신장동 대명강변타운 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 31조 나이스타이밍]

▶ 아파트명

신장동 대명강변타운 아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

하남시 종사자수 113,692명 [B]

2. 교통

강남 58분 / 여의도 76분 / 시청 64분 [A] 강남만

3. 학군

신장중 79%, 하남중 86%, 신평중 81% [B]

4. 환경

신세계백화점 스타필드하남점, 스타필드 하남, 홈플러스 경기하남점 (반경 1km 이내) [A]

5. 공급

2024년 3월 덕풍동 더샵하남에디피스 980세대

2027년 3월 하남교산A2블록 1115세대

적정수요 아실기준 1649 (하남시 인구 24년 4월기준 329,456명 * 0.05% = 1647.28명)

3년 평균 공급 (980+1115)÷3 = 698 [S]

▶ 수익률 분석

현재 시세: 대명강변타운 33평 현재 매매 7.6억, 전세 5.1억

5년 내 고점 매입시 수익률 2021년 6월 매매 9.4억 전세 3억 6750만원

5년 내 저점 매입시 수익률 2019년 5월 매매 5억, 전세 2.6억

* 5년 내 고점 매입시 수익률 (76000-94000)÷(94000-36750)×100 = -31.4%

* 5년 내 저점 매입시 수익률 (76000-50000)÷(50000-26000)×100 = 108.3%

▶ 현장사진

▶ 결론

1) 저평가 X (-19.15%)

2) 환금성 ○

3) 수익률 ○

4) 원금보존 전세가율 62%

5) 리스크대비 잔금준비 역전세 대비 가능하다면 ○

참고: 부영 81m2 현재 시세 매매6.1억, 전세 3.7억 전세가율 57~8% 투자금 2.4억으로 비슷하나 고점이 7.4억으로 대명아파트보다 낮음