[2024 지방투자기초반] 지방투자기초반에서 배운대로 1호기 투자를 실행했습니다(수정본)



안녕하세요. 하다보면 된다고 믿는 민준파더입니다.

올해 초 지방 1호기 후기를 일부 수정하여 다시 업로드합니다ㅎㅎ

투자한지 6개월이 된 시점에서 복기도 하고 투자해놓은 물건의 상황도 면밀히 살펴볼 좋은 기회가 된 것 같아요.

당시 투자경험도 처음이라 제가 겪고 느낀 것을 최대한 자세하게 기록하는데 초점을 두었습니다

(장문주의..)

이 글을 썼던 당시엔 실전반, 지투반 경험이 없었고,

지방투자기초반을 통해 1호기 투자를 실행한 제 경험담이 많은 분들에게 도움이 되었으면 좋겠다는 마음이었습니다.

1) 들어가며

1호기를 투자했을 당시 저는 위에서 말씀드린 것처럼 실전반, 지투반 수강경험이 없었습니다ㅎㅎ

그 때는 실전반 수강신청에 계속 실패하여 강의공백을 없애고자 실전준비반과 지투기초반을 계속 재수강하고 있던

상태였는데요. 당시 강의에서 제 가슴을 뜨겁게 울렸던 자모님의 말씀이 아직도 떠오릅니다.

"왜 지금 지방투자 안하는지 모르겠어요. 이해가 안돼요. 대장까지 싼 시장이예요.

만약 대장이나 신축이 오르기시작했다면 아직 덜 오른 단지를 찾아내려는 노력을 해야죠.

충분히 투자가 가능해요. 지금은 지방에서 5천~1억 벌면 아주 잘 한 투자예요."

*잘한 것 : 강의공백을 메꾸기 위해 실준반과 지투기초반을 계속 재수강한 것

2) 매물털기

실준반과 지투기초반을 연달아 들으면서 이번 임장지에서는 기필코 투자를 하리라는 마음으로 매물을

털었습니다. 강의에서 배운대로 매물털기 루트를 미리 그려놓고 최대한 촘촘히 예약을 하고 워크인을 병행했습니다.

비교할 수 있는 중소도시 앞마당이 한 개 도시뿐이라 제대로 매물을 털어야 비교의 폭이 넓어지겠다는 마음으로

눈에 불을 켜고 다녔던 것 같아요.

*잘한 것 : 매임 루트를 그리고 안 들어가본 부동산이 없도록 한 것

*잘 못한 것 : 비교할 수 있는 앞마당이 적었던 것

3) 매물과의 조우

지방투자기초반이 끝난 23년 12월 초, 열심히 전화임장을 하던 도중,

나온지 얼마 되지 않아 네이버부동산에 아직 올라가지 않은 물건이 있는데

세입자가 살고 계셔서 집을 보기 어렵다, 평일 저녁에만 집을 볼 수 있다는 물건을 브리핑 받았습니다.

전세만기가 도래하여 임차인은 갱신권을 사용하여 계속 거주하고 싶다는 의향이 있으나,

집주인은 급하게 매도를 하고 싶어한다는 물건을 만나게되었습니다.

갱신되는 전세금액이 당시 실거래가보다 1천만원 높아서 투자조건에 아슬아슬하게 부합하는 물건이었어요.

그러나 임차인이 휴일에는 절대 집을 안보여주고, 평일 저녁 7시 이후에만 집을 보여준다는 물건이라

평일 저녁에 집을 보러 지방에 내려가야하는 상황이었습니다(도어 투 도어 3시간...ㅜㅜ)

'어쩔 수 없다. 불편의 다리를 건너자.'

"사장님 저 볼게요. 제일 빠른 날짜로 예약잡아주세요." 질러놓고 나서 반차를 올렸습니다..ㅋㅋ

전화를 끊고 등기소 어플로 등본을 떼보니 집주인이 2년 전에 3.6억에 매수했고, 전세를 2년 채우고

바로 매도하려고 내놓았다는 사실을 알게되었습니다(가격은 예시입니다)

강의에서 배운대로 협상포인트를 찾으려고 했습니다.

'왜 2년만에 바로 팔지? 여긴 앞으로 공급이 없어 전세가가 계속 오를 것 같은데..

매도인이 투자자라고 했는데 뭔가 사정이 있는게 아닐까?'

*잘한 것 : 전화임장을 루틴대로 한 것. 협상포인트를 찾으려고 노력한 것.

*잘 못한 것 : 좋은 조건의 매물을 찾았다고 스스로 만족한 것. 감정을 배제하지 못한 것.

4) 매물임장

어찌어찌 반차를 내고 찾아간 부동산... 도착해보니 저녁 7시가 넘은 시간이었습니다.

초등학교 2학년 아이를 키우는 집. 집 상태는 아주 깨끗했어요.

매물을 볼 때는 자모님이 알려주신대로 내가 정말 매수한다는 마음으로

신발장 단이 내려앉은 곳은 없는지, 타일에 금간 건 없는지, 싱크대 상판에 균열은 없는지, 싱크대 배관은

배수가 잘 되는지 등 아주 디테일하게 살펴보았습니다. 3개월 전에 보일러까지 교체했다는 사실도 캐치...

사실 여러번 매물을 봤던 단지라서 집 상태를 보기가 더 수월했습니다.

강의 중 게리롱 님께서

"매물을 많이 보면 집 현관을 열자마자 구조가 한 눈에 보이고, 투자가 가능한 집인지 감이 팍 옵니다."

라고 말씀하셨던 것이 기억이 납니다.

집을 보면서 임차인께 여쭤보니 아이가 초등학교 2학년이라서 졸업할 때까지는 쭉 살고 싶다는 말씀을 들었고,

'아 갱신권을 쓰시지만 중간에 나가실 일은 없겠구나... 중간에 나가신다고 해도 전세가 부족해서 다음 세입자는

다시 맞출 수 있겠다'는 생각이 들었습니다.

나는 2년뒤에 매도하고 회수한 투자금과 수익금을 서울에 갈아끼울 생각이니까 이미 갱신권을 써서 2년 뒤

매도가 용이한 물건이 될 수 있겠다는 생각도 들었어요. 지금 살고계신 세입자께서 집을 매수할 고민도 하셨다는

사실도 알게 되었습니다.

강의에서 코크드림님께서,

"임차인의 상황은 필사를 하는 수준으로 기록해놓아야 합니다. 그래야 다음 계약 때 협상의 카드로 사용할 수 있어요."라고 말씀하셨던 것도 생각이 났어요. 그래서 인사를 마치고 나오자마자 휴대폰에 빠르게 옮겨적었습니다.

*잘한 것 : 진짜 사겠다는 마음으로 꼼꼼히 집 상태를 살핀 것. 강의 내용을 매임 때 적극 적용한 것.

5) 협상의 시작

사실 집을 보고 많은 고민을 했습니다. 그래서 냉정하게 상황을 바라보려고 종이에 하나씩 적어보았습니다.

다음은 제 의식의 흐름입니다.

- 집주인은 3.6억에 매수하여 2년만에 3.7억에 내놨다?(가격은 예시입니다)

임차인은 갱신권을 쓰면서까지 살고 싶어하는데? 매수당시 전세금과 큰 차이가 없는데? 왜?

돈이 필요하거나, 명의가 필요하겠구나.

- 그렇다면 네고를 해보자. 쉽진 않겠지만 부동산 사장님이 손사레를 칠 정도로 가격을 제시해보자.

왜냐면 사장님은 내가 등기를 떼봤다는 걸 모르실테니까. 3.5억으로 제시하면 사장님이 나를 설득하려고

집주인 상황을 더 자세히 설명해주시지 않을까?

- 생각대로 사장님께서 집주인 상황을 술술 풀어놓기 시작. 어쨌든 돈이 필요한 상황이라 3.5억은 힘들다는 의견

- 협상의 기술에서 읽은 대로 적극적으로, 솔직하게 요청하고 도움을 요청해보자.

저녁도 못 먹고 3시간이 걸려 내려왔다며 계속 도움을 요청하니 결국 사장님이 매도자에게 전화를 걸었음.

- 사장님이 3.5억을 말하니 매도인 입에서 반욕설이..ㅋㅋㅋ 3.65억 아래로는 절대 안된다는 매도인...

그래서 협상의 기술에서 나온대로 앵커링효과, 양보행동패턴을 적극 활용하여 결국 3.63억까지 네고 성공...

(지금 돌이켜생각해보면 참 무모했던 것 같습니다...)

*잘한 것 : 등기부등본 미리 떼본 것, 천천히 종이에 적어가며 상황을 파악한 것, 협상의 기술을 적용한 것

*잘 못한 것 : 목표매수가인 3.5억까지 네고하지 못한 것

6) 매물코칭을 받지 않기로 결정하다(+ 따라오는 후회)

지금 생각하면 당연히 매물코칭을 받았어야했지만,

당시엔 매물코칭 비용에 대한 심리적 허들 + 임장지를 두달동안 털었다는 근거없는 자신감이 발동했습니다ㅜㅜ

'지금 이 지역은 앞으로 공급이 부족한 수준. 전세가가 여기서 더 떨어지긴 어렵다.

더 벌진 못하더라도 잃지 않는 투자는 가능하겠다.'는 생각이 들었습니다.

기존 앞마당은 앞으로 공급이 많은 수준은 아니지만, 계약시점과 전세만기시점에 입지가 좋은 땅에 브랜드 신축

공급이 예정되어 있어 전세 리스크가 있다고 판단하였습니다.

*잘한 것 : 결정 한 것. 앞마당에 다 가보진 못했지만 전화임장을 다 돌린 것.

*잘 못한 것 : 매코를 받지 않은 것. 기존 앞마당의 매물을 현장에서 보지 않은 것.

7) 계약

집을 매수하기로 한 이상 강의에서 배운 것을 최대한 활용하자는 생각이 들었습니다.

그리고 평소 실전투자 경험당 칼럼들을 요약필사했던 것이 큰 도움이 되었습니다.

세낀 물건 매수 프로세스는 직전 수강했던 실준반 강의에서 배웠기에 큰 어려움 없이 진행하였습니다.

특히, 모든 조건이 합의된 가운데 가계약 문자를 증빙하고 가계약금을 보내는 것과

임차인이 전세보증보험 가입을 희망하여, SGI가 아닌 HUG로 가입토록 유도하여 다음 투자 물건의

보증보험이 SGI 물건이어도 문제가 없도록 하였습니다.

가계약금을 보내기 직전에 너나위님께서 "오늘 깎은 것이 내 일당이다" 라고 말씀하신 것이 생각나

50만원을 추가로 네고할 수 있었습니다.

*잘한 것 : 50만원 더 깎은 것. 매수프로세스를 평소에 공부한 것.

*잘 못한 것 : 다시 생각해보니 추가 네고에 매도인이 언짢았을 수도 있었겠다는 생각이 듬.

7) 글을 마치며... + 복기

부동산에 대해 1도 모르던 제가 월부에 들어와 공부하고 일궈낸 첫 투자라 기쁩니다.

매물코칭을 받지 않아 찜찜한 부분도 있지만, 그래도 잃지 않는 투자를 했다는 선배들의 말씀에 응원이 됩니다.

아직 갈 길이 멉니다. 10채까지는 경험이라는 너바나님의 말씀을 새기고, 더 벌진 못하더라도 잃지 않는 것에

투자하여 목표를 이룰 때까지 시장에 남아있는 투자자가 되겠습니다.

+ 강의에서 배운대로 지방 중소도시는 자체 공급의 영향이 정말 큰 것 같아요.

매수할 당시엔 5천만원만 벌어도 첫 투자 경험으로 의미가 있겠다고 생각했는데 6개월이 지난 이 시점에

전세가와 매매가가 딱 그정도 수준으로 올라주었네요.

아직 매도하려면 1년이 넘게 남았어요. 상황에 자만하지 않고 기준에 맞게 행동하는 투자자가 되겠습니다.

다음 2호기 후기는 0호기 자산재배치 + 가치있는 서울투자 후기가 되었으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다^^