대전의 강남, 강남의 은마아파트라고 부르는
(둔산동의 크로바) 아파트에 대한 수익률 보고서를 작성해 봅니다.
▶ 아파트명
대전 서구 둔산동 크로바 아파트(36평)
세대수:1.632세대/ 사용승인일:1992년 12월 7일/ 주차대수:2.238(세대당 1.37대)
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1.직장 (B+)
대전 서구의 종사자수 192.272명( 약 19만명)
대전광역시의 중심업무지구이며, 대전정부청사와 대전시청, 대전서구청, 대전교육청등 각종 공공기관이 집중되어 있어 크로바 아파트에서 도보로 이용 가능합니다.
2.교통(SA)
대전 지하철 1호선(시청역까지 도보 8분 이내) 과 각종 버스노선을 편리하게 이용할 수 있습니다. 또한 직장과 편의시설등 도보로 10분 이내에 이용 가능한 대전 교통의 중심지입니다.
3.학군(S)
배정초는 한밭 초등학교이며, 문정중과 고등학교는 전국구 상위 랭킹에 있는 충남고가 있습니다.
또한 다른 지방 도시에 비해 전국에서 입지와 수요가 강한 학원가(약 180개의 학원)를 형성하고 있습니다. 학군과 학원가로 유명해 아파트 대부분이 구축임에도 수요층이 탄탄합니다.
4.환경(편의시설) (S)
반경 1.3km이내로 롯데백화점, 갤러리아백화점, 이마트, 을지대학병원등 위치하고 있음.
5.공급 (B)
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
둔산동 크로바아파트(92년식, 1632세대, 36평형)
저점(5년내) - 2019년 6월 / 매매가 65.000(6억5천), 전세가 30.000(3억) / 투자금 (전세가율) 35.000(46%)
고점(5년내) - 2021년 7월/ 매매가 134.000(13억4천), 전세가 80.000(8억)/ 투자금 (전세가율) 54.000(60%)
현재- 2024년 6월/ 매매가 113.500(11억3천5백), 전세가 68.000(6억8천)/ 투자금 (전세가율) 45500(60%)
저점에 매수 시 수익률 합계 139%
저점 매수시 순수익 48,500
고점에 매수 시 수익률 합계 -38%
고점 매수 시 순수익 -20,500
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
1.저평가 (비교평가)- 비교 대상을 찾지 못해 알수가 없음
2.환금성(수시매도가능)- 1600세대의 대단지로 대전 서구의 대장 아파트라 수요자가 많아 환금성을 좋다고 평가합니다. 직장, 교통, 환경, 학군등 (A)
3.수익률(투자금대비수익률)- 고점대비 수익률이 -38% (2억)하락한 상태이지만 전세가율은 고점대비 60%를 유지하고 있는 상태임.
4.원금보존(적정전세가율, 입지독점성)- 학군과 학원가의 절대적 입지독점성을 가지고 있다. 전세가율은 고점대비 60%를 유지하고 있는 상태임
5.리스크대비(역전세 대비)- 2025년 부터 2027년까지 3년 공급예정이 7432세대로 년 평균 적정수준인 2313세대와 비슷해 공급에 따른 전세가에 영향이 있을거라 예상함.
매매 결정은 사실 모르겠다.
더 배우겠습니다.
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