[서투기 13기 6월에 직원후보 1번 반드시 찾조 동구님] 3주차 강의 후기!!

안녕하세요. 서울 소액투자를 거쳐 서울 가치성장 투자까지 해낼 동구님 입니다.

이번 3주차에서는 오프닝강의로 좋은 말씀 많이 해주셨던, 자모님의 서울투자 인사이트와 3개구 지역분석, 그리고 투자자 마인드까지 다잡아주는 대문자 T형 강의를 수강하게 되었습니다 ㅎㅎㅎ(대문자 T넘나 좋은 것..)

특히나 3개구 내에서 최근에 다녀 온 지역이 포함되어 임장하며 들었던 생각들을 검증 받을 수 있는 좋은 기회가 되기도 했는데요, 이 또한 내면의 울림이 있던 점이 많았기에, 기록하여 남겨보고자 합니다.

첫 번째 파트에서는 지금 서울 시장을 어떻게 바라봐야 하는지 큰 틀에서 세부적으로 들어가며 말씀해 주셨습니다.

느낀점 1) 객관적으로 보아도 현재는 여전히 매수 우위 시장이다. 지금 시장에서 중요한 것은 어느정도 오른 가격을 시장 참여자들이 수용하고 거래를 하는지 여부. 노력해서 찾아본다면 여전히 기회를 주는 시장이다. 다 오르는 것 같아서 기회가 날아가는 것 같아!! 라는 프레임을 탈피하고 다시 싼 물건이 나올 것이고, 나는 그 물건을 찾을 수 있어!! 라는 프레임으로의 전환이 필요한 시점이다.

적용할점 1) 최근 짧은 기간 내 급격하게 오른 시장은 시장 참여자들이 비싸다고 느끼면 거래가 되지 않을 가능성이 있다. 반복해서 아무리 강조해도 지나치지 않을 정도일 만큼 예측보다 중요한 것은 대응!!! 지금 현재 시장에서 가치 대비 싼 것들을 찾을 수 있느냐가 관건이다. (안녕 단지는 절대 주의!!!)

두 번째 파트에서 서울 OO구, OO구, OOO구를 한 묶음처럼 입지요소별로 분석해보는 시간이었습니다. 최소한으로 알아봐야 할 중요한 요인들을 알려주시며, 그 동안 내가 입지분석을 하는 이유와 눈여겨 봐야 할 것들을 다시 한번 검토해보는 너무 유익한 시간이었습니다.

느낀점 2) 서울 지역분석 시 인구는 공식적 입지요소에 포함되지 않지만, 인구수와 세대당 인구수를 동별까지 살펴보며 사람들이 선호하는 동네일 가능성이 높은 곳들을 미리 손품으로 알아볼 수 있다.(일치 가능성 80~90% 이상!) 이 데이터와 분위기 및 단지임장을 연결시킨다면, 선호지역과 비선호지역, 그리고 그 이유를 면밀히 알아 볼 수 있는 좋은 기회가 된다.

적용할점 2) 인구수의 높고 낮음과 세*인의 높고 낮음을 결합시켜 동별로 구분하고, 이를 지도에 표시해보자. 세분화 된 지역 내 선호하는 곳은 어디인지, 그렇지 않은 곳의 특징은 무엇인지 보다 객관적으로 바라볼 수 있을 것이다.

느낀점 3) 같은 급지 내에서도 결국 아파트 가격을 더 끌어올리는 역할을 하는데 직장(대기업 수)의 역할을 무시할 수 없다. 강남 접근성 등 교통여건이 비슷한 지역(같은급지)이라도, 직장의 요소가 뛰어난 지역과 단순 베드타운의 성격을 가진 지역은 가격의 편차가 있었다.

적용할점 3) 같은 급지라도 고연봉을 주는 기업이 많은지, 인근 고연봉자들이 거주하려는 지역에 해당하는지 여부의 확인이 필요하다. 급지 자체에 이러한 요소가 포함되어 있기는 하나, 지금과 같이 가격이 혼재되어 있는 하락장에서의 차이와 상승장에서의 차이는 분명하게 나누어질 것이다.(상승장에서 해당 단지의 가격을 인정하고 받아 줄 수 있는 수요층 여부 체크!)

느낀점 4) 교통이 가장 중요한 요소임은 분명하지만, 교통이 좋은 이유로 수요를 끄는 단지가 있고, 단지 컨디션이 좋아서 수요를 끄는 단지가 있다. 교통이 소외된 지역이 아니라면 각각의 이유로 수요가 있다고 생각하고 받아들이는 자세가 중요함. (OOOO단지와 OOOOO단지 둘다 투자해서 돈 벌 수 있다. 결국 두 단지 중 더 싸고 투자금이 적게 드는 단지를 선택하면 됨!)

적용할점 4) 단순히 역세권이 좋다고만 생각할게 아니라, 위치와 가격, 그리고 선호도(호갱노노 실거주자 이야기 등)를 확인해보고 각각의 수요가 어떠한 이유로 존재하는지 확인해보기! 역과 접근성이 좋더라도 다른 이유로 다른 단지가 수요가 있고 가격이 높다면, 그이유를 확인하고 이를 그대로 받아들여 비교평가에서 대입해서 검토하자.(결국 두 단지 모두 저평가 상태인지도 반드시 유념해서 검증) + 해당 지역에서 교통의 의미 되새겨 보기(어디로 출퇴근 많이 하는지, 어떤 요소를 더 필요로 하는지)

느낀점 5) 학군이 투자와 연결되기 위해서는 학군을 이유로 사람들이 해당 단지를 찾아 이사오는 의사결정이 있어야 함. 단순히 어디가 성취도가 높구나, 어디에 학원가가 있구나 하고 말게 아니라, 그 지역의 학군이나 학원가, 면학 분위기가 다른지역에서 이사를 올 정도인지가 학군으로서 의미있게 되는 것!

적용할점 5) 해당지역 내 학군이 초-중-고 어디까지 뒷받침 될 수 있는지, 다른 지역에서 이사 올만한 장점을 가지고 있는지를 반드시 체크해보고 이를 투자(가격)에 대입시켜 판단해보자. (초교는 학급당 학생수, 중교는 초교 고학년 학생수 및 학업성취도, 특목고 진학수, 고교는 명문대 진학 등)

느낀점 6) 동별 / 단지별 가격(실거래가 포함), 위치 등을 지도에 표시해보고, 입지 가치와 특징을 한바닥에 적어보고 랜드마크 아파트, 투자자 관점을 함께 적어본다면, 현재 그 동네가 어떠한 상황이고 어떤 의사결정으로 이어지는지 검토해볼 수 있다.

적용할점 6) 교재 내 동별 단지, 특징 등으 정리한 장표를 벤치마킹하여 원페이지로 정리해보자. 서울 가격에 익숙해지고 받아들이는데 도움이 될 것이다.

세 번째 파트에서는 3개 지역 분석을 토대로 투자와 연결시켜 단지들을 분석해보는 내용이었습니다. 앞서 확인한 입지요소들을 근거로 각각 단지들의 장단점이 있을 때 투자적 관점에서는 어떻게 바라봐야 하는지, 어떤 투자가 더 나은 투자인지 실질적으로 검증해보며 앞으로 하게 될 비교평가를 모의로 체험해보는 방식이 아주 많이 와닿는 부분이었습니다.

느낀점 7) 현재 서울은 급지별 가격도 비슷하게 혼재되어 있지만 투자금의 규모는 구축/신축 별로 더욱 더 비슷하게 형성되어 있으므로, 이 돈으로 최선의 선택을 넘어 최고의 선택인지 비교평가를 통해 검증해봐야만 하는 시기다. 가격이 얼마만큼 오를지 떨어질지 예측할 수 없기 때문에, 현재 가치와 가격에 집중해야 한다.

적용할점 7) 내가 내린 결정이 최선의 선택인지 찜찜함이 남아서는 안 된다. 매수 및 보유 과정에서 확신을 가지고 내가 사고 난 뒤에 더 떨어지더라도 편안하게 보유기간을 보내려면, 이 가격, 이 투자금으로 내가 투자하는 단지가 최선이었음을 몇번이고 다시 비교평가하며 검증해서 결론을 내리자. 정말 싸고 최고의 선택이었다는 확신만이 행복한 투자를 이어가는 비법이다!

마지막 네 번째 파트에서 서울투자를 위해 앞으로 해야 할 것에 대한 이야기를 다루어 주셨습니다. 저는 개인적으로 비교평가 이전에 이 부분들을 갖추어야 아주 좋은 투자를 진행하고 긴 기다림의 구간을을 지나 수익을 얻을 수 있다고 생각해 왔는데요, 다년간의 실전경험과 많은 연구를 토대로 말씀해주셔서 인지 더 쉽게 이해할 수 있었고, 다시금 마인드를 다잡을 수 있었습니다.

느낀점 8) 절대적 저평가 시기~전고점 시기를 기준으로 서울 내 지역별 아파트 매매가 상승폭은 유사한 모습을 보였다. 그만큼 입지 독점성을 바탕으로 모두 함께 상승하는 모습을 보였던 것. 앞으로도 유사한 상황이 벌어질 가능성이 높은 만큼, 자신이 정한 원칙과 기준을 토대로 확신을 가지고 한 투자만이 다음 상승장까지 마음 편하게 기다리는 인내심으로 이어질 것이다.

적용할점 8) 남이 알려주는 이야기를 투자에 대입시키지 말고, 장기 보유 또는 중기 보유 관점에서 내 확신을 토대로 투자하고 전세가가 올라 올 때까지 편하게 기다리자. 배운대로만 투자에 대입해서 의사결정을 내린다면, 수익금에 차이가 있을 수 있어도 결국엔 돈을 벌 수 있다!

느낀점 9) 인생은 선불이다. 그렇기에 투자자로서 원하는 결과를 얻으려면, 그에 걸맞는 노력이 필요하다. 결국엔 내가 가고자 하는 목표와 노력을 일치시키면 결과는 자연스레 따라오게 될 것이다.

적용할점 9) 목표와 연결된 행동을 이어나가자. 자모님이 꼭 정리 했으면 하는 1가지 실천하기!(투자금별 투자 가능 단지 정리하기!! - 세부 내용은 교재 94p 참고!)

느낀점 10) 세상 모든 일은 내가 몰라서 어려운 것과 진짜 못해서 어려운 것을 구분해야 한다.(일에서도 마찬가지..) 월부 방식의 투자는 노력을 들인다면 누구나 할 수 있는 방법!!! 더 나아지기 위한 노력을 멈추지 말고, 무거움을 혼자서 짊어지고 가려고 하지 말자. 지금 이순간도 나는 값진 일을 하고 있으니까!!!

적용할점 10) 내가 우리가족 모두 어깨에 짊어지고 힘들게 나아간다고 생각하지 말자..! 투자는 내가 몰라서 어려운 거지, 진짜 못해서 어려운게 아니다! 파란 열정으로 꾸준하게 매일 투입한다면, 반드시 원하는 결과가 올 것이다. 난 그렇게 믿는다!