인천 연수구 동춘동 송도파크자이 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 76기 70조 뽀잉]

인천광역시 연수구 동춘동 송도파크자이 수익률 분석 보고서

▶ 아파트명

인천 연수구 동춘동 송도파크자이 (2019년식, 1023세대)

▶ 위치(지도)

입지평가

1.직장

연수구 종사자수 145,549 (B등급)

2.교통

강남 120분 / 여의도 90분 / 시청 110분 - 수도권 기준 C등급

인천 남동공단 25분 (자차10분이내) , 송도국제도시 20분 (자차10분이내) - 지방 기준 S등급

3.학군

신정중 92.7% 청량중 89.3% (B등급)

마트없음, 대학병원 없음 (C등급)

주변이 신축단지로 초품아, 공원, 봉재산을 끼고 있어 쾌적함

5.공급

2025년까지 입주물량 총 6,810세대 , 적정수요 1973세대 (적정수요대비 약3.5배 많음) - C등급

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 연수구 동춘동 송도파크자이 33평 현재 매매 5.5억, 전세 3.5억

5년 내 고점 매입시: 2022년 3월 매매 7.5억 전세 3.5억

5년 내 저점 매입시: 2019년 6월 매매 3.9억 전세 2.5억

*5년 내 고점 매입시 수익률 (75000-55000)÷(75000-35000)X100 = -50%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (55000-39000)÷(39000-25000)X100 = 114%

▶ 현장 사진

▶투자 결론

저평가 : 평가대상없음

환금성 : 상 - 구축만 있는 동네(송도동 제외)에 초품아, 브랜드 대단지 신축으로 선호도가 좋음

수익률 : 하 -고점을 회복하지 못하여 고점에 샀다면 아직도 손해, 저점에 샀다면 매매가가 현재 전세가에 근접함

원금보전 : 하 -전세가율이 64%로 낮고 투자금이 많이 든다, 5년전 매수했더라도 현재 전세가율도 낮아서 투자금을 회수 하지 못함.

리스크 : 하- 연수구에 입주 물량이 계속 많고 앞으로 2년간 공급도 많다. 입지 독점성도 없고 분양 예정인 물량들도 남아 있어서 전세가가 오르기는 쉽지 않아 보인다.

수익률 보고서를 작성해보니 투자로서 적절하지 않다고 결론이 내렸다.

저평가 여부는 판단할 수 없지만 수익률, 원금보전, 리스크 측면에서 좋지 않고 투자금도 많이 든다.

우리 동네에서는 좋다고 느끼는 아파트였는데,

나라면 지금 현재 상황으로서는 투자하지 않겠다.

이번 과제가 투자자의 시각으로 우리 동네 아파트를 객관적으로 판단해 볼 수 있는 좋은 기회가 되었다.