에코시티더샵3차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 15조 동그릿]

안녕하세요:)

동글동글 동그리 + 그릿 -> 동그릿 입니다

아파트수익률보고서 제출합니다

조원분들과 미니임장(단임)했던 에코시티 내의 대장아파트인

에코시티더샵3차 아파트에 대한

아파트 수익률 분석 보고서입니다^^

▶ 아파트명

에코시티 더샵3차 아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장(S등급)

전주시 종사자수 321,670명 (약 32만 명)

전라북도에 거주하는 사람들의 일자리는 전주. (외부 수요가 직장을 이유로 들어올만한 곳이다)

2.교통(B+등급)

현대자동차전주공장 15분/ 국민연금공단 22분

에코시티내 거주민들은 현대자동차전주공장으로 주로 출퇴근하기에 +등급으로 매겼다.

3.학군 (C+등급(객관적자료없음))

에코시티 내 중학교의 경우,

화정중 및 전라중이 학업성취도평가 이후에 신설되어 학업성취도 결과가 없다.

따라서, 특목고진학율을 살펴보았다.

(보시다시피 학업성취도결과 안 뜨는 모습!)

전라중은 올해(24년)에 이전했기에 진학율을 보지 못 했고,

화정중은 작년(23년)에 외고진학을 3명했다.

살펴보니, 특목고 진학율은 에코시티보다는 혁신만성지구 쪽의 비율이 더 높음을 알 수 있다.

에코시티더샵3차 아파트가 보내는 초등학교인 자연초등학교를 살펴보니,

학급당 학생수가 26명으로 정말 많다..! 그만큼 학부모들이 에코시티를 선호함을 알 수 있다.

4.환경(편의시설) : 없음(C등급)

에코시티 더샵3차 아파트 반경1km 이내에는 백화점 및 대형마트가 없다.

그래도 인근에 이마트가 있어 생활하는 데 불편함은 없을 것 같다.

5.공급 (S등급)

에코시티한양수자인디에스틴(주상복합) 2026.12/268세대

반월3차세움펠리피아 2024.11/181세대

전주시 덕진구 내 공급이 정말 현저히 적다.

아실에서 살펴보니,

2028년12월까지 덕진구에서 입주하는 세대는 449세대!

호갱노노를 살펴보니 좀 더 많이 뜨긴 한다.

27년까지 총 1,204세대가 입주예정이다.

넓게 봐서, 전주시 완산구를 검색해보니 없다..!

(아마 감나무골 재개발은 아실에서 잡히지 않은 것으로 생각됨)

전주시 덕진구와 영향을 미치는

전주시 완산구 역시 서신더샵비발디 1개 단지(감나무골 재개발)만 입주예정이다.

이 역시 1,914세대..!

공급이 너무나도 부족하다.

전주시 인구는 64만명

한 해의 적정공급물량은 3,200세대이다.

전주시의 공급물량이 너무나도 적음을 확인할 수 있다.

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세:

에코시티더샵3차 34평 현재 매매 6.0억, 전세 매물 없음(최근 전세실거래가는 24.2월에 찍힌 3.9억이다)

5년 내 고점 매입시:

2020년 11월 매매 7.0억 전세 3.8억 (20년 11월 전세실거래 없어 가까운 21.1월 실거래로 파악)

5년 내 저점 매입시:

2020년 5월 매매 3.9억 전세 3.0억(20년5월 전세실거래 없어 가까운 20년 3월 실거래로 파악)

(아뉘,, 한 해에 3억 가까이 상승했었네?!)

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 고점 매입시 수익률 (60000-70000)÷(70000-38000)X100 = -31%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (60000-39000)÷(39000-30000)X100 = 233%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

*최종 결론 : '저환수원리'에 적합하지 않음. 현재로써는 투자하지 않겠음