마리마리아의 인천 부평동 갈산 아주아파트 수익률 분석보고서[열반스쿨 기초반 76기 108조 강아람]

▶ 아파트명

인천 부평구 갈산동 아주 아파트(1992년식 340세대 31평)

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장 (B)

부평구 종사자수 16,6781명 사업체수 45,679개

2.교통 (B)

강남역 1시간11분(부평구청역7호선>대림역2호선)

여의도역 1시간2분(부평구청역7호선>보라매역 신림선>샛강역9호선)

시청역 1시간7분 (부평구청역 7호선>온수역1호선)

3.학군 (C)

갈산중학교

학력 70.1% 

인천 75.3% / 부평구 76.7%

진학률 2.5% (특목고)

학원가

바로옆 삼산동에 비해 학원가의 규모가 작지만,

갈산동에서는 초등학교와 중학교 근처에 위치한지라, 학원가와의 접근성이 좋음

4.환경 (B)

-롯데마트 굴포천역

-상동방향으로 넘어가면 소풍,홈플러스, 중동쪽에 백화점 접근용이

5.공급 (S)

2024년11월 부평역해링턴플레이스1909세대

2025년1월 이편한세상부평역센트럴파트 1500세대

2025년2월 부평하우스토리어반그린 160세대

총 3569세대/ 1년에 약 1200세대

부평구인구 약 49만명

적정수요 약 2470세대 공급수준 1/2 이하

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 매매 3억3천/ 전세 3억3천

5년 내 고점 매입시: 2021년 9월 5억3,800만원/ 전세 4억 3천만원

5년 내 저점 매입시: 2019년 9월 2억9천만원/ 전세 2억 6천만원

*5년 내 고점 매입시 수익률 130%

*5년 내 저점 매입시 수익률 -193%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

아직 비슷한 지역의 다른 아파트와 비교평가를 해보지 못한 상태라 상대적인 평가는 어렵지만, 아주아파트 하나만 놓고 보았을때는 투자대비 상승 가능성이 있을 것으로 판단됨.

현재 가격이 많이 하락해 있는 상태이고, 학교와 역과의 접근성을 생각했을때 가치가 저평가 되어 있다고 판단된다.