광명 뉴타운 글 하나로 모두 정리하기!

25.05.27

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지난 시간에는 철산주공을 모두 살펴봤다

1. 광명시는 서남권의 허리 역할을 한다. 상급지로는 목동이 있다. 지리적으로는 구로구나 금천구보다 남쪽에 있지만 주거환경과 학군등의 차이로 이들(구로,금천)을 상급지로 보지는 않는다.

2. 원래 광명시는 철산동,하안동 투툴이었다. 하지만 일직동이라는 새로운 교통중심지가 생겼고, 최근에는 광명뉴타운이 대거 개발되면서 광명동이 새로운 주거지로 부상중이다. 사실상 철산,하안 생활권이 확장되는 것이며 이는 지역의 위상을 바꾼다. 광명은 동으로는 하남, 동북으로는 구리, 서북으로는 고양시 덕양구, 동남으로는 구성남과 비슷한 급지로 본다.

3. 원래는 이 비슷한 급지중에서 가장 불리한 입지로 봤었다. 이유는 서남권의 낙후도가 심하다는 점과 철산,하안 지역만이 유일한 아파트 주거지였기 때문이다. 하지만 광명동에 신축 아파트기 대거 들어오고, 철산도 재건축이 거의 대부분 진행되면서 지역의 위상이 달라지고 있다. 다만 아직은 공급의 한복판을 지나기 때문에 눌림이 매우 심하고, 이런 공급에 의한 눌림은 28년까지도 지속될수 있다는 점에서 현재 대중들의 눈에서는 타 권역의 동급지 대비 조금은 멀어져 있는 상황이다. 그래서 이번 강의에서 다루는 지역이기도 하다. 난 이런 지역을 매우 좋아한다.

4. 오늘은 철산주공 재건축 글에 이어서, 광명 뉴타운에 대해 간단히 살펴본다. 재건축은 아파트를 아파트로, 재개발은 빌라등을 아파트로 바꾸는 것이다. 주민구성이나 학군 측면에서 당연히 재건축이 상급 상품이다. 하지만 뉴타운은 개발의 효과가 극적이며, 교통과 위치만 좋다면 상품성 개선은 바로 학군 개선으로 연결된다. 주민구성도 매매거래가 일어나면서 서서히 바뀐다. 그래서 투자로는 오히려 더 좋을 수도 있다.

5. 일단 아래 리스트를 보자. (공공 재개발 등은 제외) 총 2.5만 세대다. 2.5만 세대나 신축 아파트 입주 물량이 7년동안 몰려있다. 바로 옆 동네인 철산에도 재건축등으로 1만세대가 신축 아파트로 공급되었다. 이 일대에 약 4만 세대의 신축 아파트 공급이 대략 7년동안 집중적으로 이뤄지는 것이다. 가격이 눌릴 수밖에 없다. 중단기적으로는 악재다.

1구역 : 광명자이더샵포레나 (25.12 / 3585세대)

2구역 : 트리우스 광명 (24.12 / 3344세대)

4구역 : 광명센트럴 아이파크 (25.11 / 1957세대)

5구역 : 광명 자이힐스테이트sk뷰 (27.07 / 2878세대)

9구역 : 광명 롯데캐슬 시그니쳐 (27.10 / 1509세대)

10구역 : 광명 호반써밋 그랜드에비뉴 (24.10 / 1051세대)

11구역 : 광명 힐스테이트(가칭) (27~28 / 4291세대)

12구역 : 광명 자이(가칭) (27~28 / 2097세대)

14구역 : 광명 푸르지오 포레나 (23.09 / 1187세대)

15구역 : 광명 푸르지오 센트베르 (22.10 / 1335세대)

16구역 : 광명 아크포레 자이위브 (21.04 / 2104세대)

6. 위 단지들을 지도에 표시하면 아래와 같다. 광명 사거리역(7호선) 기준으로 북쪽과 남쪽으로 나눠서 지도에 표시해봤다. 북쪽은 초록으로, 남쪽은 핑크로 표시했다. 일단 북쪽을 먼저 보자. 광명 사거리 역에 가까울 수록 입지가 좋은 것이다. 센트럴 아이파크와 자이힐스테이트의 경우 역과 가까운 동은 도보로 10분 정도 소요되는 역세권으로 볼 수 있다.

7. 남쪽으로는 단지가 많고, 아직 일반분양 전 단계인 단지들도 있다. 광명 뉴타운의 대장은 11구역이 분명해보인다. 역과 가장 가까우며, 단지 규모도 가장 크고, 브랜드도 현대건설로 가장 좋다. 아마 광명 전체에서도 대장역할을 할 것이다. 철산주공12,13단지가 재건축 되기 전까지는 광명에서 대장 역할을 할 것이다.

물론 철산 2단지( 철산 푸르지오 하늘채) 3단지(철산 래미안자이) 4단지(철산 센트럴 푸르지오) 7단지(철산역 sK뷰)도 입지가 좋지만 연식과 세대수 측면에서 광뉴11구역에 비해 좀 딸린다. 그래서 광뉴11구역은 철산2,3,4,7단지 그리고 철산자이더 헤리티지와 비슷한 가격이거나 미세하게 더 높은 가격을 받을 것으로 본다.

12구역도 철산역과 가깝다는 면에서 좋다. 그 다음으로는 9구역과 14구역이 좋아보인다.