대전 서구 둔산동 은하수아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 33조 거북언니]

▶ 아파트명

대전 서구 둔산동 "은하수아파트"

-816세대 , 1994년 입주

▶ 위치(지도)

▶ 직장

서구 198,272 (B등급)

▶ 교통 (자차기준)

-S~A등급( 10분~20분소요)

대전 테크노밸리(연구단지) 17분

대전 정부청사 5분

▶ 학군 (학업성취도)

대전둔원중 81% , 대전괴정중 69% , 대전둔산중 84% , 대전탄방중 84.7% , 갈마중 78%

-C등급

▶ 환경(편의시설)

갤러리아 백화점,이마트,을지대학병원,롯데시네마 등

-S등급

▶ 공급 (대전 서구)

-2025년까지는 대전 전체와 대전 서구 모두 적정수요 초과(B등급)

-2026년부터는 적정수요 이하(A등급)

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

-현재 시세: 매매 4.8억(9층매물/1층,탑층 제외한것중 가장 최저가) /전세 3억3천(8층)

-5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 5억9000 /전세 3억3337

-5년내 저점 매입시: 2019년 7월 매매 2억9570/ 전세 2억 3500

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 고점 매입시 수익률 (48000-59000)÷(59000-33337)X100 = -42%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (48000-29570)÷(29570-23500)X100 = 303%

▶ 현장 사진

▶투자 결론

아파트 수익률 분석으로 둔산동 은하수 아파트를 보았다.

실제로 지인이 거주하고 있고 이사도 염두해두고 있는 상황이라 어느정도의 가치가 있는지 알아보고 싶었다.

둔산동의 대다수 아파트와 같이 연식은 오래되었으나 주요직장으로의 이동성이나 주변환경(마트,백화점)이 생활하는데 편리한점이 있어보였고, 초등학교를 품은 초품아라는 점도 좋아보였으나 중학교의 학업성취도는 "둔산동"이라는 명성에는 생각보다 못미치는것 같았다. 또 주변에 학원가가 없지는 않으나 둔산동의 "주요 학원가"를 도보로 이동하기에는 어려움이 있어 보였다.

비슷한 투자금이 들어간다면 강의예시에서 나온 탄방동 공작한양아파트가 더 좋아보였다.

(최근 실거래가 기준 투자금 2-3천정도 차이남)

또 2025년까지는 대전 전체와 대전 서구에 입주물량도 적정수요보다 많고 전세가율도 2019년도에는 80% 가까이 나왔으나 현재는 66% 대로 투자금이 많이 투입될수 있어 투자로는 적합하지 않아 보였다.

▶ 수익률 보고서를 마치며

-처음엔 수익률보고서 탬플릿을 보고 쉽게 할수있을것 같았는데 어느아파트를 할지 정하는것부터 난관이였다;

결국 평소 알던 은하수 아파트로 정해 보고서를 써봤는데 평소 알던 사실도 정리할수 있어 좋았고(주변환경),평소 몰랐던 사실도(학군이나 전세가율 등,,) 알게되었다.

평소 말로만 부동산에 관심있다고 했지 이렇게 정리해본적은 처음이라, 과정이 쉽지는 않았으나(컴맹에,많이 느린편입니다..) 해놓고 나니 잘한건지 틀리게 한건지 모르겠으나,, 일단 뿌듯하다^^

중간에 포기하고 싶었지만(이제 시작인데..) 튜터님께서 "완벽주의"가 아니라 "완료주의"가 중요하고 꾸준히 하는것이 중요하다는 말에 힘을 얻었다~!!