2주차 강의후기[서울투자기초반 14시 65조 민준파더]

안녕하세요. 하다보면 된다고 믿는 민준파더입니다^.^

저는 개인적으로 이번 서기반 강의에 대한 원씽은 200% 꽉꽉 채워듣기로 정해놓았는데요.

오늘은 1회차를 듣고 배우고 느낀 점을 제 워딩으로 편하게 적어보려 합니다.

강남을 알면 서울이 보인다.

우리 월부인들의 투자 종착지 강남. 강남은 직장, 교통, 학군, 환경 + 프리미엄을 모두 갖춘 제일의 땅이라고

생각합니다. 강남의 가치와 가격을 알면 앞으로 넓혀 나갈 수도권 앞마당의 위상과 가격 적정성을 알 수 있을

것이라고 생각합니다. 물론 꾸준힌 비교평가를 통해 가능하겠쥬ㅎㅎ

강의를 들으면서 아주 지엽적인 부분까지 세심하게 짚어주셔서 이해하기가 좋았습니다.

몇 가지만 추려보면,

1) 직장 파트에서 종사자 대 사업체 비율을 통해 질 좋은 일자리 여부를 직관적으로 비교할 수 있구나.

2) 교통 파트에서 물리적 거리도 중요하지만, 더 중요한 것은 얼마나 빠르게 도달할 수 있느냐구나.

그리고 이용가능한 노선이 어떤 노선인지, 선호노선까지 빠르게 도달할 수 있는지 등

생활권과 단지마다 교통의 특징을 잘 기억해두자.

3) 학군 파트에서 특목고 진학률의 의미. 절대값 10명의 의미를 기억하고 기준으로 세워두자.

4) 커뮤니티의 의미. 지극히 정성적인 개념이지만 지불능력이 있는 사람들일 수록 우리끼리 커뮤를 원한다.

어플이나 카페를 통해 소식을 전하고 소속감과 유대감을 향유할 수 있다.

시장이 인정하는 가격의 의미

동작구 상도푸르지오클라베뉴를 임장하면서 느낀 것은 아파트 자체는 좋은데, 입지가 좋지 않아

가격이 싸보이진 않는다는 것이었습니다. 멘토님께서는 이 생각에 블록 하나를 더 쌓아주셨습니다.

클라베뉴의 가격이 지금은 시장에서 받아들여지지 않지만 주변 단지들의 시세가 더 올라 시장의 분위기가

바뀌거나 할인분양을 통해 분양가격이 내린다면 언젠가는 수요자들이 그 가격을 받아준다는 것이었습니다.

결국 중요한 것은 가격이고, 가격이 싸냐 비싸냐는 비교평가를 통해 판단할 수 있다는 월부의 아주 근본적인

원리를 또 다른 논리로서 깨닫게해주셨습니다.

시장은 항상 움직이는 유기체와 같아서 시세스캐닝과 트레킹을 꾸준히 해야겠다는 생각이 들었습니다.

왜 내가 갔을 땐 못봤지?

사당 생활권을 설명해주시면서 동작동 스위첸포레힐즈 바로 앞이 4호선 노선이 지하철에서 지상철로 바뀌는

구간이라고 말씀해주셨는데, 난 왜 몰랐지...? 지도를 더 꼼꼼하게 보고 임장을 심도있게 해야겠다는 생각이

들었네요ㅜㅜ 사실 저 단지 매임을 안해서 제대로 파악이 안되어있었는데 이번 임장지가 끝나면 동작구 매임을

조금 더 진행해야겠다는 생각이 들었습니다ㅎㅎ

결국 절대량을 채우는 노력이 필요하다는 낙타점프님 칼럼내용이 다시 떠오르네요ㅎㅎ

단지 대 단지를 비교할 때.

단지 대 단지 비교평가를 할 때 지난 실전반에서 식빵파파님께서 말씀해주신 강남접근성, 환경, 학군, 상품성을

기준으로 단지를 비교해왔는데, 이번 강의를 듣고 환경부분에 입지 및 환경개선여지를 더 심도있게 고민해야겠다는 생각이 들었고, 전세상승 및 전세난이도에 대한 고민도 함께 해야겠다는 생각이 들었습니다.

환경이 개선되는 곳의 기축단지는?

지난 1주차 강의에서 제주바다님이 말씀해주신 관심깊게 지켜봐야할 뉴타운과 그 곳에서 환경개선의 수혜를

받을 수 있는 기축단지의 의미를 다시 생각했습니다. 주우이님께서 신길뉴타운의 삼성래미안을 예시를 들면서

입지개선의 수혜를 받아 키맞추기가 이뤄지는 기축들의 힘을 제대로 알려주셨네요ㅎㅎ

이에 더해 교통이나 개발호재가 완성될 시점의 시장 분위기에 따라 호재가 가격에 얼마나 반영되어있는지도

비슷한 조건의 지역을 찾아 비교평가를 해봐야겠다는 생각이 들었습니다!

10억이라는 가격

처음 영등포구를 임장할 때 들었던 생각은 전용 59가 10억이라고? 였습니다..

지방의 가격에 익숙해져있던 제가 10억이라는 가격이 익숙하지 않아 시세지도를 그리고 시세표를 작성하면서도

10억이나 11억이나 그냥 똑같이 비싸네.. 라는 생각을 했던 것 같아요.

첫 실전반에서 신세 튜터님께서 시세스캐닝을 자주 하라고 말씀해주셨는데, 이번 강의에도서 주우이님께서도

같은 말씀을 해주셔서 바로 실행해야겠다는 생각이 들었습니다ㅎㅎ 실전반끝날때 분명히 스캐닝한다고 했는데

안했네요..ㅎㅎ 시세트레킹을 완벽하게 해내겠다는 생각보다 허들을 낮춰서 더 자주 여러번 스캐닝을

당해야(?)겠다는 생각이 들었습니다. 양식을 채우는 것보다 스스로 꾸준히 아는 것이 중요하다는 걸 상기하였네요ㅎㅎ 신세튜터님께서도 적을필요없다, 일단 보라고 하셨는데... 반성 ㅜㅜ

20평대와 30평대를 함께 봐야하는 이유

멘토님께서는 지금과 같이 시장이 좋지 않을 때 왜 20평대의 가격이 더 빠르게 움직이는지 필수재의 개념을

들어 설명해주셨는데요. 그래서 30평대의 가격이 상대적으로 저평가된 단지들이 있다는 것에 굉장히 공감이

되었습니다. 트레킹을 하다보면 30평대가 상대적으로 싸다는 느낌을 받은 적이 여러번 있었는데,

찰나에 그냥 지나친 생각을 멘토님께서 짚어주시니 개념으로 이해가 되었네요ㅎㅎ

시세지도, 시세표, 시세그루핑을 한 바닥에 작성하게 20평대와 30평대 가격을 잘 봐야겠습니다ㅎㅎㅎ

지난 내마중 강의에서 서킬스 조장님께서 20평대 가격을 주로 보되, 30평대가 저평가된 단지가 있으니

잘 캐치해야한다고 하셨는데, 같은 맥락에서 말씀해주신것 같아요^^

대규모공급은 어디까지 영향을 미칠까요?

공급장표를 작성하며 드는 고민은 인접한 하급지의 대규모 공급이나 물리적으로 거리가 먼 지역의 대규모 공급은

지금 임장지에 얼마나 영향을 미칠까였습니다. 과거에 공급이 있던 시기에 전세가와 매매가가 어떻게 움직였는지,

지역별로, 단지별로 계량화해보는 과정이 필요하다는 생각이 들었습니다. 이번에 멘토님께서 시연해주신

아실의 전세가 변동률 기능을 활용해봐야겠다는 생각이 듭니다.

필사한 강의내용은 전부 나누고싶지만, 제가 꼭 비엠해야겠다는 내용 위주로 적어보았습니다.

요즘 제가 고민하고 있는 0호기 매도와 관련해 멘토님께 말씀드리지도 않았는데,

강의 마지막에 답을 주셨네요ㅎㅎ

"투자에서 사는 것도 중요하지만 가치를 찾아갈 때까지 기다릴 수 있는 체력도 중요합니다.

그런데 만약 행복하지 않다면 기다리는 것이 쉽지 않을 거예요.

투자를 하면서 내가 좋아하고 행복해하는것이 무엇인지 꼭 찾으시길 바라겠습니다."

감사합니다!!