1년 후 저의 첫 아파트 수익률 분석 보고서를 보고 얼굴이 빨개지겠죠? ㅜㅜ

강의 들을 땐 '어~ 그런거구나, 아~ 이렇게 하면 되는 구나~' 싶었는데,

막상 과제를 해 보니 '어? 이거 어떻게 하는거였더라? 어?? 이거 왜 기억이 안 나지???'

참담하게 과제를 마무리 한 것 같아요.

완벽 보다는 완성을 초점을 맞추었습니다.

엉성한 저의 첫 아파트 수익률 보고서를 제출 합니다. 또르르...

흑석동 아크로리버하임 수익률 분석 보고서

▶ 아파트명

동작구 흑석동 아크로리버하임 (동작구 신축 대장)

▶ 위치 (지도)

동작구 지리적 위치

북쪽으로는 한강을 끼고 용산구와 맞대어 있고, 동쪽으로는 길 하나 건너면 서초구, 남쪽으로는 관악구,

서쪽으로는 영등포구와 접해 있음.

서남쪽 끝 신대방 1동은 구로구와 구로디지털단지와도 접근성이 좋음

동작구는 서울 구도심에서 가장 가까운 한강 이남지역이기 때문에 서울에 편입되어 개발도 빨리 됨.

난개발도 많았고, 2000년대부터 뉴타운 사업 진행으로 새로운 입지를 다지는 중

*뉴타운 재개발: 노량진, 흑석 뉴타운

▶ 입지 평가

1) 직장

동작구 사업체수 19,793명, 종사자 수 106,159명 /B 등급

농심그룹, 대교 그룹, 유한양행 등 대기업 본사가 동작구에 있으며 노량진 수산시장, 국립서울 현충원도 있음.

2) 교통

강남 31분 / 여의도 15분 / 시청 28분 / S 등급

어디든 30분 이내. 업무지구 접근성 좋음

3) 학군

대학교사범대학부속중 81%, 동양중 80% /C 등급

4) 환경

반경 1km 내 백화점 / 대형 마트 없음 / C 등급

그러나 영등포 접근성이 좋아 영등포에 있는 롯데 백화점, 타임 스퀘어 생활권 활용 가능

5) 공급

보라매한국아델리움엔클래스(도시형) 2024.10 / 114세대

동작구 인구수 378,871명/ 1년 1,894세대 / 3년 5,683세대

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 아크로 리버하임 24평 현재 매매 17.5억, 전세 9억

5년 내 고점 매입시: 2021년 12월 매매 18.1억 전세 10억

5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 15억 전세 7.2억 5천

*5년 내 고점 매입시 수익률 (93000-93000)÷(93000-47000)X100 = -7%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (93000-70000)÷(70000-48000)X100 = 32%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

첫 투자 결론은 정말 어려웠습니다.

비교 평가도, 적정 전세가율 계산도, 입지 독점성인지 여부도, 내가 찾아본 3년이내 공급량과 계산이 제대로 한 건지도.... 역전세 가능성은 아직 판단하기 어려워 비워 두었습니다.

일단은 과제 클리어!!

혹시 동작구의 아파트 수익률 계산하신 선배님이 계신다면,

혹시 저의 과제를 보시게 되신다면 코멘트 달아 주시면 감사할게요~

다음번 수익률 보고서는 더 나아지겠죠? ㅎㅎ