열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 76기 37조 클레어]

이번 강의에서는 부동산의 입지에 대한 내용이 가장 인상 깊었다.

좋은 입지를 아는 것이 너무나 중요한 만큼, 좋은 입지에 대한 기준이 6가지로 나뉘고 그 중에서 직장과 교통이 중요하다는 부분도 인상적이었다.

좋은 투자 = 같은 가격에 더 가치가 높은 부동산을 사는 것

가치를 알게 되면 좋은 것들 (장기 투자, 손절)

좋은 입지를 어떻게 알 수 있을까?

1) 직장 - 직장과의 거리가 어떻게 되지?

2) 교통

3) 학군

4) 환경 - 백화점, 부자들이 좋아하는 곳 등

5) 호재/ 악재

6) 브랜드

-> 이 중에 직장과 교통이 압도적으로 중요함

내 수요 뿐만이 아니라 타인의 수요도 고려를 해야함 (많은 사람의 수요가 있는 걸 사는게 중요함)

언젠가 다시 파는게 중요하기 때문에!!

실거주가 그래서 어려움! 내 수요도 체크해야하니까

투자는 내 소유는 상관없음

1) 직장

전통의 강자 : 한양 도성/ 종로 / 중구 / 여의도 영등포/ 강ㄴ마

떠오른 지역: 가산 대림, 마곡, 상암 수색, 잠실 (잠실이 많이 떠오르고 있음)

강남역 제외하고 많이 타고 내리는 곳이 잠실임 / 판교

떠오를 지역: 용산/ 삼성역

서울시 도시 기공 계획

이 판도를 뒤집기 어려움 (판교 예외)

앞으로 투자하는 곳은 강남 지역과 얼마나 연계되는지 파악해야함 (얼마나 빨리 갈 수 있는가)

판교가 크고 있음/ 특히 판교 회사는 아이티로 높은 연봉이 많음

2) 교통

강남 접근 노선 2,3,7, 9 신분당선

시청 접근 노선 1,2,3,5,6

영동포, 여의도 접근 노선 1,2,5,9

2,3,9, 신분당선 이 중요 !!

중심지에 얼마나 빨리 가느냐가 중요

평가 기준

강남 30분 이내인가 - s 등급 (영원히 수요가 높음) / 용적률이 아주 높지 않은 이상

강남 1시간 이내 / 종로 여의도 구로 등 30분 이내 -> 여기까지가 서울 *월부 기준(과천, 분당, 판교도 서울로 봄/ 강남역 기준)

종로, 여의도, 구로, 판교 1시간 이내 ->b등급

-> 여기까지가 투자 기준으로 봄

3) 학군

이 학교가 서울대를 얼마나 많이 보낼 수 있는지가 기준!

고등학교 학군보다 중학교 학군이 더 중요 (왜냐 30 학교 중에 27개가 특목고임)

4) 환경

환경 만족 요소 ; 공원, 백화점 등 편의시설, 동네 분위기, 거주 연령 (30-50대)

환경 불만족 요소 : 혐오시설 (교도소, 쓰레기 매립장), 비행지역, 외국인 주요 거주 지역, 저 소득층 거주지역, 60대 이상

5) 호재/악재

1.입지를 개선 시키는지? 직장,교통,학군, 환경

예시) 용인 경전철 - 가장 많이 갈수 있는 직장 수요로 이어지지 않음

2. 확정된 거인가?

3.실현되는게 3년 이내인가 예시) gtx 구현은 언제?

4. 불황> 호재 -> 불황은 호재를 이김

지금 호재가 있는 곳를 적극적으로 봐야함 ( 지금 저점이기 떄문에)

도시기공계획 이런걸로 확인

제일 큰 호재는 1)직장 2)교통

6) 브랜드

아파트의 어느 브랜드이냐에 따른 가치 평가 필요