칼럼필사6. [새벽보기] 대구는 싼가_ 대구 투자포인트 (6월 월간 레포트)

그동안 멈춰있던 칼럼필사를 자동으로 바로 시작하게 만들어주시는 새벽보기님의 엄청난 글..

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https://cafe.naver.com/wecando7/11045223

안녕하세요. 새벽보기입니다. 잘지내시죠? :)

6월 월간레포트로 돌아왔습니다.

투자에서 가장 큰 호재는 싼 가격입니다.

그래서 올해 2분기 들어 수도권이 조금 오를 때

전국에서 가장 싼 곳은 부산, 대구라 생각했고

투자자로써 2024년 상반기 시점의 해당지역을 잘 정리하고 싶어

월간 레포트 지역으로 선정했었습니다.

이번 월간 레포트의 주제는 대구입니다.

5월 레포트 지역인 부산도 매력적이지만

대구도 가격이 부산 못지않게 싸고,

무엇보다 올해까지도 공급이 있기 때문에

부산보다 더 기회가 길게 있을 곳이 대구라고 생각합니다.

+원래도 기회였지만,

서울이 전고점까지 재상승한 지금

지방에 기회가 있다고 생각해요.

지방의 전고점은

임대차 2법의 전세상승가를 바탕으로 전세상승이 매매상승으로 이어진 것인데,

현재 금리 상황과 서울의 전세추이 + 지방의 공급종료를 고려하면

지방의 전세 또한 올라가지 않을 이유는 없다고 생각합니다.

그렇다면 지방 전고점 회복 역시 속도의 문제일뿐, 정해진 미래입니다.

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레포트 작성을 위해 다구 분위기 한번 훝기 위해 대구에 갔어요.

기존에 동대구역에 내리면 웅장한 크레인의 향연이 펼쳐졌었는데,

지금은 크레인은 사라지고 그 대신 영롱한 빛깔의 신축들이 자리잡고 있더라고요.

대구의 시뻘건 공급을 기억하실 분들이 있으신지요.

대구의 공급은 3년간 8만 세대였어요. 진짜 역대급이었죠.

보통 도시 중심엔 이미 사람들이 살고 있습니다.

특히 위치적으로 좋은 가운데(지역)엔 상업지역이 반드시 존재하고

혹시나 이것을 밀고 개발을 하려고 해도 보상을 둘러싼 협의가 쉽지 않아 새로 짓기가 어렵죠.

따라서 도시 개발은 중심에서 외곽으로 뻗어나가기 마련입니다.

과거 대구 공급도 달성군, 혁신도시 등 외곽에 집중되었다면

이번 공급은 중심지역에 들어온다는 점에서 특이성이 있습니다.

역시 갱상도 큰 행님들 달라요.

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이런 큰 공급이 20년부터 시작되니 가격은 다른 도시 대비 조금 빠른 21년 여름부터

매매, 전세가 조정되기 시작해 다른 도시와 같이 22년 12월, 23년 1월에 저점을 찍습니다.(신축기준)

+저는 전국에 물건을 갖고있는 투자자이므로 21~23년에 전세 재계약들을 하는데

참 재밌?게도 서울 제외 전국 어느도시 연식, 평형에 관계없이 전세 가격이 2.2억~2.5억 사이에 수렴했었어요.

여기서 배울수 있는 점은 전세 하방의 한계지점이 있다는 것입니다.

전국의 각 도시들은 모두 개별 시장이지만 그럼에도 가격의 상방 하방 밴드가 존재합니다.

전세가격 역시 마찬가지죠.

자산 중에서 부동산이라는 자산

+ 자산 중에서 더 균질하고 가격이 공개되어있는 아파트의 영역

+ 사람들의 소득도 상방 하방 밴드가 존재하기 때문입니다.

이것을 예측할수있는 사람이 있을까요?

이건 이론으로 계산할수 있는것이 아닙니다.

전국에 물건을 가지고 있으면서 실제 피같은 내 돈을 넣고

아파트를 굴려본 사람만이 알수있는 경험이자 자산입니다.

대구의 구축은 1차로 조정되고 지속적으로 전세가격이 조정되었습니다.

(신축은 지속조정X, 구축은 1억대로 내려갔음)

막대한 공급은 대구의 전세가격을 무너뜨렸고

대구의 구축 84는 1억 중후반대까지 무너지는 등

공급의 힘을 여실히 보여주었습니다.

++여기서 배울 점

'공급이 남아있으면' 이것이 어떤 말일까요?

새집이 계속 나온다는 말입니다.

그러면 계속 새집이 나오므로 전세가가가 무너져야 하는데

대구의 전세가격은 막대한 공급이 23년 24년에 남아있는데도 불구하고 23년 초중반 저점을 찍고 더이상 내려가지 않았습니다.

(신축 23년 초, 구축 23년 중반)

보통 큰 공급이 있으면 공급이 완료되기 전에

시장의 전세가격은 바닥을 찍고 반등하는 경향이 있습니다.

매번 그렇진 않지만 대부분 그런 움직임을 보이고, 이번 대구시장에서도 그런 모습이 관찰되었죠.

(다만 이러한 패턴을 법칙으로 여기고 투자해선 안됩니다. 그러지 않을수도 있습니다)

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따라서 대구 평균 이상의 신축 기준으로는 23년 초중반까지가 가장 저점이었습니다.

이후 공급에도 불구하고 좋은 지역의 아파트들은 회복하며

수성구 최선호 신축들은 현재 전고점 회복을 넘보고 있고

그리고 그 흐름은 수성구 안의 선호 신축까지 온 상태입니다.

그리고 그에 맞춰

절대적 저평가 구간에 있던 신축들이 선호순서대로 회복을 하고 있는 형국입니다.

하지만 여전히 수성구 선호신축을 제외하면 아직은 매력적인 구간에 있습니다.

전세가 빠르게 올라오지 않기 때문인데,

전세가 안빠진다기보다는 가격이 싸면 빠지곤 있습니다.

우리가 원하는 가격을 턱턱 받아주면서 올라가는 상황이 아니라는 것이죠.

여전히 공급이 많이 있기에 현재 구축으로는 거의 움직임이 없습니다.

수성구의 선호입지 구축들 사장님들은 지금 거래의 희망을 못보고 계십니다.

실제로 정말 싼 물건들은 거래가 되긴 하나, 아직 구축의 차례는 한참 남았습니다.

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수성구는 명실상부 대구 최고의 입지이자

경북 대구를 넘어 전국구 입지 중에 하나입니다.

수성구는 대구의 특별한 곳입니다.

현재 대구의 입주는 수성구에도 많지만 그 외의 지역에 많죠.

저는 지방 도시는 행정구역보다 택지로 이해하고 있습니다.

택지로 이해하면 특장점을 뽑기 쉽고 비교평가도 쉽습니다.

그런 관점에서 대구를 그리면 아래와 같습니다.

대구는 시내(반월당, 동성로)를 중심으로 발전하였으며

70~80년대엔 대봉(남구)이 부촌이기도 했습니다.

그 이후 동쪽으로 수성구, 서쪽으로 죽전&이곡, 월성

북쪽으론 칠곡(북구)이 개발되며 크게 확장하였고

그중 수성구는 압도적인 1등 입지로 자리매김 했습니다.

그리고 노란색으로 표기한 달구벌대로는 대구를 동서로 관통하는 도로로

죽전네거리부터 범어네거리까지가 대구의 핵심지역이라고 볼 수 있습니다.

이번에 신축들이 대규모로 들어온 곳은 청라언덕(중구), 태평로(중구,북구), 평리동(서구), 신암뉴타운(동구)입니다.

위치가 상당히 좋죠.

청라언덕은 반월당 바로 옆이라 너무 좋고

태평로도 위치적으로 괜찮은 편입니다.

신암뉴타운은 동대구역 + 신세계백화점 버프로 가서 보면 꽤 쾌적하고

평리는 위치는 상대적으로 서쪽이라 좋다고 느껴지긴 어려우나

서대구역도 있고 무엇보다 중요한 것은 가격이므로

가성비 신축으로 접근하면 괜찮습니다.

현재 대구 시장은

수성구 최선호 단지들은 전고에 가깝게 반등

수성구 선호 단지들은 상대적으로 조금 반등

각 지역의 신축 대장들은 위치(선호)순서에 따라 바닥 찍고 5~7억대에 모여있습니다.

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그럼 어딜 어떻게 투자해야 할까요?

5가지 포인트로 봅시다.

1.입지가 다른데 가격이 똑같은 곳을 봐라.

분명히 입지가 다른데 가격이 똑같은 것은 이상한 것입니다.

확실히 좋은 것들은 7억이 넘지만 그 밑의 단지들은 5~6억에 촘촘히 모여있습니다.

개중에 입지가 제일 좋은것을 사면 됩니다.

2.가급적 신축이다.

수성구의 범물, 시지는 지금도 가격이 꽤 높습니다.

저 지역들의 대장들은 6,8억씩 합니다. 우리 생각보다 훨씬 높죠.

다만 생각해야 할 점은 이제 큰 선호의 축은

범물,시지에서 청라언덕, 동대구 신축으로 온다는 것입니다.

범물,시지 특히 시지는 안정적인 가성비 학군입니다.

범물 시지가 피크를 칠땐 나머지 지역에 아파트가 없었거든요.

이제 범물 시지는 구축이 되어갑니다. 수도권의 일산을 생각해보면 됩니다.

그곳에 있는 신축은 어떻게 봐야할까요? 일산에 일산요진와이시티라는 아파트가 있습니다.

여전히 좋은 아파트이고 거기 거주민들도 돈 많으신 분들 많습니다.

전세가격도 6억이 넘어요.

그럼 여길 사아할까요? 가격이 싸면 당연히 살수 있지만

살수있다면 서울 안쪽을 사는것이 맞을것입니다.

대구도 같습니다.

3.전세가 올라오는 곳을 사야한다.

1,2번을 생각하다보면 고민되는 것이 있습니다.

입지 좋은곳 준신축 vs 입지 떨어지는곳 신축

입지 좋은곳 구축 vs 입지 떨어지는곳 준신축

만촌우방타운은 수성구의 학군이 좋은 97년식 대단지입니다.

월성이편한세상은 월성월배의 대장 아파트죠.

근 10년간 월성 이편한세상이 비쌌습니다.

근데..만촌우방타운의 가격이 튀는것이 보이시나요?

이것이 전국구 수성구의 폭발력입니다.

그럼 당연히 만촌우방타운을 사아겠네?

아니 당연히? 그렇진 않습니다.

전세는 꾸준히 월성이편한세상이 좋습니다.

그리고 내가 강조하는 것이지만 그래프로 모든것을 판단하면 안됩니다.

실제 물건을 가지고 운용해보면

전세는 월성이편한세상이 만촌보다 훨씬 잘 빠진다는 느낌을 받을것입니다.

상대적으로 신축이고

해당지역에서 대장이기 때문에 사람들이 들어오려고 하는 마음이 큽니다.

서울의 경우는 좋은 구축을 쭉 가져가면 되겠지만

대구는 조금 불안한 측면이 있습니다.

범4만3은 가져가도 되지만 그 외의 지역을 장기적으로 가져가는 것에 대한 불안감이 있을것이고

그래프에서도 크게 나타났습니다.

만촌을 매수하는 선택도 할 수 있습니다.

앞으로도 매가는 순식간에 오를수 있기 때문입니다.

다만 그 타이밍은 짧을것이고, 상승장에서 그 칼타이밍을 잡겠다고 투자하는것은 불가능하진 않지만 레벨이 꽤 높은 투자입니다.

따라서 전세가 안정적으로 오르는 단지가 차라리 매가가 더 튈수있는 단지보다 투자적으로 비교적 더 쉽습니다.

매수보다 매도는 10배이상 어려우며

매가가 덜 올라도 어쨌든 좋은 단지를 사면 돈은 벌수 있기 때문에

일정 레벨 이상의 투자자가 아니라면, 운용과 매도가 보다 쉬운 단지를 살것 같고

그 기준은 전세가가 보다 쉽게 올라올지를, 최대한 많은 사람들이 들어올 단지가 어딘지 고민해서 살 것 같습니다.

4.현재 투자금이 많이 드는데 투자해야 하나?

이것은 투자자 본인의 선택입니다.

현재 대구의 가격이 싼 이유는 전세 때문인데요, 전세가격이 과거보단 많이 올라왔지만

여전히 단지들 사이에 전세 가격의 차이가 적습니다.

그렇기 때문에 단지들간의 매매의 차이가 적은 것이죠.

전세가 오를 때 쯤에 전세가 더 많이 오를지, 매매가 더 많이 오를지

알수있는 사람은 없습니다.

다만 좋은 단지일수록, 지금 수성구 최선호 단지가 이미 올랐듯이

매매가는 전세가가 올라가는 것보다 먼저 올라갈 가능성이 크지요.

(가능성이 큰 것이지 반드시 그렇다는 것도 아닙니다. 모릅니다 이건)

따라서 매매가를 싸게 잡고 싶으면 투자금을 많이 들여야 하는것이고

투자금을 적게 들이고 싶으면

좋은 단지들을 비싼 가격에 사거나 (매매와 전세가 동일한 폭으로 오르는 경우)

혹은 아예 못 살수도 있습니다.(전세는 그대로지만 매매가 먼저 오를 경우)

매매가가 먼저 올라가서 벌어질 수도 있기 때문입니다.

5.지금 이 가격에 다시 공급이 가능할까?

제가 대구 임장가서 신축들을 거닐며 든 생각은

이 위치에.. 이정도 신축이..

지금 다시 짓는다면 이 가격에 공급이 가능할까? 였습니다.

재건축 분담금이 5억이라는 말이 나오는 시대입니다.

생각해볼 문제입니다.

오늘 정말 긴 글이죠?

읽으신다고 고생 많으셨습니다.

하지만 정말 중요한 내용이고

제가 대구 가서 느낀 것들을 빠짐없이 담았습니다.

저는 요즘 블로그에 글을 올리고 있습니다.

카페엔 다음달 월간레포트로 다시 돌아올게요 :)

더운 여름 건강 조심하셔요.