서울 관악구 청룡동 e편한세상 서울대입구 1차 아파트 수익률 분석보고서 [열반스쿨 기초반 76기 사밤]

▶ 입지평가

1.직장 B등급

관악구 종사자수 128,417명 (약 13만 명)

2.교통 A등급

강남 34분 / 여의도 45분/ 시청 54분

3. 학군 C등급

봉림중 65.5%, 신관중 63.3% 서울문영여자중(사) 82.4%

4.환경(편의시설) –C등급 근처 대형마트, 백화점 대학병원 없음.

5.공급

힐스테이트관악센트씨엘 997 세대 등 2025.02 / 1806세대 등

아실>인구수 변화

호갱노노>공급>아파트 예정물량

아실 >입주물량

부동산지인 > 수요/입주

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

▶ 현장 사진

저평가 : 타지역 비교 평가를 하지 못했지만, 관악 푸르지오와 비슷한 전세가율 60% 후반대, 신축아파트라 가격이 더 높은 듯

환금성 - 아파트 + 3년내 공급대비 수요가 0.23배로 S등급

리스크 대비 : 환금성도 있고 전세를 낮게 세팅해서 리스크 대비, 잔금대비도 가능할 듯

강의를 듣기 전이었다면 지금 사는 곳과 가깝고 회사에 가기 편한 곳이라 고려대상이지만

아직은 아는 앞마당이 없어 판단 불가, 4억원이 투자금이라면 비슷한 가치의 낮은 가격이 있을 것 같아서 매수 결정일 미뤘다.