1.
투자행위는 미래에 얻을 이득이 현재 얻을 이득보다 크다고 판단하여, 현재 얻을 이득을 유예하는 행위다.
기본적으로 "만족유예"라는 심리적 현상이 포함된다.
2.
문제는 이 "만족유예"를 언제까지 / 무엇으로 / 어떻게 할 것인가?이다.
여기에는 답이 존재하지 않는다.
그냥 내 생각를 적어둔다.
3.
난 확정된 것을 좋아한다.
이것을 지칭하는 용어는 다양한다.
안전마진, 따박따박, 월배당형, 임대수익형등
나의 성향은 자연스레 이런 투자방향으로 나를 인도했다.
처음에는 그래서 적금류를 했다.
내가 처음 돈을 모을때 재형저축은 연단리 5%정도를 줬다.
이걸 포함해서 다양한 적금을 들어서 돈을 빡씨게 모았다.
4.
이후에는 내가 관심있는 대상인 부동산으로 임대수익형 투자를 했다.
내가 처음 집을 산 시기는 16년도였다.
당시는 08년봄의 고점 가격을 약 9년만에 회복한 시장이었다.
9년만에 고점을 회복하는 과정도 험난했다.
08~12까지는 두번의 하락장이 있었다.물론 두번의 반등도 있었는데,
항상 그 반등보다 더 큰 하락이 나오면서 5년동안 평균 -20%정도 빠진 가격을 형성했다.
이 기간동안 늘어난 통화량, 임금, 물가등을 고려했을 때 구매력 기준으로는 사실상 반토막 난 것이다.
개별물건은 -40%까지인 경우도 많았고, 특히 실거주 가치가 약한 재건축 물건이 그러했다.
잠실 아시아선수촌 대형도 -40%가까운 하락을 보인 시기다.
이후 13~16까지 상승장 초입도 그 강도는 약했다.
거래량은 상당히 많았지만, 가격은 아주 완만하게 올랐다.
그러다 보니 고점 논란이 있었고, 대부분 집값 상승에 대한 기대감은 없었다.
당시 난 만29세였기 때문에, 당연히 아무것도 모르고 이런 분위기에 젖어 있었다.
그럼에도 불구하고 현금으로 들고 있기 부담스러운 벌크가 된 다음에는 자연스럽게 부동산을 보고 있더라.
그리고 레버리지 하나없이, 월세수익형 투자를했다.
월세를 70정도를 받았는데, 지금 가치로 환산하면 140정도다.
그리고 18년도에는 월세수익형 물건을 하나 분양받는다.
5.
확정된 것을 좋아하는 나의 성향+
벌크가 생기니 자연스럽게 부동산이라는 대상을 선택했고 +
확정된 것을 가장 확실하게 실현하는 방법이 월세 수익형 투자였다.(돌이켜 보니, 당시에는 모름)
그렇게 나의 첫 의사결정이 있었다.
현재 한채는 매도했고, 한채는 보유중인데
월세는 모두 상당히 올랐고, 시세도 각각 물가상승률, 임금상승률 정도는 비트하며 올랐다.
하지만 이 투자를 하면서 몇가지 사실을 알게된다.
6.
월배당형(임대수익형)투자는 투자수익률을 낮춘다.
왜냐하면 이런 물건의 특징이 임대수익을 주긴 하지만, 가격상승이 더디다.
기업도 똑같다. 배당성향이 높고, 배당을 많이 주는 회사는 ROE가 낮다.
유보금에 대한 효율이 안좋기 때문에 배당을 하는 것이다.
즉 현금흐름을 실시간으로 돌려주는 회사는 그만큼 회사의 수익성이 낮을 수 있다. 그렇지 않다면 최댜한 많은 돈을 재투자하는게 유리하다.
월세 수익률이 높은 물건은 그만큼 사람들의 임대수요만 많고, 매수 수요는 적다는 뜻일 수 있다.
물론 이렇게 단순하지는 않다.
대부분을 다 외주에 맞기고, 무형 자산인 브랜드 기반의 애플은 유보이익을 많이 쌓을 필요가 없다.
다만 배당은 세금적으로 문제가 있고, 이외에도 부수적으로 많은 문제가 있기 때문에 자사주를 소각하는 방식을 통해 주주들에게 현금흐름으로 많이 돌려주고 주가를 높이는데 이익금을 사용했다.
또 어떤 회사는 ROE가 상당히 오랜시간동안 시장 수익률에도 미치치 못했는데,
배당성향도 낮다. 이경우 오너일가가 회사를 자기것으로 생각하는 경우가 많다. 한국에 이런 기업이 많다.
7.
당연히 이런 현금흐름형 자산의 한계가 있다.
현금흐름형 자산이라는 뜻 자체가, 사실은 성장성이 약하다는 뜻이 내재되어 있다는 것이다.
문제가 하나 더 있다.
8.
현금흐름으로 생기는 돈은 그 벌크가 건물급이 아니면 사실상 푼돈이다. 몇십만원~몇백 수준이다.
물론 이 돈이 작다는 뜻이 아니라, 생활비 수준의 돈이라는 뜻이다.
당연히 생활수준을 높이거나, 현재를 안락하게 하는데 사용할 확률이 높아진다.
그리고 만약 재투자를 한다면 세금을 다 제하고 들어온 돈으로 재투자하는 것이기 때문에 사실 효율적이지 않다. 어찌보면 바보 짓일 수 있다.
배당을 재투자 할거면, 사실 배당을 전혀하지 않고 회사 내부에서 유예후 재투자하는 것이 유리하다.
그것이 아니라면 자사주 소각을 통해 자기자본을 낮추면서 높은 ROE를 유지하는 회사를 사는게 맞다.
이건 부동산도 그렇다.
월세수익형 물건은 대부분 임대수요만 풍부하고, 매수 수요는 약하다.
또한 사용을 험하게 하는 경향이 있다.
그래서 아파트 20년차와 오피스텔 10년차는 노후도가 비슷하다.
그만큼 가치가 깍이는 감가상각이 더 잘 일어난다.
물론 오피스텔같은 곳도 대지를 포함하기 때문에 대지지분에서는 인플레가 일어난다.
하지만 그 비율이 작고(높은 용적률) 건축비는 가뜩이나 비율이 높은데 사용을 험하게 하는 문제로 더 많은 비율이 빠르게 감가상각된다.
9.
즉 투자를 해당 투자자산의 수명이 끝날 때까지 얻어지는 이익이라고 정의하면,
현금흐름형(배당, 월세수익)이 생각보다 이익이 아닐수 있다는 사실을 알게된다.
물론 그럼에도 불구하고 차곡차곡 쌓아가는 느낌과, 공짜돈으로 재투자하는 기분
거기에 생활의 안락함까지 주기 때문에 무조건 이 투자가 나쁘다고 생각하지는 않는다.
다만 이런 특성은 수익성을 갉아서 주는 것일 확률이 상당히 높다는 것을 알고 선택해야 한다.
그래서 난 젊은 사람들 대부분에게 맞지 않는 방식으로 본다.
10.
아직까지 내 월현금흐름은 사업을 통해 우상향 하고 있다.
그래서 아직은 이런 현금흐름형 투자가 필요 없다고 판단했다.
거기에 더해서 아직 노동력을 상실하는 시기가 아니라, 노동생산성이 올라가는 시기이기도 하다( 적어도 40대 중반까지는)
내 목표중에 하나가 평생 내 사업체에서 일하는 것인데, 이건 어찌보면 불가능한 목표일 수도 있다.
그래도 적어도 내 건강과 환경이 허락하는한 그렇게 하고 싶다.
내가 현금흐름형 투자를 본격적으로 시작할 시기는 아마도 나의 노동력 상승을 체감하기 시작하고, 나이가 중장년층으로 접어들면서 일 것이다.
그 전에는 자산의 벌크를 키워나가는 투자를 할 것이다.
지금 자산의 벌크를 잘 키워놓으면, 이를 현금 흐름형 투자로 전환 했을 때, 기대되는 현금흐름은
지금부터 현금흐름을 생각하고 하는 투자의 합보다 훨씬 더 클 것으로 본다.
즉 1) 자산의 벌크를 먼저 키우고 2) 현금흐름화
1) 처음부터 현금흐름화
중에서 전자가 더 유리할 것으로 본다.
물론 그만큼 만족유예를 할 수 있는 여건이어야 한다.
11.
그래서 난 부동산에서는 아파트
금융에서는 연금계정이 가장 유리하다고 본다.
원본 글 : https://blog.naver.com/kyungjain
댓글 0
탑슈크란 : 눈덩이를 키울 수 있을 때 키워 놔야 나중에 떨어지는 게 더 많다는 진리를 잘 정리해주셔서 도움이 되었습니다. 감사합니다.
늘빛나 : 감사합니다. 배울 점이 많습니다.
독과점 : 감사합니다. 현금흐름이 좋다는 것은 성장가치가 낮다는 것을 의미한다는 말씀 새로운 내용입니다. 좋은글 감사합니다.