얼마 전 수강생 한 분이 전세를 맞추다 고민을 들고 오셨습니다.
세입자가 전세보증보험 말고 전세권설정을 꼭 해달라고 한다는 것입니다. 8억대의 고가 전세라서 HUG 보증보험이 어려운데다, 전세권 설정이 집주인의 집을 경매에 넘길 수 있는 권리라서 더 든든하다는 이유였습니다.
세입자 마음이 이해는 갑니다. 전세권을 설정하면 판결문 없이도 경매를 신청할 수 있으니 법적인 조치를 취할 수 있다는 점에서 구속력이 세 보입니다. 그런데 이 구속력이 실제로 돈을 지켜줬는지 보여주는 사건이 마침 있습니다. 배우 서현진 씨의 전세금 소식이 뉴스를 통해 알려졌거든요.
보도에 따르면 서 씨는 보증금 26억 2,500만원짜리 청담동 빌라 전세에 전세권을 설정했고, 등기상 최선순위 권리자로 알려져 있었지만 집을 나온 뒤 2년 넘도록 아직 전세금을 돌려받지 못했습니다. 이런 예시를 들어 수강생분께 보증보험의 장점을 알려드렸고, 가입이 되는 보험사를 찾아 세입자분과 협의해 보시도록 안내해 드렸습니다.
왜 그렇게 말씀드렸는지, 서현진씨 사례로 풀어보겠습니다.
전세권 1순위여도 11억이 모자랍니다
보도에 따르면 서현진 씨는 2020년 4월 서울 청담동 고급빌라에 보증금 25억원으로 전세계약을 맺고 전세권을 설정했습니다. 2022년 3월 재계약하면서 보증금은 26억 2,500만원이 됐습니다. 집주인은 2024년 4월 만기에 보증금을 돌려주지 못했고, 서 씨는 그해 9월 임차권등기를 마치고 집을 비웠습니다. 이후 법원에서 해당주택에 대해 강제경매 개시를 결정했습니다.
※ 임차권등기: 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 이사 나간 뒤에도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지하도록, 법원을 통해 등기부에 임차권을 기록하는 제도입니다.
이 집의 감정가는 28억대였지만, 응찰자가 없어 세 번 유찰되면서 최저입찰가는 14억 7,129만원으로 내려갔습니다. 이후 집주인이 회생 절차를 위해 집행정지를 신청해 경매가 멈췄었지만, 이내 파산 선고를 받으며 경매가 다시 진행됐습니다. 서현진씨는 등기상 최선순위 권리자로 알려져 있습니다.
최저입찰가에 낙찰된다고 가정하면 보증금 26억 2,500만원에서 11억 5천만원 넘게 모자랍니다.
전세권 설정, 임차권 등기도 했고 등기상 순위도 가장 앞이었습니다. 세입자 입장에선 보증금을 지키려고 할 수 있는 일은 거의 다 한 것으로 보입니다. 그런데도 왜 이런 일이 생겼을까요?
사기 여부와 관계없이 집주인의 파산과 보증금보다 낮은 집값이 겹쳐 회수가 길어진 사례입니다.
전세권은 집값에서 받고, 보증보험은 보증기관에서 받습니다
권리 순위는 돈을 받는 순서를 정해주지만, 받는 돈의 크기는 집이 얼마에 팔리느냐에 달려 있습니다. 1등이어도 집이 보증금보다 낮은 금액에 팔리면 그 금액이 받을 수 있는 돈의 한계입니다. 즉, 집이 14억원에 팔리면 세입자가 받을 수 있는 돈도 14억원이 상한이라는 뜻입니다.
게다가 이런 경우, 전세권을 설정한 세입자가 직접 경매를 신청하고 유찰이 이어지는 동안 기다려야 합니다. 서현진씨의 경우 집을 비워두고 2018년에 사둔 옥수동 아파트로 들어갔다고 하지만, 전세금을 한 푼도 못 받은 대부분의 사람들은 집을 비워두고 다른 집을 구할 금전적 여유가 없는 경우가 대부분일 겁니다.
하지만 전세보증금반환보증, 흔히 말하는 전세보증보험은 지급하는 주체가 다릅니다.
집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 보증기관이 먼저 세입자에게 보증금을 지급합니다. 이후 보증기관이 집주인에게 구상권을 청구합니다. 집값이 얼마인지, 경매가 몇 번 유찰되는지와 상관없이 세입자는 약정한 보증금을 받기 때문에 돈을 받아 이사를 나가야 하는 세입자에게는 경매 결과를 기다리지 않고 보증금을 돌려받을 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다.
보증보험이 거절하는 집은 보증금이 높다는 신호입니다
물론 보증보험은 가입할 수 있는 집에서만 효력이 있습니다.
한도부터 보자면, HUG와 HF는 수도권 보증금 7억원까지 보증합니다. SGI는 아파트라면 한도 제한이 없고, 아파트 외 주택은 10억원까지만 가입이 됩니다.
KB부동산 기준 2026년 8월 서울 아파트 평균 전세가는 7억 1,178만원입니다. 평균만 놓고 보아도 HUG와 HF의 한도를 넘습니다. 그러므로 내 보증금이 7억원을 넘는다면 SGI가 사실상 유일한 선택지입니다. 다만 SGI는 보증료가 상대적으로 높고, 임대인이 법인이면 가입 대상이 아니기 때문에, 전세계약을 하기 전 위 사항들을 확인해 보아야 합니다.
한도 아래 금액이어도 심사가 있습니다.
HUG는 보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 하고, 빌라는 보증금이 공시가격의 126% 이내여야 가입이 가능합니다. 거절 사유는 여러 가지지만, 보증금이 집값에 비해 높거나 선순위 채권이 많은 경우가 대표적입니다. 이런 집은 경매로 넘어갔을 때 보증금을 전부 받기 어렵다고 보증기관이 판단한 집입니다. 그러니, 계약 전에 전세보증보험 가입 가능 여부부터 확인하면 위험한 집을 걸러낼 수 있습니다.
아파트는 이 확인이 상대적으로 쉽습니다. 같은 단지, 같은 평형의 거래가 계속 쌓이기 때문에 보증금을 거래가와 바로 비교할 수 있습니다. 반면 빌라는 세대수가 적고 호실마다 면적과 구조가 다르다 보니 비교할 거래사례가 드뭅니다. 적정한 전세가를 세입자가 가늠하기 어렵다는 뜻입니다. 게다가 빌라는 신축일 때 가격이 가장 높고 시간이 지나며 내려가는 경우가 많아서, 신축 시점의 높은 전세가에 계약한 세입자가 나중에 보증금이 집값을 웃도는 상황을 겪기도 합니다. 서현진 씨 사례도 사기 여부와 별개로, 보증금이 경매 최저입찰가를 크게 웃돈 경우였습니다.
따라서 내 전세보증금을 안전하게 지키고 싶다면, 전세계약서에 도장을 찍기 전에 이 순서로 확인을 해 보세요.
- HUG, HF, SGI 가운데 가입 가능한 곳을 조회합니다. 보증금이 7억원을 넘는 아파트라면 SGI에서 확인합니다.
- 보증금을 같은 단지 또는 인근 거래가와 비교합니다.
- 전입신고와 확정일자를 받고, 아무리 늦더라도 계약기간의 절반이 지나기 전에 보증을 신청합니다. (계약기간의 절반이 지나면 보증보험을 가입할 수 없습니다)
전세권설정이냐 보증보험이냐를 두고 세입자와의 협상을 고민하던 수강생분은 위 내용대로 전세권설정과 보증보험의 차이를 잘 설명드려서 결국 보증보험으로 전세계약을 마쳤습니다. 서현진 씨의 경매 사건은 그 선택에 근거가 되어줍니다. 순위가 앞서도 받을 돈의 크기는 집값에 달려 있고, 보증보험은 가입 심사로 그 집의 위험을 미리 보여주기 때문입니다.
오늘 글이 전세 계약을 앞둔 세입자분, 세입자의 요구에 어떻게 답할지 고민하는 집주인분께 길잡이가 되길 바랍니다.
