대구시 달서구 두류동 삼정그린빌 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 77기두번째사춘기]

▶ 아파트명

대구시 달서구 두류동 삼정그린빌

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

⦁ 직장

달서구 종사자수 221394명 (사업체수 59739)

⦁ 교통

가장 가까운 지하철역 (두류역 지하철2호선)

최단거리9분,큰길우선/편안한길12분

⦁ 학군

경암중89% 원화중86% 상서중99%

초등학교인접(신흥초등학교)

⦁ 환경(편의시설)

단지 바로앞 전통시장. 인접 상권에 중.소형병원다수

제2의동성로쯤되는 젊음의거리인접 술집상권 (거주민에따라 장점이 될수도.단점이될수도 있을듯)

두류공원,야외음악당 도보로이동가능

⦁ 공급

아실 달서구 입주물량

달서구가 대구중엔 넓은 구인데 달서구 입주물량이 관심단지인 삼정그린빌 인근에 많이 밀집되어있다

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세

:대구 달서구 두류동 삼정그린빌 23평

현재매매 24년5월 2억 9천 (12층)

5년 내 고점 매입시: 2020년 9월 매매 3억 8600(21층) / 2021년 6월 전세 3억3천 (11층)

5년 내 저점 매입시: 2024년 1월 매매 2억7600 (10층) / 2019년 8월 전세 1억 9000(7층)

전저점 1층은 제외 하였습니다 (23년 1월 1층 2억6천 최저매매)

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 고점 매입시 수익률 (29000-38600)÷(38600-33000)X100 = -123%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (29000-27600)÷(27600-19000)X100 = 16%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

지금 이 단지는 엄마집 갈아타기용도로 관심을 가지고 수익률 계산을 해 보았는데

처음에는 엄마 혼자 계서서 18평을 알아보다 이단지

18평은 40세대만 있고 23평형은 332세대로 가장 많은 세대수여서

환금성이 더 좋을 것 같아 23평 형으로 알아보았다

실제로 현재 시점 매물이 18평 형은 한 개도 없고 23평 형과 30평 형 매물이 주로 있다

잘 아는 지역이라고 생각하고 주변에 신축 아파트들이 많이 생기기에 입지가 좋은 곳이고

신축 주변에 구축이라 금액적인 면에서 메리트가 있을 것이라고 그냥 느낌적인 느낌으로 접근하였다가

수익률을 계산해보고 경악을 금치 못했다,

전고점에 매매하였더라면 수익률이 마이너스123%였다

전저점에 매매하였더라도 플러스16%

투자자의 잃지 않는 투자가 매년수익률 20%라고 배웠는데

강의 시 예시로 수익률이 높은 단지들만 보다 16%의 수익률을 마주하니 초라하기 짝이 없었다

열기 수강을 하지 않았더라면 지금 그나마 싸니까,,라는 마음으로 이 단지를 매매하기 위해

부동산을 들러보러 갔을수도 있을것같다

오늘 수익률계산을 해보니 얼른 다른단지도 찾아보아

수익률계산을 해보아야겠다는 생각이 든다

항목 내용 평가(상/중/하)

저평가 비교평가

환금성 수시 매도 가능

수익률 투자금 대비 수익률

원금보존 적정전세가율,

입지독점성

리스크대비 역전세 대비

*투자 결론은 투자원칙인 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비 항목을 직접 검토해보면서, 투자자의 시각에서 바라보는 연습을 해보는 것입니다. 처음 해보는 부분이라 어렵겠지만 잃지 않는 투자를 위해 꼭 필요한 과정이에요. 정답을 맞추려고 하기보다는 너바나님의 레시피로 내가 관심있는 아파트가 투자에 적합한지 스스로 고민해보세요 ^^