작성일: 24.6.15.

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안녕하세요 마이로드입니다.

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월급쟁이 부자들

네이버카페 게시판 중

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Q&A 게시판이 있습니다!

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이 게시판에 올라오는 질문들 중

계약갱신청구권 질문이 빈번하더라구요.

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자주 궁금해하시는 정보들을 뽑아

틈틈히 '월부알쓸부잡'시리즈로

작성해보고자 합니다.

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오늘은...!

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우리 생활과 맞닿아 있지만

내 상황에 맞게 적용하기 어려운

'계약갱신청구권'

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사례를 적용해

이에 관한 정보가 필요하신 분들께

도움이 될 글을 작성해보고자 해요.

​

계약갱신청구권이란?

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계약갱신청구권은 말 그대로

세입자가 임대차 계약의

갱신을 요구할 수 있는 권리입니다.

통상적으로 임대차 계약을

2년 기준으로 체결하는데,

계약갱신권을 쓰면 임차인이 동일한 조건으로

2년 연장할 수 있는데요.

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(보장받을 수 있는 기간이 2년+2년로 4년인것이죠!)

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​

임차인이 계약갱신요구권으로

2년 연장을 요구했을 때

임대인(집주인)은

법에서 인정하는 정당한 사유 없이는

이를 거절할 수 없습니다.

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계약갱신 청구권 행사 기간은?

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​

계약갱신청구권 행사기간은

계약만기 6개월전부터 1개월 전까지입니다.

​

다만, 2020년 12월 10일 이후

최초로 체결되거나

갱신된 임대차의 세입자는

계약만기 6개월전부터 2개월 전까지인데요.

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​

현재는 2024년이므로,

대부분 2020년 12월 10일 이후

최초계약하거나 갱신되었을 테니,

​

계약갱신청구권 행사기간은

계약만기 6개월부터 2개월 전까지로

알고계시는 것이 좋겠습니다.

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​

예를 들어보겠습니다.

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2022년 12월 10일에 계약을 채결한 세입자,

계약갱신권으로

임대차계약을 연장하고자 합니다.

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​

만기인 2024년 12월 10일 2개월전인

2024년 10월 9일 밤 12시까지

계약갱신청구권을 행사해야 합니다.

즉 임대인(집주인)에게 계약갱신청구권 행사의사를

이 기한까지 밝혀야 한다는 뜻입니다.

​

​

일찍부터 계약갱신청구권 행사를

요구하기 위해서는

2024년 12월 10일의 6개월전인

2024년 6월 10일 이후부터 가능하겠네요.

​

​

계약갱신청구권 행사는

정해진 기간에 해야 효력이 발생하므로

기간을 잘 계산해두셔야 합니다.

​

계약갱신 청구권 행사 방법?

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​

세입자가 집주인에게 갱신을 요구할 때는

대면, 전화, 문자, 카톡, 이메일, 내용증명

다양한 방법으로 가능합니다만,

​

문자 등의

정확한 증거를 남길 수 있는

매체로 하는것이 좋습니다.

묵시적갱신이 된 후에도

계약갱신청구권이 행사 가능할까요?!

​

​

세입자가 묵시적 갱신 등으로

얼마의 기간을 살고 계시든

1회에 한하에 계약갱신청구권을

행사할 수 있습니다.

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​

묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사로

보지 않기 때문입니다.

​

어쨋든 1회!

1회에 한해 사용하실 수 있습니다.

​

계약갱신청구권을

쓰지 않겠다는 특약,

효력이 있을까요?!

​

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​

없습니다.

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​

집주인과 세입자가 사전에

계약갱신청구권을 행사하지 않기로 약정하거나

계약만기에 나가기로 약정하였다고 하더라도

세입자는 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

​

​

주택임대차보호법은 강행규정이므로

계약갱신청구권에 관한 규정에 반한 약정은

효력이 없습니다.

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계약갱신청구권을 사용한 연장계약,

세입자 중도해지 가능?!

발생하는 중개비는 누구부담?

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​

계약갱신청구권을 사용하여

임대차 계약을 연장할 경우

2년의 기간을 연장할 수 있습니다.

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​

그러나 여기서 중요한 점은,

세입자가 중도에 임대차 계약을

해지할 수 있다는 점인데요

다만 계약해지를 통보한 후

3개월 이후에 효력이 발생합니다.

​

​

묵시적 갱신처럼 말이죠!​

​

이때 새로운 세입자를 들이기 위한

부동산 중개비(복비)는 누가 부담할까요?!​

세입자가 중도해지 했으니,

세입자가 부담해야 할까요?!

​

​

아닙니다.

계약갱신요구권을 사용한 연장계약시

세입자의 중도해지가 가능하므로

그냥 정상해지된것으로 봅니다.

따라서 임대인이 부담해야 합니다.

​

​

​

2023년 12월 31일 만기인 임차인이

계약갱신청구권을 사용하여

2024년 3월 15일까지 살다가,

​

" 다른 집으로 이사가야해서요~

보증금 돌려주세요~"

​

하는 상황이 생기신다면

3개월 후인 2024년 6월 15일

원칙적으로는 돌려주셔야 한다는 말이죠.

​

새로운 세입자를 들이는 중개비도

부담하셔야 하구요.

​

​

사실 임차인에게

많이 유리한 항목이긴 합니다.

계약갱신청구권을 사용한 연장계약시,

임대료 인상은 5%만 가능할까?

​

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​

​

네 그렇습니다.

또한 알아두셔야 할 점은

무조건 5% 인상이 가능한것도

아니라는 점입니다.

​

​

세입자의 갱신요구권 행사에 따른 계약은

임대로 5%의 범위에서 인상이 가능하지만

5% '범위'이며 세입자와 협의하셔야 합니다.

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계약갱신청구권을 사용한 연장계약시,

전세에서 월세로 전환이 가능할까?

​

​

원칙적으로 안됩니다.

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​

계약갱신청구권은 종전 임대차와 '동일한 조건'으로

갱신되어야 하는 권리입니다.

따라서 전세에서 월세로 전환하거나

월세에서 전세로 전환하는 것은

모두 종전과 동일하다고 볼 수 없어

원칙적으로 안되는 것이죠.

​

다만, 세입자의 동의가 있으면

전환이 가능합니다.

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​

또한 전세에서 월세로 전환할 때는

전월세 전환율인 2.5%를 초과할 수 없습니다.

이는 주택 임대차보호법에 명시되어 있어요.

​

​

월세에서 전세로 전환될때는?!

법적 조항이 없으므로

시장에서 적용되는 전환율을 적용합니다.

계약갱신청구권 거부,

무조건 안되는 것일까?

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​

​

아닙니다.

집주인이 세입자의 갱신청구를 거절할 수 있는

사유 9가지가 있습니다.

위 내용을 보시면 아시겠지만,

대부분 세입자가

뭔가 계약을 위반했을 경우인데요.

​

요약하면

1. 세입자의 임대료 연체 등 계약위반

(1,2,4,5,9호)

2. 주택의 철거, 재건축, 멸실 등( 6,7호)

3. 집주인의 보상금 제공(2호)

4. 집주인(또는 직게존비속) 실거주(8호)

계약갱신청구권 거부를 위해서는

임대차 계약기간 만료일부터 6개월전~2개월 전까지

임대차보호법이 규정하는 9가지 사유 중 하나를 골라

세입자에게 임대차 계약의 갱신거절의사를 표해야 합니다

​

​

1. 내용증명발송

2. 직접 만나거나 전화로 말하며 녹음

+내용확인 차원의 문자, 카톡 남기기

3. 직접 만나거나 전화로 말하며 녹음하기

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​

제일 확실한 방법은 내용증명이겠죠?!

​

​

만약 세입자가

내용증명을 수령하지 않아 반송되는 경우,

2번 방법을 하셔도 됩니다.

​

​

임대인이 실거주 이유로

계약갱신청구권을 거절할 때

무조건 소명해야 할까요?!

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그럴 필요는 없다는

판례가 있습니다.

​

임대인이 실거주 목적으로 갱신거절을 했는데,

임차인이 갱신요청을 한 상황에서

임대차 계약 종료일 2개월 전까지

납득할만한 소명자료를 통해

실거주 목적을 소명하지 않았다고

계약갱신요구권이

행사되어야 한다고 주장한 사례인데요.

​

​

이 때 법원은 임대인의 손을 들어주었습니다.

임대인의 실거주 소명은 임대인이 해주는 것이 아니라

세입자가 입증해야 한다고 판단했는데요.

​

그럼 실거주를 이유로

계약갱신권을 거절하면 되겠네요?

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​

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이건 또 아닙니다.

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​

세입자의 계약갱신청구권을

집주인이 실거주를 사유로 들어 거부한 후

제 3자에게 임대하면 손해배상을 해야해요.

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아래 3가지 경우 중, 큰 금액으로 말이죠.

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1. 기존 환산임대로 3개월분

2. 기존과 새로운 환산임대료 차액 2년분

3. 세입자가 입은 손해액

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이에 관한 판례 역시 있어요.

임차인이 갱신요구를 하지 않았더라도

임대인이 문자를 통해 실거주를 이유로

확실히 갱신을 거절한 상황,

임차인이 계약갱신청구 요구는 어렵겠다 판단하며

행사하지 않은 상황인데요.

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이후 임대인이 실거주를 하지 않고

임대를 준 사실을 임차인이 알게되었습니다.

​

이에 따라 기존과 새로운 환산임대로

차액 2년분에 해당하는 2250만원의

손해배상액을 지급해야한다는 판결이 난 사례입니다.

계약갱신청구권에 관한 유의점과 판례는

사실 양이 어마어마한데요.

​

​

전세에서 월세 환산 계산이라던지,

임대인이 계약갱신청구 거부를 명확히 하는법,

또는 원활한 매도를 위한 계약갱신청구권 소멸법 등

더 다루지 못한 부분이 있습니다.

​

​

이 부분은 다음에 이어서

작성해보도록 하곘습니다.

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​

​

계약갱신요구권에 있어

궁금하신 점이 많이 풀리셨으면 좋겠네요.

​

​

또한 읽으시는 분들께

당부드리고 싶은 말씀은,

사람과 사람간의 계약에서

원만한 합의점이나

수용가능한 부분들이 있다면

협의해나가면서 해나가는 편이

좋은 때도 있다는 점입니다.

​

​

임대차 3법의 계약갱신청구권,

임차인에게 많이 편파적인 조항이고,

이에 따라 임차인과 임대인의 갈등이 빈번한데요.

​

​

현명하게 대처해나가셨으면 좋겠습니다.

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​

읽어주셔서 감사합니다.

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