->아파트명

흑석동 센트레빌1차

->위치(지도)

->입지평가

1.직장(동작구)

>동작구내 대기업이나 일자리는 좋진 못하나 직장이 좋은곳으로 빠르게 이동할 수 있는 입지를 갖췄다.

2.교통

>어디를 가도 빠르게 접근이 가능한 입지가 굉장히 좋은 곳!

3.학군

> 학군은 의미 없는 지역

4.환경(편의시설)

>백화점,마트가 없는 지역으로 소비할 곳이 적은 동작구는 영등포,강남으로의 접근성이 뛰어나

동쪽으로는 강남권,서쪽으로는 영등포권,북쪽으로는 도심과 용산쪽에서 소비를 한다. 해당 문제에 대해서도 지자체에서 현재 상권 개발 논의중이라고 한다.

5.공급

>동작구와 인구교류가 있는 지역 모두 공급이 부족하다. 다만 2025년 06월 서초구에 메이플자이의 3,307세대 입주는 브랜드 대단지의 입주로 어느정도 영향이 있을것이다. 전세낀 물건을 투자하게 된다며 해당시점에 만기일이 있다면 보수적으로 접근하는것이 상책! 전체적으로 주변 공급은 다 부족하기에 공급 걱정은 크게 하지 않아도 될듯하다.

->수익률 분석(5년내 투자타이밍)

->현장사진

>정문과 후문이 많이 상반되는 느낌~~

-투자결론-

저(평가)

-> 어라 흑석동 선호요소 3가지를 다 갖춘 센트레빌과 비슷한 가격이 사당,본동에도 있네? 물론 본동에서도 래미안트윈파크는 다른 입지긴 하지만?? 적어도 여기보단 좋고 가격이 비슷하다면 저평가 느낌이 솔솔나는데??

-> 현재 호가는 전고점 대비 하락율이 -10.81% 일단 싸게 사는 느낌은 아니쥬?? 이미 저점대비 회복도 많이 하였다. 적어도 확실한건 센트레빌1차에서 59m2는 싸지 않다는걸 데이터를 통해 확신할 수 있다.

환(금성)

->문제없음

수(익성)

->5년 내 저점 대비 고점 수익은 6억! 수익률은 120%이다. 현재 호가 대비 고점 수익은 2억이다. 수익률은 25%이다. 당연히 장기적으로 간다면 무조건 전고는 뚫을 입지가 좋은 곳이지만 투자금이 너무 많이 들고 투자금 대비 수익률이 너무 낮다. 현재 상황에서 수익률 200%가 나기 위해선 센트레빌 1차가 32.5억까지 찍어야 한다... 현실성이 없다. 현재 회복을 많이 하였고 현재 센트레빌의 가격은 수익성이 너무 낮고 보다 나은 단지를 찾을 것 같다. 그런 단지들은 너무 많다.. 잘가..

원(금보존)

->전세가율 60% 미만인 51.52%!!! 탈락!!!!

리(스크대비)

->위에 공급부분에 적은 내용을 참고하면 되고, 그냥 현재 내상황에서 센트레빌을 산다는 생각을 한 것 조차가 리스크이다. 대비가 되고 안되고를 떠나서 투자금이..

결론 : 입지가 정말 좋은 곳에 가치가 있는 단지이나 현재 가격 회복도 많이 하였고 투자금이 너무 많이 든다. 서울은 비싸지 않게 사는법도 알아야 한다고 한다. 하지만 난 아직 내 투자금내에서 싸게 사야한다...

돈이 정말 많아서 현재 센트레빌을 산다고 하여도 적어도 잃진 않을 것이고 전고점은 넘어갈 수 있는 힘을 갖은 단지라고 생각된다. 그러나 우린 같은 돈으로 살 수 있는 것중에 더 좋은 단지를 사서 수익률과 수익도 높여야 하기에.. 현재 센트레빌은 아닌걸로... 중요한건 우린 저평가를 사려고만 하면 투자를 못한다. 결국 항상 저평가 1등은 투자금이 너무 많이 들기 때문이다. 저평가는 조금 덜하지만 투자금 내에 들어오는 것중에 비교평가를 통해 가장 저평가된 단지를 사면된다. 그러기 위해 앞마당을 보다 많이 넓혀서 더 좋은 투자를 합시다 우리!!!

월부인이여 가즈아~~~

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