안녕하세요:)
설아링입니다^^
벌써 실전반이 시작한지 얼마안된 것 같은데,
정신 없는 시간들을 보내다보니 4주의 시간이 흘러가네요 ㅎㅎ
이번 4강에서는 식빵파파님께서
'서울 수도권 시장에서
제대로된 비교평가 하는 법'
에 대해서 설명을 해주셨습니다.
비교평가가 너무나도 어려웠던 저에게
'아, 이렇게 해보면 되겠다!'
하는 명쾌한 해답을 주셨던 강의였던 것 같습니다.
'투자의사 결정'과 '앞마당 관리'
에 대해서 상세히 설명을 해주셨습니다.
먼저 강의 시작에 앞서,
식빵 파파님이 자기소개를 해주실때,
9000개의 생각을 담은 장표를 만들었다고 했을때
굉장히 인상이 깊었습니다.
항상 시간에 쫓기듯
내 생각 없이 복사 붙여넣기만 해놨던
임장보고서들이 많았기에,
이번에는 저도
저의 연애 상대를 알아본다는 느낌으로
내 앞마당에 대해서 관심을 가지면서
투자와 연결된 내 생각을 꼭 넣어야겠다고 생각했습니다.
#지금 수도권 시장은
지금 수도권 시장은 여전히 하락장으로
일부 선호 단지가 상승세를 보인 곳이 있지만
여전히 같은 구안에서도 단지별로 하락폭이 다른
하락장입니다.
이러한 시장이기 때문에
그 안에서 저평가된 단지를 뽑아내는 것이
무엇보다 중요한 시기인 것 같습니다.
하지만 이러한 저평가 단지를 뽑을때,
단순히 전고점만 봐서는 진정한 가치를
뽑아내기 어렵다는 것을 깨달았습니다.
"단지의 가치를 제대로 알고 기회를 잡을 수 있다!"
항상 결론 부분 1등 뽑기를 할때마다
다른 땅, 다른 급지, 다른 연식, 다른 평형을
함께 비교하며
어떤 게 더 가치있는데 싸지?
하고 머리를 싸매던 기억이 있습니다.
이렇게 비교하면 당연히 어렵고,
강의를 들은 이번달은 같은 급지끼리 꼭 비교를 해봐야겠습니다.
#좋은 땅에 있다고 해서 무조건 더 좋은 투자처?
-> 우리는 땅 투자를 하는 사람들이 아니라
단지 하나에 투자를 하는 투자자다
땅의 가치와 단지의 가치
무슨 차이일까 어떻게 생각해야할까
어려움이 있었습니다.
무조건 좋은 생활권이 낫지 않을까
생각했던 적이 있었습니다.
하지만, 우리는 땅의 가치만 보고
아파트의 선호도를 결정하는 것이 아니라
단지별 특징에 따른 단지선호도를 잘 파악하여
단지끼리 비교평가 후 저평가 된 것을 찾아야 함을
잊지 않아야 겠습니다.
#지역 내 비교평가
아파트 비교평가 요소인
교통+환경+학군에 대해서
수도권 아파트의 경우에는
학군(85% 이상인가?)+환경(연식, 주변, 상권)+강남접근성을통해
기본틀을 가지고 비교평가하는
방법을 알려주셨는데요,
특히 지역내에서
강남접근성 편차가 큰 곳과
편차가 낮은 곳에 따라
어떤 비중으로 비교평가를 해야할지
명쾌하게 해답을 주셨습니다.
특히 가격이 비슷하면
가치를 스스로 생각해보지 않고
냅다 단지 비교 그래프를 붙여보던
저의 방식이 정말 잘못되었음을
이번 강의를 통해 깨달을 수 있었습니다.
비교평가를 너무 어렵게 생각하지 말고
발품+손품을 통해 스스로 생각했을때
나라면 어디에 살고 싶을까?
생각을 하면서 결론을 내리고
그 이후에 검증을 해야겠습니다.
# 비교평가 공식은 없다. 단지 by 단지
이러한 비교평가는 법칙이 있는 것이 아니라
단지별로 그 특징을 파악하고
우리가 스스로 밟고 보면서
하나하나 단지들이 가지는 특징,
선호요소를 파악 후에 비교평가하는 것이
중요한 것임을 기억해야겠습니다.
#비교평가 3요소를 이기는 동특
외부에서 수요를 끄는 학군지
지방성격을 가진 수도권
이 두 곳은 비교평시 동네의 특성을 가장
크게 영향 받는 곳으로
평가요소를 잘 반영해야겠습니다.
#결국 중요한 것은 선호도
비슷한 급지끼리 비교하는 것이 맞지만,
앞마당이 적은 경우라면
다른땅의 가치를 가진 곳도 비교평가를
해야하는데요,
땅의 가치가 다르다면,
입지를 넘어서는 선호도를 가지고 있는가?
땅의 가치가 비슷하다면,
지역내 단지 선호도는 어떤 아파트에 있나?
를 통해 비교평가를 하면 된다고 말씀을 해주셨습니다.
#더 벌 수 있는 투자 의사결정 내리기
"불안감과 두려움에 갇혀 의사결정을 내리면 안됩니다."
현재는 하락장으로
서울에서도 좋은 것을 할 수 있는 시장
그렇기 때문에 같은 투자금이라면
더 가치 있는 곳으로
투자의사결정을 내려야 함을 알려주셨습니다.
지금같은 시기일수록 내 돈을 어디에 넣어야
더 가치있는 곳으로 할 수 있을지
정말 깊이 고민하고 생각해 봐야겠습니다.
절대가가 높은 곳은 저도 잔금치게되면 어떡하지?
하고 계속 천장이 정해져 있는 곳을 봤던 것 같습니다.
천장을 없애고,
가장 가치 있는 곳에 내 돈을 넣을 수 있도록
의사결정을 내리겠습니다.
(가치 있는 좋은 단지일수록 수요가 풍부하다!)
#투자 의사결정과정
저평가 단지중
1. 내 투자금으로 할 수 있는 단지 파악
2. 투자 가능 단지 가치파악
3. 투자 의사결정
#비교평가를 위한 앞마당 관리
앞마당은 계속 변화하는 가격에서
비교평가를 위해서는 가격의 흐름 파악이 필요하다
매월 1회 정기적으로 트래킹하면서 가격 변화의
흐름을 파악하는 것이 중요하다!
마지막으로, 식빵파파님께서
본인과 친구들의 경험을 이야기 해주시면서
패배감에 젖었을때,
그리고 나는 할수 있다라는 감정을 느낀 경험을
이야기 해주셨는데요,
포기만 하지 않는다면,
조금이라도 어제보다 나아진다면
언젠간 원하는 곳에 도달할 것을 믿고
끝까지 포기하지 않고 결과를 만들면서
꾸준히 나아가겠습니다.
소중한 비교평가 내용 쉽게 설명하며
강의해주신 식빵파파님 정말 감사드립니다.🥰
B.M :
수도권 안에서 같은 급지끼리 비교
지역내 비교평가 하기 전에
1) 이 지역 사는 사람들이 중요하게 생각하는 요인
2) 접근 가능한 업무지구
3) 몇호선 지나가는지
생각하기
-> 1. 지역별 특징 확인
2. 지역별 특징을 고려하여
비교평가 요소 비중 조정
가치와 가격 비교평가
3. 마지막에 검증
(가치 판단 후 가격입히기)
무조건 단 하나의 정답 내리려는 압박 버리기
-> 검증을 통해 비슷한 가치를 가진
단지라고 판단되었을 경우에는
지금가격+매물 조건을 고려해서
나에게 더 맞는 단지 선택
지도 위에 단지 올려서 비교평가 3요소 올리고
비교평가 결론 내리고 검증해보기
(이때, 수치로 담기지 않는 느낌과 상권,
선호도 파악해서 판단해야함)
같은 투자금이라면 더 가치있는 단지로!
절대가 두려워하지 말기!
투자 의사결정 과정 순서지키며 적용!
앞마당 시세트래킹을 통해 앞마당의 가격흐름, 분위기 파악하고
기회 포착하기(실시간 분위기 확인)
시세트래킹을 하고
앞마당 시세흐름분석
싸다고 생각되는 단지 정리하기
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