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열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하십니까? 기초반 77기 57조 바다입니다.
기다리던 3강이 업로드 되었습니다. 2강에서 좋은 내용들이 많아서 3강이 아주 기대가 되었습니다. 3강은 실제적인 내용이 더 많았으며 특히 수익률 보고서에 들어갈 내용이어서 더 집중하여 들을 수 있었습니다. 특히 3강의 목표가 ‘ 알 수 있게’ 가 아닌 ‘할 수 있게’ 하는 것이라는 것이 더 좋았다. 강의 후기를 작성해 보겠습니다.
1. 수익률 보고서가 뭐예요?
수익률 보고서!! 처음 들어보는 말이다. 보고서라는 말만 들어도 부담스러운 느낌이 확 와 닿는다. 수익률 보고서란 ‘가치와 가격을 살펴보며 내가 고른 아파트가 좋은 아파트인지 확인하는 과정을 정리한 것’이다. 수익률 보고서를 쓰면 같은 가격으로 더 좋은 물건을 구입할 수 있으며 수익률을 제대로 분석하면 물건을 구입하는 시기를 알 수 있고 하락장에서 기다림의 중요성을 알고 조급해 하지 않고 상승장을 기다릴 수 있다.
적용점
처음 써 보는 수익률 보고서!! 강의의 내용을 복습하면서 차근차근히 써 보아야겠다.
2. 수익률 보고서 작성시 –위치에 대하여
보고서 작성 시 내가 선정한 아파트의 위치를 볼 때 아파트 출입구, 상가, 동배치와 방향까지 살펴보아야 한다. 그리고 단지 주변으로 시야를 넓혀 선정한 아파트 주위에 무슨 구가 있는지 무슨 직장이 있는지 알아본다.
적용점
나는 현재 나의 거주지 주변에 있는 아파트를 선정하여 보고서를 쓸 생각이다. 나의 투자금으로는 할 수 없는 아파트이기는 하지만 가까이 있어서 낯설지 않고 입지 면에서도 다음에 투자해 볼 만한 곳이라고 생각한다. 그 아파트 주변에 인접한 학교, 다른 아파트, 백화점을 보고 시야를 넓혀서 살펴볼 예정이다.
3. 수익률 보고서 작성시 –입지에 대하여
입지에 대하여는 생각해 볼 것이 많다. 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 등의 입지요소들이 모여 땅의 가치를 만들어 낸다 입지평가를 할 때 중요한 것이 판단 기준이다. 동일한 기준이 있어야 객관적이 비교가 가능하고 같은 돈을 주고 더 좋은 것을 선택할 수 있다. 각 항목에 대하여 명확한 기준을 제시하여 주어 객관적으로 입지를 평가할 수 있다.
일자리는 사람을 모으는 강력한 힘이며 일자리가 많다는 것은 그 지역에 거주하고 싶은 기본적인 수요가 받쳐준다는 것이다. 교통은 수도권과 지방이 다르게 적용된다. 학군은 한 번 정해지면 잘 변화지 않으므로 강력한 수요 요건이다. 거주지를 정할 때 마트나 백화점 등의 환경이 중요하며 아파트 공급은 전세 만기가 될 때의 중요하므로 공급 수를 잘 살펴보아야 한다.
적용점
직장, 교통, 학군, 환경, 공급 이 네가지의 입지 요소들은 2강에서도 많이 들었던 기준이다. 아파트 구입의 판단기준을 정해 주니 이 기준에 따라 구입하면 되겠다.
사실 그 동안은 막연하게 지하철 주위니까 비싸겠다. 학군 좋으니까 비싸겠네. 이 정도만 생각했지 이렇게 명확한 기준이 있는지 몰랐다. 주먹구구식이 아닌 기준을 정해서 구입하면 실패가 없겠다. 특히 수도권과 지방을 다르게 분석하는 기준이 있어 좋다.
4. 수익률 분석을 하라
수익률은 얼마를 들여 얼마를 가져올 것인가? 의 개념이다. 미래 투자의 수익률을 계산해 보는 것이다. 현재 매매가와 전세가로 투자금을 계산하고 미래에 얼마나 수익이 날 것인가를 계산하는 방식이다.
적용점
수익률 판단시점을 5년 이내의 전고점과 전저점을 보면 된다. 21년 하반기의 집값이 엄청 비쌌던 때를 생각하면 나도 그 정도 시점에 집값에 대하여 가족과 이야기한 것이 기억난다. 투자에 무지한 내가 부동산을 이야기 한 것보면 전고점이 맞았나 보다. 많이 돈이 흘러가고 넘쳐날 때 무지한 나는 돈을 나의 주머니에 가지고 오지 못였다. 지금이라도 투자에 대하여 알아서 정말 다행이다.
수익률 계산기도 신기할 따름이다. 액셀에 넣어서 숫자를 바꾸어 보면서 계산을 해 보았다.
나도 빨리 그 수익을 내면 좋겠다는 마음으로 아파트 가격의 숫자를 넣어 보았다.ㅋㅋ
5. 투자 결론을 낼 때 저환수원리를 기억하라
투자결론을 낼 때 저환수원리에 의하여 결론을 내린다. 두 개의 아파트를 비교하여 저환수원리에 의하여 투자결론을 내린다.
적용점
하나의 물건을 살 때 이렇게 많은 기준을 적용하고 다른 아파트와 비교분석하여 투자결론을 내리는 것을 보고 강의을 들으면서도 감탄을 했다. 이렇게 해야 실패하지 않고, 소중한 내 돈을 지키면서 투자할 수 있구나. 기준에 의해서 투자해야 하락장에서도 버틸 수 있구나 하는 생각이 들었다. 아실, 호갱노노, 네이버부동산, 부동산 지인 등의 사이트도 많이 활용해야겠다.
6. 비교평가할 수 있는 지역을 늘여라
비교평가할 수 있는 지역이 많아질수록 좋은 투자를 할 수 있는 가능성이 놓아진다. 비교평가를 통해 상대적을 저평가된 물건을 찾을 수 있다. 언제든 투자할 수 있는 지역(앞마당)을 많이 만들어 두어야 한다. 앞마당을 많이 만들어 놓으면 적절한 가격이 되면 언제든지 투자할 수 있다.
적용점
앞마당이란 개념을 강의 들으면서 확실하게 알았다. 언제든지 투자할 수 있도록 하려면 여러번의 임장을 다녀오고 임장보고서를 쓰는 등. 이런 일련의 과정을 거쳐야 할 것이다. 임장을 많이 가면 좋지만 여건상 어려으므로 강사님이 말한 것처럼 3개월에 1개의 앞마당은 만든다고 생각해야겠다. 지금의 생활을 생각하면 그 또한 쉽지는 않을 것 같지만 3개월에 1개의 앞마당을 만들면 1년에 4개의 앞마당이 생기는 셈이다. 처음에 집근처의 아파트부터 정해서 임장을 해 보아야겠다.
7. 매매 전세 차이에 너무 신경쓰지 마라
초보 투자자는 대부분 투자금에 많은 신경을 쓰는 나머지 매전차이가 적은 것에 초점을 둘 수 있다. 더 중요한 것은 가치있는 물건을 저렴하게 사는 것이다. 매전차이에 신경을 쓰다보면 중요한 본질을 놓칠 수 있다.
적용점
대부분의 투자자는 현금이 많이 없기 때문에 매전차이가 적은 것에 신경을 쓰는 것은 사실이다. 나도 사실 가진 돈이 별로 없어서 현재 생각으로는 매전차이부터 볼 것 같다. 하지만 중요한 원칙은 저평가된 물건 구입이 우선이라는 것을 명심해야겠다.
8. 초보투자자가 성장하는 3가지 방법을 명심하라
먼저 목표를 세울 때 우선 순위를 가족>투자>나머지 로 하여 투자 시간에 대한 에너지와 시간을 최대한 확보한다. 둘째 나보다 먼저 투자에 대한 고민과 시행착오를 해 본 사람에게 질문하고 그들의 조언을 듣는다. 셋째, 가족, 동료와 원만한 관계를 유지한다.
적용점
현재가지 나의 생활은 업무시간에 완전히 직장에 올인하여 나의 에너지를 쏟은 생활이었다. 상황상 그렇게 해야 하는 상황이 많았는데 앞으로는 조절을 잘 해야 겠다.
멘토나 선배에게 질문할 수 있는 기회가 월부 안에서 많이 있는 것 같다. 현재 놀이터에 보면 투자나 마인드에 관한 질문을 하는 사람이 많이 있던데 그 동안 나는 진행된 것이 없어 질문할 것도 별로 없었다. 그리고 현재 조장님과 조원분들도 나보다 먼저 시작한 분들이라 질문을 해도 될 것 같다. 앞으로 투자를 진행하면서 모르는 것은 놀이터 또는 조모임을 통해서 그들의 지혜를 빌려야겠다.
가족과의 관계는 아직 원만하다. 내가 투자공부하는 것에 대해서 반대를 하거나 부정적인 말을 하는 사람은 없다. 하지만 앞으로 내가 많이 바쁘면 협조를 구해야 할 때가 많이 있을 것이다. 어쨌든 좋은 관계를 유지하여 자칫 투자 공부로 인하여 가족간에 불화가 생기지 않도록 해야겠다. 투자 공부도 행복을 위해서 하는 것인데 이것으로 인하여 서로가 불편하면 안된다.
이상 3강의 강의를 듣고 되새기고 싶은 내용을 적어 보았습니다. 후기를 적으면서 강의 자료를 넘겨보니 들을 때는 알았는데 내용을 보니 이해가 안되는 부분이 많았습니다. 특히 수익률 보고서 설명은 모르는 부분이 많아서 후기를 적으면서 강의를 한 번 더 듣기도 했습니다. 후기를 적으면서 출력한 강의 자료를 보니 새삼 강사님들이 위대하게 느껴집니다. 양파링 님과 주우이 님 모두 9년차 투자자라고 하셨는데 나는 9년 정도 공부하면 어느 정도 될까 하는 생각이 들었습니다. 지금은 초초초 왕초보 인데 다음 강의 <실전준비반>을 공부하면서 주어진 과제하고 강의 열심히 들으면서 공부하면 더 나아지리라 생각합니다. 감사합니다.
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