열반스쿨 기초반 4강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 77기 96조 쫄볶이]

안녕하세요! 쫄볶이 입니다!!

어느덧 마지막 강의입니다. 시작할 때가 엊그제 같은데.. 어느덧 마지막이라니.. 섭섭한 마음이 그득이지만 우리에게는 앞으로 나아가야 할 과정들이 많기에 감정 붙들고 힘차게 강의 후기를 남겨봅니다.

지금까지 모든 강의가 그랬지만, 이번 마지막 강의는 열기를 듣는 모든 분들께 정말 유용한 내용들로 가득채워졌기에 보는 내내 몰입할 수 밖에 없었던 것 같습니다.

다시 한 번 내용을 복기하면서 남길 것을 정리해봅니다.

수익률 보고서의 중요한 포인트!!

1. 30분 내 갈 수 있는 지역까지의 직장을 파악하는 것이 좋다.
2. 5년 내 저점/고점일 때를 기준으로 계산한다. 저점의 경우 19년 저점보다는 23년 저점 시기를 본다. -> 결국 어떤 타이밍, 사이클에 사느냐에 따라 수익/수익률이 다름을 아는 것이 중요하다!
3. 전고 대비 현재 가격을 유심히 봐야 한다. 지금의 가격에서 전고까지 간다면? 어느 정도의 수익/수익률이 나올까?
4. 원금보존의 경우 전세가가 낮으면 쉽지 않다.

무엇이 중요하게 담겨야 한느지, 이 보고서를 쓰는 의미가 무엇인지를 정리해볼 수 있었습니다.

하락장에서 기회를 잡는 법

우리는 이미 알고 있습니다.

부동산의 가치=토지가+건물가 라는 것을

토지가는 수요와 공급에 따라 달라질 수 있으며, 희소 자원이고, 물가가 반영되는 만큼 가격이 오를 가능성이 많습습니다.

건물가는 감가상각으로 앞으로 떨어질 것이기에(보통 20년 정도)

우리는 미래의 가치를 보고, 시간이 내 편임을 알고 이를 감안하여 판단해야 합니다.

하락장일 때는 가치는 다르지만 가격이 위아래가 없음을, 그렇기에 우리에겐 기회가 될 수 있음을 알고 행동해야 합니다.

물론 앞으로의 상황은 알 수 없습니다.

다만 어느 파도가 올지는 알 수 없지만, 어느 파도에서도 헤엄칠 수 있는 능력을 갖는 것은 우리가 할 수 있는 영역입니다.

잘 한다는 것의 의미

가볍게 한다 - 꾸준히 한다 - 익숙해지면 열심히 한다 - 버텨야 한다 - 잘한다

투자를 잘 하기 위해서는 머리보다는 꾸준히 하는 것이 더 중요합니다. 러닝메이트와 비교하는 것이 아니라 어제의 나와 오늘의 나를 비교해야 합니다.

좋은 투자란?

가치 있는 물건을 저평가된 가격에 사는 것입니다.

저평가를 잘 하기 위해서는 비교평가를 해야하고, 비교평가를 잘하기 위해서는 앞마당이 충분히 있어야 합니디ㅏ.

저처럼 느린 사람들은 10개 이상은 되어야 비교평가에 대한 감이 잡힌다고 하는데.. 정말 그런 것 같습니다.

앞마당을 만드는 것은 결코 쉽지 않은 과정입니다. 하지만 돈을 벌기 위해서는 해야하는 과정입니다.

지금 내가 투자하는 시기가 언제인지를 알고, 무릎 이하에 산 뒤 어깨까지 충분히 올라가는 과정을 기다린다면 그것은 잃지 않는 투자가 됩니다.

사람들은 과거 3년의 경험으로 판단하기에 지금과 같은 시장에서 물건을 사는 것이 쉽지 않을 것입니다.

과연 23년 초 가격이 다시 온다면 어떻게 할까요?

지나봐야 바닥인 줄 압니다. 지금이 바닥인지는 알 수 없습니다.

그렇기 때문에 매매가가 빠지고 전세가 오르는 시장에서 -20% 정도의 조정이 되었다면 저환수원리의 그물 안에서 기회를 잡아야 합니다.

아직도 확신이 서지 않는 다면 경험을 많이한 선배나 튜터님들의 경험을 레버리지 하는 것도 방법입니다.

"아는 것"은 "이해한다"는 것입니다.

그렇다면 공감하고 실행해야 합니다.

그리고 나면 결과를 내야 합니다.

아무런 리스크를 지려고 하지 않는 것이 최악의 리스크임을 잊지 말아야 합니다.

첫 투자는 번트 치고 나간다!

아직 우리는 전문가가 아닙니다. 배우고 익히는 단계에 있기에 '완벽' 보다는 '완료'가 중요합니다.

월부 환경에서 10년 동안 있게 된다면 아마도 10억을 못모으기는 어렵다고 합니다.

변화무쌍한 투자시장을 버티면서 함께 "학습"하는 월부에서 동료와 나보다 경험이 많은 선배님과 튜터, 강사분들이 있기에 가능하다고 생각합니다.

부동산 투자 프로세스

투자의 기본 원칙은 "저환수원리", 이 원칙에 맞는 것만 투자하는 것이 가장 중요합니다!!(너바나님 말씀처러 손에 새기겠습니다!!) :)

임장을 하는 것은 생각보다 쉽지 않습니다. 그럴 땐 동료와 함께하는 것이 중요합니다.

임장 전 체크해야 할 다양한 정보가 있지만 과거 5년 이내의 전고점 및 전저점을 확인하는 것!!!

더불어 월부의 지역 분석 특강을 들어보는 것이 많은 도움이 됨을 다시 한 번 되새겼습니다.

항상 어렵다고 생각하는 전임과 매임!!

반드시 3군데 이상의 중개 사무소에 전화하여 부동산 사장님들의 스타일을 파악하고

매임은 1군데와만 진행하여 민망한 상황을 사전에 방지하도록 합니다.

여기서의 팁은 반드시 녹음하여 내가 잘 하고 있는지를 복기해보는 것입니다! 이번에 전임시 부끄럽지만 꼭 해야겠다 생각했습니다.

매도자, 매수자, 임차인의 컨셉으로 전화를 하여 전세가를 보수적으로 판단하고, 플랜 A, B, C를 준비하는 것이 중요함을 배울 수 있었습니다.

임장 과정에서 우리가 알아둬야 할 사항은

1. 투자는 친절한 사장님과 해야 한다, 친절한 사장님들이 모두 일을 잘하는 것은 아니지만 불친절한 사장님들이 일을 잘하는 경우는 거의 없다.
2. 수리가 되면 전세가 나간다는 부사님의 말을 믿으면 안된다.
3. 전세 물건이 많다고 하면 잔금을 쳐야할 수 있기에 바드시 임차인 컨셉으로 전세 물건을 파악하는 것이 필요하다.
4. 급매에 가슴이 뛰면 안된다, 급매는 거의 없고 부사님들이 말하는 급매는 급매가 아닌 경우도 많다.
5. 부사님께 연락이 오면 피하지 말고 받아 솔직하게 이야기한다, 인연이 나중에 어떻게 될지는 알 수 없다.
6. 임장을 다녀온 뒤 바로 임보를 작성한다, 저환수원리에 맞춰 판단한다.
7. 임장은 발로 해야 기억에 남는다!!

그리고 전세를 잘 뺄 수 있는 방법은

1. 인테리어가 안 되어 있으면 전세 빼기가 힘들 수 있음을 알아야 한다(3초만에 인상이 결정된다, 적어도 깔끔해야 한다.).
2. 투자자가 몰리는 지역, 시기는 피하는 것이 좋다.
3. 2개월이 골든타임이다! 이 때를 잘 활용해야 한다.
4. 내 물건이 1등인지를 다른 조원을 통해 확인해야 한다, 만약 1등으로 브리핑이 안된다면 가격이나 인테리어, 세입자 등에 대해 다시 한 번 고민하고 행동해야 한다.

너바나님께서 매우 강조한 점!!!

"전세금에 너무 욕심내지 마라!"

투자금이 낮은 것이 처음에는 중요하다고 생각할 수 있지만, 너무 무리하다 보면 역전세라는 리스크를 맞이할 수 있기에 전세가를 높여 받기 보다는 추후 올라갈 곳에 싸게 내놓는 편이 더 낫다고 하셨습니다.

우리가 투자 시장에 있는 한 반드시 겨울을 맞이하게 될 것입니다. 그럴 때 피할 수 있는 방법은 없습니다. 대신 대비를 하고 버틴다면 분명 봄이 올 것입니다.

매매와 임대차 계약시 특약사항에서도

임차인과의 계약에 적극 협조, 새로운 임차인과 협의하여 이사일을 정한다는 문구

(재계약 이후) 계약기간 내 이사 시 임차인이 중개수수료를 부담하는 문구

를 넣는 것이 필요함을 당부하셨습니다.

중개수수료의 경우 잔금을 친 뒤 지불하며, 너바나님은 보통 부사님들이 이야기하는대로 주는 편이라고 하셨습니다. 이는 나중에 또 다시 계약할 일이 있을 때 도움을 받을 수 있기 때문이라고 하셨습니다.

이러한 팁들은 현장에서 경험한 사람만이 알려줄 수 있는 팁이라 생각하여 매우 유용하고 중요함을 알고 꼭 기억하도록 하겠습니다.

매도의 기준

항상 말씀하십니다.

매수가 가장 쉽고 그 다음이 임대, 가장 어려운 것이 매도라고요.

너바남이 말씀해주신 매도의 기준은

1. 이 물건이 가치가 있는지? 앞으로 올라갈 것인지?(강남 30분 내? 등), 아니라면 무릎에 사서 어깨에 판다!
2. 리스크를 감당할 수 있는가?
3. 더 수익을 낼 수 있는 대체 물건이 있는가?, 경험쌓기!

우리가 가치 있는 물건을 싸게 사기 위해서는 반드시 준비되어 있어야 합니다.

그 준비는 앞마당을 만들면서 투자실력을 쌓는 것입니다.

만약 앞마당이 준비되어 있지 않다면 우리는 기회를 놓칠 수 있습니다.

만약 좋은 물건이라면 5년은 기본으로 10년 이상, 평생 보유해도 괜찮습니다.

투자는 사서 버는 것이 아니라 버텨서 버는 것이라고 합니다. 물건의 가치가 있다면, 싸게 샀다면 인내하는 것이 반드시 필요합니다.

10억을 달성한 사람들은 열심히 한 사람들입니다. 똑똑한 사람들 보다는 우직한 사람이 하락장에서 인내할 수 있습니다.

투자는 감정이 아니라 원칙(저환수원리)으로 하는 것!

이 점을 반드시 기억하고 행해야 합니다.

그리고 부자는 세금이라는 대가를 반드시 치뤄야 합니다. 세금은 사기 전에 배운다면 상황에 맞게 대응할 수 있습니다.

10억이라는 자산을 만들기 위해서는?

성과는 실력*열정이라고 합니다.

실력은 재능*노력이라고 합니다.

재능이 부족할 지라도 노력하면 우리는 실력을 키울 수 있습니다. 우직하고 둔하게!! 이것이 중요합니다.

10억의 자산을 만드는 과정을 결코 녹록치 않습니다.

이 과정을 잘 버티기 위해서는 가진 것에 대해 감사한 마음을 가지며 일상에서 행복을 찾아야 합니다.

행복은 내가 컨트롤 할 수 있는 영역입니다.

나에게 행복을 주는 것이 무엇인지를 생각하고 소소한 행복을 느껴야 합니다.

<나를 행복하게 하는 것>

1. 가족 건강한 것
2. 맡은 일을 할 수 있는 것
3. 직장에 다니는 것
4. 월부에서 활동하고 성과를 내는 것
5. 강아지들을 보는 것
6. 좋아하는 사람들과 맛있는 것을 먹고 이야기를 나누는 것
7. 가족과 함께 빈둥거리는 것
8. 모든 일과를 마친 뒤 샤워 후 침대에 눕는 것

등등... 충분히 지금도 할 수 있는 것들입니다.

현재에 감사하며, 내가 할 수 있는 것에 집중하고 성장해나가야 합니다.

행복한 가정/직장을 위해서는?

이 부분이 많이 와닿았습니다.

그 동안 내가 얼마나 '나' 중심으로 살았나 싶었습니다.

행복한 가정/직장을 위해서는

1. 문제의 원인을 나에게 둡니다. 모든 것은 내 욕심일 뿐입니다.
2. 상처주는 말을 하지 않고 칭찬을 많이 합니다. 공감해줍니다!
3. 장단점이 모두 있지만 장점만 봅니다.
4. 스킨쉽을 많이 합니다(직장에서는 해당되지 않습니다.).
5. 부자가 되는 것은 내 욕심임을 인식합니다.

유리공이 될 수 있는 가정과 직장!! 꼭 지켜나가도록 하겠습니다.

저에게 안정감과 사랑을 주는 가족과 소중한 종잣돈을 모으게 해주는 직장에서 감사합니다.

나는 지금 무엇을 할 수 있을까?

아직 많이 부족함을 알고 있습니다.

하지만 내가 할 수 있는 영역(독강임투)을 하면서 함께하는 동료와 선배님들이 있다면 앞으로 계속해서 나아갈 수 있다는 확신이 듭니다.

"아무 것도 하지 않으면

아무 일도 일어나지 않는다."

이 점을 꼭 잊지 않고 끝까지 살아남겠습니다.

명강의를 진행해주신 너바나님께 진심으로 감사드립니다.

작년 열기를 듣고 지금 열기를 들은 저는 확실히 마음가짐이 달라져 있었습니다.

아주 조금 더 단단해졌고, 조금 더 믿음이 생겼으며, 할 수 있다는 자신감도 생겼습니다.

또한 잃지 않는 투자가 얼마나 중요한지를, 꾸준히하는 것의 힘을 알고 행동하게 되었습니다.

앞으로도 투자 원칙을 잊지 않고! 가치있는 것을 싸게!! 오랫동안 유지할 수 있는 사람이 되겠습니다!!

25년 또 다시 열기를 수강할 때는 어떤 모습일지, 오프강의에 있는 제 자신을 기대해봅니다!! :)

행복한 4주를 만들어주셔서 다시 한 번 감사합니다!!