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원본 글 : https://blog.naver.com/kyungjain
1.
저번 글에 이어서 작성한다.
루키 세대인 3대에게 가장 중요한 것은 학업이다.
그리고 이 학업을 좌우하는 것이 학교의 성취도와 사교육이다.
특히 중학교 서열이 가장 중요하다.
초등학교때 기초학력이 결정되지만 이는 학교 서열로 나타나지는 않는다.
또한 고등학교는 이미 특목고나 자율형 사립고등이 있고,
이미 어느정도 학업성취도가 결정난 상황이기 때문에 중요도가 조금 떨어진다.
그래서 보통 중학교의 학업성취도를 본다.
데이터가 완전하지는 않지만, 그래도 참고할만 하다.
일단 강동구내 학교의 성취도 서열을 보자.
강동구 평균보다 높은 학교는
최상위권 : 명일 / 한영 / 강일
상위권 : 성덕여 / 성내 / 동북 / 강명 / 신암 / 신명 / 상일여 / 강동
2.
이렇게 학교만 파악할게 아니라,
이 학교가 어디에 위치해 있는지(배정되는 아파트를 대략적으로 알 수 있음)가 중요하다.
3.
여기서부터는 개인적인 생각이다.
난 시장가격에 모든 것이 반영되어 있다고 생각한다.
난 개포와 잠실이 비슷한 급지라고 생각한다.
또 잠실과 여의도는 비슷한 급지로 생각한다.
그 이유는 가격이 똑같아서다.
여기서 사람들은 이렇게 반문한다. 개포와 잠실중 개포가 더 비싸잖아! 무슨 소릴 하는거야?
내가 비슷한 급지라고 표현한 것은 땅의 가치만 가지고 말한 것이다.
잠실엘스와 개포자이중 당연히 개포자이가 더 비싸다.
현재 24평 기준 개포자이는 22억정도 한다.
반면 잠실엘스는 18억후반 정도다. 약 3억정도 차이가 난다.
개자프 대비 잠실엘스가 약 15%정도 더 싸다.
그러면 당연히 개포가 상급지인가? 아니다.
개자프는 23년식이고, 잠실엘스는 08년식이다.
연식차이를 감안하면, 잠실엘스가 같은 급지라도 15%~30%정도는 원래 더 싸야 한다.
하지만 엘스는 그 가격보다 높다. 만약 엘스자리에 4세대 아파트가 있었다면,
개자프보다 더 비쌌을 것으로 추정된다.
개인적으로는 디에이치자이개포가 현재 개포 신축 대장으로 보는데,
여기가 22~24억 정도고, 잠실엘스가 18~19정도니, 20%정도 엘스가 더 싸다.
개인적으로 엘스 자리를 제일 좋게 보기때문에 이렇게 개포에서 신축중 가장 좋은 자리와 비교해보면
둘은 상당히 유사한 가격임을 알 수 있다.
여의도 시범과 잠실주공5단지, 둘다 해당 동네 재건축 대장주다. 가격은 상당히 흡사하다. 그래서 잠실과 여의도도 비슷한 급지로 본다. 이런 관점에서 동부이촌동은 한급지 높다고 볼 수 있다.
4.
왜 강동구 학군 이야기를 하다가, 잠실/여의도/개포를 언급했는가?
다시한번 이야기하지만, 난 대부분의 사람들이 멍청하다고 생각하지만,
이 대부분의 사람들 의사결정의 합인 가격은 멍청하지 않다고 생각한다.
그래서 시장 가격을 인정하는 것에서부터 입지공부가 이루어져야 한다고 생각한다.
학군을 파악하고, 학군을 고려해서 입지 파악하는 것 물론 좋다.
문제는 단순히 학군만 가지고 판단하는 것이다.
또 내가 알기로 위 데이터는 문재인 정부 이전에 학업성취도 데이터를 가지고 만든 것으로 알고 있다
(혹시 내가 잘못 알고 있다면 이야기 해달라)
그러니 신축으로 변해서 입주자들의 수준이 변한 것을 반영하지 못한다.
거기에 더해서 입주자들의 자식 대부분이 아직 초등학생이고, 중학교 입학전이라면?
그렇다면 우린 과거를 가지고 미래를 맞추려다 큰 실수를 하게 되는 것이다.
난 결국 학업성취도는 입주자들 수준을 따라 간다고 본다.
그리고 그것은 시차를 두고 반영된다.
왜냐하면 신축 아파트에 입주하는 사람들이 젊기 때문이다.
그래서 학군을 이런식으로 단순 판단해서 해당 단지의 가치를 평가하는 것은 위험하다고 본다.
다시한번 말하지만 가격에 진리가 있다고 믿어야 하며
아울러 가격에 반영된 요소중 시간이 지날수록
감가상각되는 요소가 무엇인지만 발라서 보면 된다.
신축이라는 요소가 가장 감가상각될 요소고
재건축(구축)이라는 이유가 가장 가치가 오를 수 있는 요소가 된다.
물론 어떤 재건축은 대지지분이 커서 이걸 더 과하게 반영하기도 한다.
난 그래서 학군을 그렇게 중요요소로 보지는 않는다.
아니, 정확하게 이야기하면 학군 데이터를 그렇게 믿지 않는다.
그것보단 가격을 믿는다. 가격이 학군을 결정할 것을 믿는다.
강동구 대장은 둔촌주공이 될 것이다.
앞으로 15년이 지나면 둔촌주공에서 100% 배정받는 학교가 공부를 가장 잘 할 것이라고 믿는다.
그리고 현재 대장은 그라시움이기 때문에,
5~10년후에는 그라시움에서 100% 배정받는 학교가 가장 성취도가 좋을 확률이 높다고 믿는다.
난 이렇게 사고한다.
5.
일명 신축밭은 생활환경이 좋다.
또 동시에 신축으로 만들어진 고덕동과 상일동같은 경우 입주자들의 수준이 균질하다.
이런곳이 보통 학군 형성에 유리하다.
아마 다음 상승장에서 이런 신축밭은 시세 탄력성도 상당한 위력을 발휘해 줄 것이다.
하지만 이런 신축밭의 문제도 있다.
새롭게 신축밭이 될 곳에 비해 아직 시세서열상 우위를 보여주고 있지만
지는 태양이다. 반면 재건축 완공을 앞두고 있는 곳은 뜨는 태양이다.
강동구는 둔촌주공이 그 역할을 할 것이다.
세대수가 상당하기 때문에, 이후 둔촌동 중소규모 재건축에 영향을 주면서 많은 부분 동네의 위상이 달라질 것이다.
원래 내가 둔촌주공을 사고싶었던 이유이기도 하다. 둔촌동을은 결국 평균시세에서도 고덕동을 이길 것이다.
다만 그렇다고 고덕,명일,상일,암사가 시세가 빠진다는 소리는 아니다.
다만 서열상으로 밀릴 확률이 거의 100%라는 뜻이다.
나도 고덕,명일,상일,암사쪽 아파트를 매수했는데 이게 이쪽 동네의 한계이기도 하다.
물리적으로 멀기 때문에 그 앞에 신축이 들어설 때, 특히 신축밭으로 들어서는 입지가 생길때 밀리게 될수밖에 없다.
이런 현상은 경기도 상급지가 서울 중급지들에게 밀리는 현상이 나타난 것과 그 맥락이 같다.
다만 그게 다음 상승장에서 티날 정도로 진행되지는 않을 것이어서, 소유자들 모두 상승률이 만족스러울 것이다.
다만 초장기 보유(물려줄) 주택으로 보기에는 이런 한계가 있다고 이야기하는 것이다.
나도 이쪽 보유자니, 이쪽 보유하신 분들은 너무 기분 나빠하지 마시길... (더 잘해서 상급지 갑시다!!!)
다만 시세탄력성이 서울에서 가장 좋고, 거래량도 가장 좋기 때문에
상급지 갈아타기 용도로 이만한 곳이 없는 것도 사실이다. 이게 내가 매수한 이유다.
댓글 0
탑슈크란 : 집단 지성의 결정체인 가격 믿고, 복잡한 의사결정시 참고하겠습니다. 감사합니다.
도로로록 : 가격은 멍청하지 않다.. 명심해야할 말이네요!
행건부부 : 와 가격이 학군을 결정한다 너무 공감입니다~ 좋은 글 감사합니다!