대구 중구 대신동 대신센트럴자이 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 8조 낙성이]

▶ 아파트명

대구 중구 대신동 대신센트럴자이 (15년식 / 1147세대)

▶ 위치(지도)

아파트는 대구 중구 그 중에서도 청라 생활권에 위치한다. 대구 사람들이 선호하는 달구벌대로와 2호선에 인접해있다.

▶ 입지평가

- 직장 C등급

대구 중구 종사자수 87,743명 (약 9만 명)

- 교통

1,2,3호선+달구벌대로

대구는 부산만큼 지하철 사용 비중이 꽤 높은 편이다. (그래도 수도권 대비해서는 낮지만)

지하철 뿐만 아니라 대구 사람들이 가장 선호하는 달구벌대로에 가장 인접해 있다는 부분에서 상당히 높은 점수를 줄 수 있다.

- 학군 C 등급

성명여중 85.3%, 숭인중 71%

대구 중구 지역 전체로 봤을 때는 A 등급이라고 볼 수 있으나, 대신센트럴자이에서 갈 수 있는 학군과 학원가를 고려했을 때는 높은 점수를 주기는 어렵다. 교통 접근성으로 수성구 학원을 보낼 수는 있겠으나 애초에 수성구 학원을 보낼 정도면 달서구 혹은 수성구에 거주하지 않을까 싶다.

- 환경 A 등급

더현대, 롯데백화점 등이 인근에 있다. 더현대의 경우 1km 정도 거리에 있어서 접근성이 좋은 편이다.

또한 대구의 중심이라 동성로도 가까운 편이어서 생활 면에서 아쉬운 부분은 거의 없으리라 생각된다.

- 공급 C 등급

공급 점수는 가장 낮은 편이다. 대구는 현재 미분양 무덤이라고 불리울 정도.. 가격이 내려간 것만 봐도 살벌하다. 전세도 2억까지 역전세도 난 단지가 상당히 많다. 하지만 이럴 때가 오히려 투자자에게는 기회라 생각하고 어떻게 접근할 수 있을지 고민해야 한다. 26년 이후로는 입주가 zero다. 25년에는 기회가 왔을때 과감하게 투자해볼 수 있겠다. 공급 면에서는 인구 이동이 잦은 수성구 공급도 같이 살펴볼 필요는 있다.

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 대신센트럴자이 34평 현재 매매 5.15억, 전세 2.8억

- 5년 내 고점 매입시: 2020년 12월 매매 7.6억 전세 5.3억 

- 5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 4.2억 전세 2.7억 

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가 

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

[나의 의견] 

1. 지방 광역시의 최고 입지는 아니지만 2번째 입지에서 사람들이 선호하는 아파트가 5억 정도면 전혀 비싸지 않다는 생각이 든다 (비록 준신축 연식이지만)
2. 다만 2억 이상의 투자금은 지방에서는 과하기 때문에 1~1.5억 이내로 들어오는 시점에 적극적으로 투자를 고려해볼만 하다. 최대한 전세가율 80% 이상으로 투자하면 이상적이라는 생각이 든다.
3. 입주가 해소되면서 전세가가 치고 올라올 가능성은 충분하기 때문에 (조만간은 아니겠지만) 계약 만기가 긴 물건을 찾아 미리 투자해 놓는 것도 한 가지 방법으로 보인다. (갱신권을 사용한)