서울투자기초반 13기 2강 후기 [일단 실행하고 20억 벌조 / 카키]

어느 지역이던, 그 지역의 '강남' 을 공부하고 기준으로 삼자!

ABC 등급의 기준은 모두 강남구(SSSSS) 이다. 그래서 강남을 먼저 공부해야한다.

입지는 바뀔 수 있다. (재건축, 재계발 등등) 하지만 위치는 바뀌지 않는다. 동작구, 영등포구는 위치는 좋지만 균질성 측면에서 하자가 있어 가격이 오르지 않았던 곳임 but 이제는 바뀌려고함 (성남시 수정구 또한 위치는 좋음 아직! 입지가 않좋을 뿐..)

1기 신도시, 위성도시들은 서울도심을 기준으로 20km 반경에 조성되었음 그땐 분당, 일산 둘다 위상이 동일했음(둘다 최상급 선호도를 가졌음) 하지만 서울의 중심이 강남으로 바뀌고 분당이 일산의 2배 이상의 평당가를 가지게 되었음 결론 : 지방을 공부하더라도 그 지역의 ‘ 강남’ 을 찾아야 한다.

도시가 입지 독접성을 가지려면! 도시 끝에서 끝까지 1시간 이상이 될정도로 도시가 커져야함 그래야 그 도시의 중심지가 입지독점성을 갖고 재건축 가능 단지가 되어 재건축시기가 될때 가격이 올라간다.

이미 조성된 학원가의 의미

한강 이남 지역의 학군은 크게 대치동(1위), 목동(2위) 가 있다. 압도적인 학원가가 2개가 있어서 서초구, 동작구, 영등포구에는 거주인구가 많아도 학원가가 새로 조성되지 않는다. 심지어 목동의 최상위 학생들은 대치동으로 학원을 다닌다.. 일단 학원가가 조성되면 엄청난 입지독점성을 가지게 된다.

대지지분이 아파트값에 미치는 영향(재건축이 가능할 경우)

타워팰리스가 더 랜드마크인데,, 왜 동부센트레빌이 더 비쌀까? 타워팰리스는 FAR923% , 동부센트레빌은 FAR297% 이다. 즉 대지지분차이가 큼

그럼 용적률이 높은 주상복합은 투자하면 안되는가? 해도 되지만!, 건물가치가 아직 충분히 있을때(연식이 더 오래되기 전에) 팔고 나오자 (주상복합을 선호하는 전세수요가 존재함. 그때만 노리자)

대규모 아파트 단지 재건축의 이주수요

몆천세대가 넘는 대단지 아파트가 재건축을 할 시, 이주할때 보통 주변 아파트에 전세로 들어가 공사기간을 보낸다. 그 이주 수요가 주변 전세가에 영향을 미칠 수준이 된다. 이주때쯤 아파트 전세값이 들썩 할 수 있음으로 예의 주시 해야한다. 목동이 대규모로 재건축을 하므로 예의주시 해보자.

뉴타운 등 재계발, 재건축으로 주변 환경이 좋아지는 곳은 주변의 구축을 노려보자.

뉴타운 지정 구역만 아파트값이 오르는 것이 아니다. 그 주변, 또는 그 지역의 입지가 좋아지는 것이기 때문에, 오히려 역 가까운 구축을 소액투자로 들어간다면 낙수효과를 볼 수 있을 가능성이 있다.

뉴타운 근처의 구축을 유심히 보자! 뉴타운 지정구역의 아파트보다 가파르고 민감하게 상승하진 않아서 투자 타이밍 잡기에 좋고, 뉴타운아파트가 오르면 결국은 여파로 같이 오르기 때문!!!

호재는 불경기일때는 가격에 반영이 안되지만, 상승장에서 활활 타오른다.

신림선은 2022년 개통되어 2주년이 되었다. 아직까지는 경전철이라는것과, 인지도가 떨어져 가격에 반영이 되어있지 않다. 현재 하락장에 불경기라 호재가 아파트값에 영향을 주지도 않지만 이럴때 신림선 주변 아파트를 봐두자. 상승장때 신림선의 가치도 불씨가 되어 활활 타오를수도..

비교평가는 가능하면 1:1 토너먼트로 하자

너무 한꺼번에 많은 아파트를 비교하지 말자. 가격이 비슷한 둘, 입지가 비슷한 둘 을 묶어서 비교한 후 토너먼트식으로 1등을 뽑자.