3주차 강의후기[서울투자기초반 14기 65조 민준파더]

안녕하세요. 하다 보면 된다고 믿는 민준파더입니다.

_내가 지금 조급한 이유

이번 달 임장지인 강서구를 매임하면서 느낀 것은

같은 구 안에서 어떤 곳은 매도자들이 물건을 거둬들이고 호가를 올리는 반면, 어떤 곳은 아직 흐름이 오지 않아 부동산에 손님이 없는 곳도 있다는 것.

하물며 같은 구 안에서도 이런 현상이 나타나는데, 급지가 다르거나 물리적 위치가 멀리 떨어진 지역은 같을 수 있을까하는 점이었다.

아직 취득세 중과가 살아있고 전세가율이 받쳐주지 않아 투자자들이 움직이기 어려운 시장에서 실거주자들이 시장의 흐름을 이끌고 있고,

이 실거주자 위주의 시장도 비싸다고 생각되어 수용되기 어려운 가격은 호가만 살아있고 실거래가 이루어지지 않고 있다.

시장의 각종 지표들도 아직 대세 상승장의 흐름은 아니라고 말해주는 상황에서 나 혼자 너무 조급해있는건 아닌지 복기하게 되었다.

지금 이 흐름이 데드캣바운스인지 아닌지는 지나봐야 알 수 있겠지만, 가격자체가 매력적이지 않은 단지들은 기다리는 것도 투자라는 생각으로,

앞마당을 넓히고 가격을 계속 트레킹해야겠다는 생각이 든다.

비싸게 사는 순간, 전세가를 높게 세팅하고 싶어지고, 전세를 맞추지 못해 결국 잔금리스크에 휘청일 수 있다는 사실 꼭 기억해야겠다.

그리고 내가 자의적으로 해석한 가격이 아니라 시장에서 수용되는 가격인지 아닌지를 생각해야겠따.

_지금은 가격을 다지는 시장

시장이 상승장이든, 하락장이든 보합장이든 등락은 있다. 동,층,향, 매도인의 상황 등 같은 조건의 물건은 없기에 같은 시기에도 실거래는 등락이 있기 마련이다.

지난 장 서울의 보합기, 즉 가격이 다져지는 시장은 5~6년이상 길었다. 내가 저평가된 가격에 가치가 있는 물건을 매수했더라도 단기간 하락할 수 있고 길게는 5년 이상 가격이 그래도 정체되어 있을 수 있다는 걸 알아야한다.

앞도 보이지 않는 그 긴 시간을 물건을 잘 보유하며 버티는 것도 내가 이 상황을 이해하냐에 따라 달려있는 것이다.

그래서 투자자에게는 전세가가 더 중요한 것이다. 매매가가 떨어지면 그냥 붙들고 버티면 되는 것인데, 전세가가 빠지기 시작하면 내 돈을 들여 돈을 돌려줘야 하는 상황이 되므로 현금흐름이 빡빡해진다.

그래서 기본적으로 실거주 가치가 있는 단지를 투자대상으로 골라야 하는 것이다. 긴 시간 동안 매매가는 보합하거나 하락하더라도 전세가가 올라주면 현금 숨통이 트이고 더 싸진 다른 물건에 투자할 수 있는

종자돈이 생기는 것이니까.

+ 지금은 좋은 곳과 덜 좋은 곳의 가격이 섞여있는 시장이다.

정릉이편한은 올해 6천만원이나 상승했지만, 문정래미안은 가격이 계속 보합중인 상황이다. 정릉이편한 가격이 오르다가 시장에서 수용되지 않는 가격까지 상승하면,

거래가 되지 않으면서 다시 가격이 빠지는 것이다. 이 다져지는 가격이 저평가된 가격이냐? 전고대비 -25% 빠진 가격이냐를 볼 줄 알아야하는 것이다.

급격하게 오른 시장은 급격하게 내리게 되어있다. 시장 참여자들이 비싸다고 느끼는 순간 다시 싼 물건이 나올 것이고, 나는 그 물건을 찾아낼 것이라는 프레임으로 시장을 바라봐야한다.

도생단 입자투 상상가

_땅의 가치를 아는 방법

결국 입지분석. 지금까지 나는 직장, 교통, 학군, 환경 + 호재를 열심히 조사하면서 보고서 칸 채우기에 급급했다면,

크게는 시,군,구 단위, 작게는 생활권 및 동 단위로 입지요소에 따른 땅의 가치를 마음으로 공감하고 현장에서 몸으로 체감하는 과정을 밟아야겠다는 생각이 들었음.

그리고 그 도시-생활권에서 무엇이 가격을 결정하는지 여부를 면밀히 파악해야겠다는 생각이 들었음.

단지분석을 하면서 생활권을 파악하는 장표를 교안을 레버리지하여 업데이트 해야겠다는 생각이 들었음.

_각각의 수요가 있다는 것의 의미.

비교평가하기 어려운 두 개의 단지가 있을 때, 가장 먼저 판단해야할 것은 두 단지가 어떤 가치를 가지고 있느냐임.

역세권에 입지 좋은 구축이냐, 비역세권의 입지가 조금 떨어지는 신축이냐를 따질 때 두 단지 모두 가치가 있다고 판단되면,

각각의 수요가 있다고 인정해야 하는 것이다. 입지가 확 떨어지지 않는 경우, 통상적으로 연식이 좋은 단지들이 초반 가격 흐름이 좋은 편이고,

시간이 지나면 비슷하게 수렴하는 경향이 있다. 압도적인 차이가 나지 않는다면 더 싸고 투자금이 덜 들면서 내 조건에 맞는 물건을 고르면 되는 것이다.

입지가 모든 걸 넘어설 정도라면 당연히 입지가 좋은 것을 선택해야겠지만, 우리가 헷갈리는 이유는 그 정도가 아니기 떄문이지...

전세난이도까지 고려하여 판단하는 것이 좋겠다는 생각이 든다.

+ 선호요인이 있는 것도 중요하지만 비선호요인이 없는 것도 그만큼 중요하다.

_키맞추기

자모님께서는 송파 잠실을 설명하시면서 키맞추기의 개념에 대해 말씀해주셨는데,

이번 강서구 매임을 하면서 마곡의 엠밸리가 먼저 상승흐름을 타고, 뒤따라 우장산과 수명산 등 단지들도

거래가 이뤄지면서 호가가 상승하는 흐름을 알 수 있었음.

같은 생활권 안에서도 단지에 따라 아직 오르지 못한 단지가 있고, 그 단지가 가치가 없는게 아니라면 투자가 가능하다는 사실도 알게되었음.

+ 규모가 큰 대단지라면 사람들이 선호하는 동과 덜 선호하는 동의 전고점, 가격이 다를 수 있다.

덜 선호하는 동이 싸고 투자금이 적게 든다면 투자가 가능하다.

_84가 더 싼 동네가 있다?

서울 앞마당을 늘리면서 59보다 84가 상대적으로 싸다고 느껴지는 단지들이 꽤 많았고, 지난 강의에서 주우이님께서 설명해주신 필수재의 개념이 적용된다는 것까지만 알고 있었음.

그런데 이번 강의에서 84는 받아 줄 수 있는 수요가 있는 동네와 그렇지 않은 동네가 있음을 설명해주셨고,

월부에서 투자자들이 느끼는 생각과 실제 주택을 수요로하는 실거주자들의 생각이 많이 다르다는 것을 알게되었음.

그래서 인구와 소득부분에서부터 지역을 꼼꼼히 파악해야겠다는 생각이 들었음. 어떤 사람들이 살고있느냐에 따라 n억을 더 주고서라도

84를 선택하려는 사람들이 있는지 여부가 달라진다는 개념을 가져가야겠음.

_겨울시장에서 우리가 생각해야 할 것.

지금은 매매가는 하락하거나 보합하고 전세가는 상승하는 겨울시장이다.

봄이 오고 여름이 오기까지 과거 수도권 시장에서는 5~6년 이상이 소요되었다.

내가 지금 좋은 단지를 싸게 매수한다고 해도 5년이상 매매가가 보합하는 시장을 기다려야 할 수도 있다.

그러니까 더더욱 선호도가 좋은 물건을 골라야하겠지.

가치가 없어서 아예 제외시키는 것과 가치가 있으나 후순위로 돌리는 것은 아주 다른 문제이다.

지금은 투자범위가 좁다. 더 좋은 걸 먼저 봐야하니까.

하지만 지금과 같은 하락장에서의 투자기준을 상승장에 그대로 적용하면 안된다.

상승장에서는 덜 선호하는 것들만 남아서 기다려줄 것이다. 결국 가치와 가격이 전부.