서울시 강동구 고덕동래미안힐스테이트(고래힐)아파트 수익률 분석 보고서[열반 스쿨 기초반 77기 77조 재미있는 책]

안녕하세요 재미있는 책입니다.

열반기초반 수익률 보고서를 작성하며

예전에 아파트 투자로 고덕시영 재건축예정아파트을 샀지만 개인적인 이유로 재건축 하기 전에 팔았던

아쉬움에 재건축 후 지어진 고래힐의 수익률을 분석하며 재기회를 노리고자 결정한 단지입니다

▶아파트명

서울시 강동구 고덕동 고덕래미안힐스테이트아파트 115제곱미터

3447세대 2016.12.29 사용승인일

▶위치(지도)

▶입지평가

1.직장(B)

5호선 고덕역 인접,8호선 및 9호선 개통시 트리플 역세권

올림픽대로,구리암사대교 근접,잠실,삼성역 자차로 30분대 가능

세종-포천간 고속도로 개통 시 지방으로 이동시간 단축

강남 26/35분/여의도 34/50분 / 시청 34/40분(일반/지하철)

3.학군(A)

묘곡초,명덕초/고덕중,배재중, 명일중/배재고,한영고,한영외고,광문고,상일여고

고덕역 유명 학원가

과고,외고 보내는 순위1위(고덕중):강동구내

4.환경(편의시설) 1km이내(B)

고덕역 이마트, 강동경희대병원,강동성심병원

단지 500m 거리에 고덕비즈밸리 2027년 완공시 서울시 최초 이케야 입점,인피니티풀,스파,영화관 입점 예정

5.공급(C):2024.6~2028.12

천호역마에스트로 2025.02 / 77세대

올림픽파크포레온(둔촌동)2025.1/12032세대

강동밀레니얼중흥s...(천호동)2024.9/999세대

강동헤리티지자이(길동02024.6/1299세대

총14,407세대

강동구 인구 46만 : 적정수요는 2300세대

공급과잉

▶수익률 분석(5년내 투자 타이밍)

현재 시세: 강동구 고덕래미안힐스테이트 32평 6월 현재매매 15억3천, 전세 8억

5년 내 고점 매입시:2021년 12월 매매 16.5억 전세 9.3억

5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 13.5억 전세 6.9억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 고점 매입시 수익률(153000-165000)÷(165000-93000)X100 = -11%

*5년 내 저점 매입시수익률(153000-135000)÷(135000-69000)X100 = 27%

▶현장사진

▶투자 결론

일단 공급과잉이며 수익률이 적어서 당분간은 지켜보고 싶은 단지임

첫번째 아파트 수익률보고서

나중에 보면 이불킥하겠지만 어렵게 해낸 보람이 있고(가이드를 제시해 주시는 데도 왜케 어려울가요? ㅠㅜ)

이걸 기반으로 한 단계씩 성장할 것입니다.

감사합니다^^