안녕하세요? 월급쟁이쥰입니다 :)

실전반 4주차 강의는 비교평가의 장인 식빵마마가 아닌

식빵파파님께서 강의를 해주셨습니다.

저를 포함하여 많은 분들이 어려워하는

비교평가에 대해 A부터 Z까지 낱낱이 알려주셔서

지금과 같이 좋은 것과 안 좋은 것들의 가격이

혼재되어 있는 하락장 시장에서

가치대비 가격이 싼 단지를 찾는 데 많은 도움이 될 강의였습니다.

강의 내용은 지역 내 비교평가, 지역 간 비교평가

최종 투자 의사 결정 과정

비교평가를 위한 앞마당 관리하는 법으로 이루어졌습니다.

나라면 어떤 선택을 할까?

서울 수도권은 땅의 가치에 따라 1군~5군으로 나뉩니다.

그러나 단순히 땅의 가치만 보고 아파트의 선호도를 결정하면 안 됩니다.

왜냐하면 우리는 토지 투자자가 아니라 아파트 단지 투자자이기 때문입니다.

그러므로 단지별 특징을 파악해서 단지별 선호도를 판단하고 비교평가를 통해 사람들이 더 좋아하기 때문에 돈을 더 주고라도 거주할 만한 단지를 찾아야 합니다.

비교평가의 종류에는 지역 내 비교평가와 지역 간 비교평가가 있습니다.

지역 내 비교평가, 지역 간 비교평가 모두 서울 수도권 비교평가의 요소를 적용하면 됩니다.

서울 수도권 비교평가 요소 : 교통(강남과의 접근성)+환경+학군

지역 내 비교평가방법은 비교평가를 하기 전 3가지 질문을 통해 지역별 특징을 꼭 확인하여 비교평가의 요소 비중을 조정합니다. 그리고 가치와 가격을 비교한 후 마지막으로 내가 한 비교평가가 맞는지 그래프를 통해 검증하는 것까지 실제 단지 사례들을 통해 튜터님께서 어떻게 비교평가를 해나가는지 엿볼 수 있어서 훨씬 이해가 쉬웠습니다.

게다가 보너스로 서울 수도권 비교평가 3요소를 무시하는 동특이 있는 지역들의 비교평가 방법까지 알려주신 튜터님♡

특히 이 파트에서는 20평 vs 30평, 교통 vs 신축, 택지 vs 교통과 같이 제일 궁금했던 질문들에 대한 해답을 단지 사례들을 통해 자세히 설명해주셔서 어렵고 멀게만 느껴졌던 비교평가가 생각보다 재밌고 쉽다고 느껴졌습니다.

그리고 제일 어.려.운. 지역 간 비교평가,,,,

서울만 해도 25개구에 경기도까지 합치면 그 수가 어마어마한데요.

앞마당을 하나씩 만들고 투자를 하려고 보면 결국 지역 간 비교평가를 피해갈 수 없습니다.

지역 내 비교평가도 어려워서 지역 간 비교평가는 쉽사리 엄두가 나지 않았는데요.

이번 강의를 들으면서 지역 간 비교평가에 대해 제대로 배울 수 있어서 좋았습니다.

지역 간 비교평가방법의 대전제는 같은 급지끼리 비교해야 한다는 것입니다.

그래서 같은 땅의 가치끼리 비교평가를 하는 것이 가장 기본입니다.

같은 땅의 가치끼리 비교평가를 할 때는 땅의 가치는 같기 때문에 단지의 선호도와 위상이 더욱 중요해집니다. 그렇기 때문에 데이터로 확인하지 못하는 단지에 대한 느낌과 상권과 같은 것들을 직접 손품과 발품을 통해 그 지역 안에서 이 단지가 얼마나 좋아하는 단지인지, 단지 선호도와 지역 내 우선순위를 파악해두고 투자 결정을 해야합니다.

그.런.데.

항상 같은 급지에 있는 것들만 비교평가를 할 수 없죠.

우리가 궁금해하는 1급지 구축 vs 4급지 신축이냐, 서울vs 경기도와 같이 땅의 가치가 다를 경우 비교평가하는 방법도 튜터님께서 아주 자세히 설명해주셨는데요.

땅의 가치가 다를 경우에는 그 땅의 가치를 넘어서는 단지 선호도를 가지고 있는지가 중요합니다.

무조건 1군이라서, 2군이라서 1군과 2군에 있는 모든 단지가 3군과 4군에 있는 단지보다 좋은 것은 아닙니다. 우리가 투자하는 것은 단지 하나이기 때문에 그 단지가 가지는 상품성과 학군, 환경에 따라 우선순위가 달라지기 때문입니다.

결국 비교평가를 잘하려면 앞마당을 만들 때 지역의 특징(선호 요소)과 단지 하나하나의 특징을 제대로 파악해야함을 강의를 들으면서 다시 한번 느낄 수 있었습니다.

"비교평가는 공식이 아닙니다.

모든 아파트의 가치를 다 등수로 매길 필요가 없습니다.

단지별로 나라면 어디를 선택할까?의 관점에서 비교평가를 하세요.

비교평가를 했을 때 비슷한 가치로 판단이 되면 꼭 답을 내릴 필요 없이

둘 다 투자대상으로 검토해서 나에게 조건이 더 맞고

가격 협상이 잘 되는 물건으로 선택하면 됩니다."

[BM]

발품 팔고 손품을 팔 때 확실하게 지역의 특성을 파악해서 내 생각대로 비교평가를 해본 후에 그래프를 붙여본다.

항상 '나라면 어디를 살까?'라는 관점으로 생각해보기.

뚜껑을 열고 가격보다 가치를 먼저 보는 투자자

비교평가를 했으면 이제 투자의사결정을 하는 과정을 거쳐야 하는데요.

이 단지가 확실히 저평가되고 가격이 싸다는 확신이 들면, 우선 내 투자금으로 할 수 있는 단지를 파악하고 그 투자 가능 단지들의 가격을 지우고 가치부터 좋은 순서대로 투자의사결정을 해야합니다.

여기에서 주의해야할 점은 무조건 가격을 먼저 보고 투자 의사 결정을 하지 않는 것입니다.

저도 그렇지만 대부분의 사람들에게 있어서 서울, 수도권 아파트의 매매가를 보면 10억이 넘어가는 집값이 수두룩하여 '과연 내가 서울, 수도권에 있는 집을 살 수 있을까?'라는 생각이 드는데요.

그래서 계속 보게 되는 5~6억대 아파트,,,, 금액부터가 마음에 안정감이 찾아오죠..

하지만 튜터님께서 이런 부분을 제일 주의해야 한다고 강조하셨습니다.

미리 가격을 보게 되면 저가치 물건을 투자할 수 있게 되고, 이는 곧 나중에 수익의 차이로 돌아옵니다.

투자란 같은 투자금으로 더 나은 선택을 하는 것이 본질인데, 단 한 순간의 선택으로 몇 억을 덜 벌 수도 있고 더 벌 수도 있습니다.

그러므로 서울 수도권 투자를 할 때는 절대가의 뚜껑을 열어야 하고, '전세를 못 뺄까 봐, 잔금이 안 될까봐.'라는 막연한 불안감과 두려움에 휩싸여 의사결정을 내리면 안 되고, 정말로 감당이 안 되는 것인지를 확인해보고 투자의사결정을 내려야 합니다.

지금 투자금이 없어서 투자를 하지 못하더라도 반드시 투자결정단계까지 마쳐서 실력을 키워야 통찰력이 쌓입니다. 그러므로 임장보고서의 마무리는 가치판단 후 투자의사결정 과정까지 꼭 해야합니다.

[BM]

절대가의 뚜껑을 열고 가치가 좋은 순서대로 투자의사결정하기.

임보 마무리에는 꼭 투자의사결정에 대한 장표를 정리해두기.

나의 내부자들을 투자로 연결하는 시세트레킹

어렵게 한 달에 하나씩 만든 앞마당을 투자로 연결하기 위해 제일 중요한 것은 시세트레킹입니다.

가격은 계속해서 변화해나가는데, 우리가 그 흐름을 파악하지 못하면 기회가 와도 놓치게 됩니다.

저도 강의 듣고 과제하는 것에만 급급해서 시세트레킹에 소원해질 때가 많았는데요.

앞마당이 늘어나면 더더욱 우선순위에서 밀려나는 것이 시세트레킹인 것 같습니다 ㅠ

그러나 저와 달리 투자기회를 잡은 동료나 선배님들을 보면 모두 하나같이 시세트레킹을 꾸준히 해왔다는 공통점이 있었습니다.

이번 강의에서 튜터님께서 본인이 직접 사용하는 양식을 보여주시면서, 단순히 가격 조사에 멈추지 않고 시세흐름 분석과 싸다고 생각이 되는 단지까지 정리하는 방법을 알려주셨습니다.

거기에다가 지역 간 비교평가를 하기 위해 군별 시세트레킹하는 방법까지 덤으로 알려주셨는데요.

튜터님께서 알려주신 양식으로 시세트레킹을 하면 자동적으로 지역 간 비교평가까지 한 방에 할 수 있어서 참 좋을 것 같다는 생각이 들었습니다.

바로 BM해서 저의 피,땀, 눈물로 만든 앞마당들을 매달 시세트레킹을 해서 2025년 서울 수도권에 1호기 채용을 목표로 해야겠습니다.

[BM]

시세트레킹하고 앞마당 정리장표에 시세흐름 분석과 싸다고 생각되는 단지도 기록으로 남기기.

이번 실전반 4강을 통해서 비교평가에 대해 모든 것을 다 알려주신 식빵파파 튜터님~

튜터님 덕분에 그동안 앓던 이를 뽑은 것처럼 속시원해졌습니다.

지금까지 노력해온 것들이 0이 되지 않도록

아는 것에 그치지 않고 배운 대로 적용해서 꼭 서울 수도권에 등기칠 날이 오기를 바라며,

긴 시간 동안 좋은 강의해주신 식빵파파 튜터님 감사랑합니다 ♥