대구 수성구 범어 e편한세상 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 45조 tree158]

-아파트명 : 범어e편한세상

-위치 : 지도

1.입지평가 : 직장

-종사자수 : 140,216명

2/교통 : 자차

3.학군 : 동천초등학교

1~6학년 평균 학급수 9~10학급

학년별 평균 학생수 270명 정도

청구중 : 87%

중앙중 : 88%

4.환경 : ok마트 신천점 / 경북대학교 병원

5.공급 : 2024년 한 해동안 2024년 12월 힐스테이트만촌역(주) 658세대 등 총 2,356세대 입주 예정

6.수익률 분석 : 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 범어e편한세상 33평 현재 매매6.4억, 전세3억

5년 내 고점 매입시 : 2021년 3월 매매10.3억 전세5.5억

5년 내 저점 매입시 : 2019년 8월 매매5.67억 전세 3.7억

*수익률 계산식 : (4억/3.4억)x100 (현재 갭에 사서 전고점에 팔았을 때)

*수익금(매매차익) = 6.4억 - 5.67억 (전저점에 사서 현재에 팔았을 때)

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 5.67억 - 3.7억 (전저점 기준)

*5년 내 고점 매입시 수익률 = (64000-103000) / (103000-55000)x100 = -80%

*5년 내 저점 매입시 수익률 = (64000-56700) / (56700-37000)x100 = 40%

7.현장사진

8.결론

-저평가 : 전고점대비 30%이상 빠진 가격으로 상대적으로 저렴한 상태.

-환금성 : 800세대 이상 단지이고 아실과 네이버부동산 기준 여태껏 모든 평수가 주기적으로 거래가 많이 됐음.

-수익률 : 현재 갭 금액으로 투자 시 110% 정도 예상.

-원금보존 : 지방은 적정 전세가율이 80%라는 너바나님 기준으로 봤을 땐 현재로서는 지지방어선이 낮아져 원금 보존에 대한 위험성이 있음. 그러나 공급물량이 줄어들면서 갭도 조금씩 줄어들 거라고 예상됨.

-리스크 관리 : 현재 전세가가 많이 떨어져있고, 수성구 공급물량도 줄어드는 상황이라 역전세에 대한 위험은 많이 줄어든 상태로 보임.

=> 결론은 아직 월부 3개월차 월린이의 눈으로 봤을 땐 조금 기다렸다가 전세가가 올라왔을 때 들어가는게 맞는 판단인 것 같다. 하지만 내마기에서 들었던 너나위님의 전세 오르면 전세금 올려받으면서 투자금 회수하면 되지라는 말씀이 머리에 맴돌아서 조금 헷갈린다. 다만 이 단지에 대한 "확신"을 보는 눈이 아직까지는 없다고 느끼기에 조금 기다리는게 나의 미래를 위해 좀 더 안전한 판단인 듯 하다.