경주두산트레지움 아파트 수익률 분석 보고서[열기 77기 2조 마인드샌드]

▶ 아파트명

경주두산위브트레지움

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1) 직장

2) 교통 : 포항, 대구, 울산, 부산 접근성이 좋음

Ic로 빠지기 쉬움, 경주 시내, 신경주역으로도 가기 좋음

한국수력원자력 본사와 안강 풍산금속으로 출퇴근이 용이함

(출처: 카카오맵/ 길찾기)

3) 학군

월성중(A등급) 계림중, 근화여중, 서라벌여중(나머지 C등급)

4) 환경: B등급

근차 600M 인내에 홈플러스가 있으며, 타벅스, 전자랜드, 하이마트가 길 건너편에 있음

균질성이 좋음. 근처에 2025년 2월까지 대단지 아파트가 입주 예정

(경주황성베스티움 프레스티지 2024-07 입주, 292세대)

6) 수익률

▶ 현장사진

▶ 결론

1) 저평가

경주에 2024년 2025년 공급량이 적정수요에 2배이상이어서 가격이 고점대비 20프로 빠져있는 상태이다.

경주두산트레지움은 평당분양가가 996만원이었는데 최근에 입주하는 인근 아파트는 평당 분양가가 1400만원이 넘는다. 위치상으로는 두산트레지움이 가장 좋은 곳에 위치해 있다.

2) 환금성

교통이 좋고 균질성이 좋은 대단지 아파트여서 환금성은 좋음

3) 수익률

수익률은 분양가 대비하여 현재 거의 오르지 않았으며 고점대비 20프로 이상 하락한 상태이다. 또한 전세금 대비 투자금이 많이 드는 상황이어서 현재로서는 수익률은 좋지 않음.

4) 원금보존

분양가가 4억 5천이었으며 전세가가 4억정도 형성되어 있다.

현재 최저가 5억선에서 매매가 이루어져 있다.

5) 리스크 대비

내년까지 공급과잉이며 내년 1월에 입주하는 힐스테이트 황성과 전세 연장시기가 겹쳐서 전세금을 돌려주어야 되는 역전세가 날 가능성도 있어 보인다.

(결론) 현재 경주 시장은 공급 과잉의 입주장으로 인하여 가격이 하락하였으며

최저점을 찍은 것으로 보인다. 전세가 역시 입주장 영향으로 2년전보다 낮아졌으며 내년 초에 힐스테이트 황성 입주시기와 전세 연장 시기와 맞물려 또 한번 역전세가 날 가능성도 있어보인다.(리스크 관리)

내년초에 힐스테이트 황성 입주장만 정리만 되면 이후에는 시내쪽 아파트는 당분간 공급물량이 없기에 상대적으로 위치가 좋고 저렴한 경주두산위브제니스가 바로 옆 아파트 단지 황성 베스티움프레스티지와 키추기를 통하여 가격이 상승할 것으로 예상된다.