실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 48기 24조 어린바다]

* 투자 전 반드시 고려해야 할 것: 가치, 가격, 비교평가

* 임장의 5가지 조건 모두 S인 강남을 먼저 임장하고 좋은 곳에 대한 기준을 세운다.

***본 것***

<임장의 단계>

1. 분위기 임장: 동별 선호도

(1) 임장전 준비 사항: 나무위키 통해 주요정보 확인, 임장 전 지도 보기(지적편집도, 생활권 분류), 분위기 임장 루트 그리기(대형마트, 대형병원, 상가, 초등학교-학급당 학생수, 중학교-학업성취도율)

분임 루트 그릴 때 수도권은 역, 택지를 1순위로 놓고 임장 시작하고 지방은 ktx역에서 접근 가능한 가장 핵심지(랜드마크 아파트가 있는 동네)부터 시작한다

(2) 분위기 임장에서 확인 할 것: 직장, 교통, 학군, 환경(편의시설, 선호환경, 유해시설), 공급

직장: 직장규모, 대기업 기록, 오피스 상권 나오면 지도를 보며 어떤 기업인지 확인

교통: 버스노선, 역 접근성, 배차간격, 평일 출퇴근 시간에 꼭 직접 체크

학군: 학원가 종류(유해상권과 섞여있는지 여부), 초등학교+작은도로(큰도로x), 중학교의 학업성취도율, 초등학교 학급당 학생수,

환경: 백화점(1층에 명품관 여부), 상권 종류(일상 편의시설 여부도 확인), 아파트 몰려있는지, 전고점 확인, 상권이용하는 사람들의 연령별 비율, 모습 확인, 유해환경은 지도에 체크

2. 단지임장: 단지별 선호도

(1) 임장전 준비 사항: 단지임장 루트 그리기

단지를 직접지나가게 그린다.

같은 역에서 시작과 끝.

바깥쪽으로 크게 돌고 안쪽으로 돌면서 동네의 모든단지 본다.

임대아파트 제외

왜 이 아파트를 좋아하는지 생각하며 본다.

단지 1개당 10~15분

임장한 내용을 단지를 나서기 전까지 정리 완료

(2) 단지임장 체크리스트

단지내: 연식(실제로 느껴지는), 동간 거리, 조경&단지관리 상태, 지하주차장 유무(연결)

단지주변: 역 접근성, 편의시설, 역에서 아파트로 가는 길이 큰길인지 작은길인지, 차도 인도가 구분되어있는지

역에서 단지까지 가는데 걸리는 시간 체크

언덕 VS 평지

(3) 선호단지

역접근성 좋은 곳

밀집된 아파트

연식 좋고, 세대수 많은 곳

주변 편의시설 많은 곳

초,중품아(초중고품아 베스트)

3. 매물임장: 비교평가 단지 리스트

(1) 매임할 단지 선정: 한 단지당 2~3개 본다

(2) 단지 내+단지 외 부동산 매물 예약 진행: 단지 외 코너 자리가 부동산 명당자리

네이버 부동산에서 제일 먼저 올린 부동산이 가장 많은 정보를 알 확률 높다.

전세낀 물건이면 전세보증금 확인 필요, 올수리라고 되어있으면 어느정도 수리상태인지 확인필요, 최근 갱신한 물건인지 확인 필요

(3) 부동산 방문: 투자하러 온 사람처럼 행동(공부하러 온 티내지 마라)

(4) 매임 실행: 예의있게!

점유자가 집주인인지 세입자인지 방문 전 확인

현관 신발장 체크

작은방 베란다 확장여부 체크

베란다: 결로, 곰팡이 확인

싱크대 상태, 세탁실 확인

장판, 도배, 조명 확인

화장실 수압, 타일, 조명, 거울 상태 체크

안방 화장실까지 확인

베란다 타일, 샷시, 뷰, 누수 확인

다시 부동산 돌아가서 오늘 내가 본 것 중 제일 좋았던 건 이거고 상의하고 연락하겠다고 사장님께 말씀드리기(투자자인 것처럼), 내 생각을 결정짓고 나오는게 정리하는 것보다 중요

***깨달은 것***

임장의 단계 및 각 단계에서 해야 할 일, 체크사항

투자자로서의 마음가짐: ?를 !로 바꾸기, 의심을 확신으로!

강의내용 요약을 하지 말라고 강사님들이 계속 이야기하시지만 보여주기 식이 아니라 내 머릿속 정리를 위해 요약을 하는데 이건 괜찮겠지^^?

- 분위기 임장에 대한 강의를 다 듣지 못하고 1주차 임장을 다녀왔다. 다녀와서 완강을 하고나니 못보고 온 것들에 대한 아쉬움이 남는다. 아쉬움은 남지만 좋았던 건 1주차 임장 후에 강의를 들으니 강의에서 하시는 말씀이 어떤 뜻인지 더 명확하게 와닿는다는 것이다. 다음에 갈 땐 이런 준비를 더 해가야 겠구나, 하는 다짐도 하게됐다. 또 계획했던 모든 곳을 보지 못했더니 마지막에 본 곳에 대한 판단에 어려움을 겪고 있다. 완전체 임장의 필요성을 느꼈던 부분이다.

***적용할 것***

?가 항상 있는 편인데 !를 찍어야겠다.

공부하는 사람이라는 정체성 말고 투자자로의 정체성을 갖자, 투자공부라는 비싼취미는 필요없다. 월부가 취미가 될지 투자가 될지는 내 마음먹기에 달린 것!

확언: 2025년에 나는 1호기를 셋팅에 성공하여 투자자로서의 첫발을 힘차게 내딛고 있을 것이다.