가 8억만 해도

취득세가 7천만원인데...

안녕하세요!

즐겁게 성장하는

에비안입니다.

최근 고민이 생겼습니다.

저는 지방에 1채(1호기),

수도권에 1채(2호기) 물건을

가지고 있는데요.

이번 월부학교에서 빈쓰 튜터님께서는

종잣돈을 모아서,

세번째 주택은 서울을 타겟으로,

내년에 투자를 하라는 조언을 해주셨지만

8%라는 취득세의 벽이

너무 높게 느껴졌습니다.

튜터님!

1호기 팔아서 취득세율 다시 낮춰서

서울 사는게 좋지 않을까요?

(취득세만 5천만원 이상

세이브 할 수 있는데요..!!)

같은 질문을 여러번 드렸습니다.

빈쓰 튜터님께서는,

꼭 그렇지 않을 수 있어요.

어떤게 이득일지는

직접 계산을 해봐야 해요!

라고 말씀해 주셨습니다.

1호기에 대한 기대 시세차익이

아주 크지는 않았기 때문에,

당연히 매도하고 5천만원 이상의

취득세를 아껴 서울에 투자하는게

이득일거라는 막연한 추측만

하고 있었는데요.

다만, 내년에 1호기를 매도하게 되면

2년 보유 요건을 채우지 못해

양도세를 기본 세율이 아닌

60%(1년 이상 2년 미만 보유)로

부담해야 하는 단점이 있었습니다.

저는 아래와 같이

1호기 매도의 편익과 비용을

따져보았습니다.

1호기 매도 시 얻을 수 있는 것

1호기 매도로 회수한 시세차익과 투자금을

서울 투자에 보탤 수 있음

서울 투자 시 취득세를

1~3%대로 낮출 수 있음

1호기 매도 시 포기해야 하는 것

2년 내 매도할 경우 기본세율 불가능

60%의 높은 양도세율을 부담해야 함

1호기에 대한 추가 시세차익 포기

그리고,

편익과 비용을 제대로 저울질 해보려면

구체적인 금액으로 따져봐야겠다고

생각했습니다.

첫번째, 1호기 매도로 인한

기회비용을 계산해보자.

우선, 1호기 매도로인한

기회비용을 계산해 보았습니다.

(모든 금액은 예시입니다.)

즉, 2년 이내 2.8억원의 가격에

양도세 60%를 부담하며 팔 경우

투자금과 수익을 합친

회수 금액이 6,140만원인 반면

2년 이후 (언젠가) 매가가

전고점 수준인 3.8억으로 높아지고

기본 세율 구간이라면

회수 금액은 1.4억원으로

2년 내 2.8억원에 매도했을 때

약 8천만원의 기회비용이

발생하는 셈이었습니다.

한편, 1호기를 매도한다면

취득세율이 다시

1~3%대로 내려가므로,

약 10억원 매가의 서울 물건 매수 시

취득세(+지방세)가

8,400만원에서 3,300만원으로 내려가

5,100만원의 취득세를 절감할 수 있는

장점이 있었습니다.

그렇다면,

1호기를 매도함으로써

포기한 금액 약 8,000만원과

1호기를 매도함으로써

절감한 취득세 5,100만원을 더해

2,900만원이 여전히 손해이므로

1호기를 매도한 후,

2,900만원 이상,

거래세를 고려하면

약 3,000만원 이상

더 버는 투자를 할 수 있어야지만

매도의 효용이 있는 구조였습니다.

두번째, 1호기를 매도했을 때와

매도하지 않았을 때,

할 수 있는 최선의 투자는?

계획대로 내년에 1호기를 매도할 경우

예상 종잣돈 2.7억원에

회수한 6천만원이 더해져

약 3.3억원의 투자금을 확보할 수 있고,

취득세는 2~3%대로 내려가

매매-전세 차이 약 3억의 물건에

(투자금 3억, 취득세 약 3천만원)

투자를 할 수 있습니다.

반면 1호기를 매도하지 않을 경우

종잣돈은 2.7억원 수준이고,

취득세는 8%로

매매-전세 차이 약 2억으로

(투자금 2억, 취득세 약 6천만원)

투자할 수 있습니다.

그리고 추가로,

현재보다는 전세가율이 상승해

전세가율 70% 수준에서

투자할 수 있다는 가정을

해보았습니다.

ex. 투자금이 3억이라면

매매가 10억, 전세가 7억

(전세가율 70%)

ex. 투자금이 2억이라면

매매가 7억, 전세가 5억

(전세가율 70%)

이렇게

각각의 경우에

할 수 있는 최선의 투자처를

제 앞마당에서 찾아보았는데요.

1호기를 매도할 경우,

1호기에서 회수된 금액을 합쳐

아래와 같은 단지를 매수할 수 있었습니다.

반면 1호기를 매도하지 않을 경우,

내년까지 모을 수 있는 종잣돈으로

8%의 취득세를 부담하며

아래와 같은 단지를 매수할 수 있었습니다.

셋째, 그렇다면 이 두 단지의

기대 시세차익은 얼마일까요?

전고점을 기준으로 했을 때,

A 매물은 13억까지 상승했던 단지입니다.

장기적으로는 전고점 이상으로

상승할 가능성이 높지만,

현재 10.3억에서

전고점까지 매매가가 회복한다는

가정 하에서의 기대 시세차익은

+2.7억원 (세전)입니다.

반면, B 매물의 전고점은

9.6억으로, 7억원에 매수한다고 가정 시

시세차익은 +2.6억원 (세전) 수준입니다.

즉,

1호기를 매도했을 때와

매도하지 않았을 때

기대 시세차익의 차이가

1천만원 수준으로,

1호기 매도로 인한 기회비용

3천만원을 넘어서지 못했습니다.

1호기를 매도하고

취득세율도 줄이고

튀어나온 투자금으로

조금 더 좋은 거 매수하면

훨씬 더 이득이겠지..?

(아니야)

물론, 같은 금액으로

더 벌 수 있는 물건을

찾을 수 있느냐, 그렇지 않느냐 하는 것은

투자자의 ‘실력‘에 달려 있는 문제이므로

같은 시뮬레이션으로

누군가는 ‘매도하는 것이 이득이다’라는

결론을 낼 수도 있습니다.

또한 예상했던 것보다

1호기의 매매가 상승이 조금 더 빨라,

2년 내 매도하더라도

시뮬레이션을 한 것보다

더 많은 시세차익을 남기고

매도할 수 있는 가능성 등

상황에 따른 액션 플랜도

달라질 수 있겠습니다.

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그렇지만

단순히 머리 속으로 뭐가 더 이득일지

추측만 해보는 것보다는

실제 계산을 해보고,

1호기를 매도하고 투자하려면

이 물건보다는 더 벌 수 있는 물건을

찾아야겠구나,

빨리 앞마당을 늘리고

좋은 물건을 찾을 수 있는

실력을 키워야겠구나!

라는 다짐을 해볼 수 있다는데

큰 의의가 있었던 것 같습니다.

또한,

생각보다 기대 시세차익의

유의미한 차이가 나지 않으므로

1호기를 함부로 매도하지 말아야겠다

라는 다짐으로도 연결시킬 수 있었습니다.

향후 투자 계획을 세우는 데 있어

조금이라도 도움이 되시길 바라며,

양도세 계산 sheet도 첨부드립니다.

긴 글 읽어주셔서

감사합니다 ♥

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀