작성일 : 23.10.09

안녕하세요. 가우리 입니다.

요즘 많은 분들이 1호기를 하거나

1호기를 하려고 매물을 보십니다.

최근에 동료분들은 간절함에

저도 모르게 많이 응원하게 됩니다.

오늘은 1호기를 하기 위한 

초심자 액션플랜을

말씀드리려고 합니다.

"1호기 멀리서 보면 이렇더라!~"

1단계 : 3개의 앞마당 만들기

우리가 투자를 공부하면서

가장 처음 배우는 것이 바로 '기준' 입니다.

우리의 기준이 무엇이죠?

'저환수원리' 입니다.

싸고 감당 가능하면 매수해서,

제 가치까지 오르길 기다립니다.

1호기를 하면서 가장 중요한 부분들이

여러가지 있지만,

'가치 있는 물건'을 '싸게 산다'에

가장 많은 시간을 보내고 있습니다.

비교평가에 대한 감이 없기 때문에

시장이 왜곡된 지금이 싸다고

판단해볼 수 있는 최적의 조건!

'분위기임장'-'단지임장'-'매물임장'을 하며

비슷한 규모와 비슷한 위상의 지역을

3개 이상 앞마당으로 만들어야 합니다.

가격을 고정하고 비교해보고

가치를 고정하고 비교해봐서

"어? 여기가 여기보다 좋은데 왜 싸지?"

하는 감을 찾으셔야 합니다.

2단계 : 투자기준 살펴보기

투자를 하기 위해선 '자산상황'과

'종잣돈의 규모'를 파악하고

1) 투자금 가늠

2) 절대가 가늠

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예)

투자자 A

연 저축액 : 3,000만 원

종잣돈 : 5,000만 원

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1) 투자금 가늠

종잣돈 5천만 원을 쓰더라도

올해와 내년에 저축액으로

추가 투자를 할 수 있기 때문에

투자금을 '종잣돈 5천만 원'으로

설정 합니다.

*향후 경험을 위한 추가 투자가 가능한 지!!!

2) 절대가 가늠

(전세입자가 있는 물건을 산다면 예외)

매수 후 세입자를 맞춰야 한다면,

잔금를 위해 절대가를 알아야 합니다.

'절대가 > 잔금 대출 + 투자금'

예) 절대가 4억-3억-2억(LTV 70%)

4억 > 2.8억(LTV 70%) + 5천(3.2억)

3억 > 2.1억(LTV 70%) + 5천(2.6억)

2억 > 1.4억(LTV 70%) + 5천(1.9억)

단순히 LTV만 본다면 2억의 잔금도

안됩니다.

하지만 마이너스통장을 통해

5천 만원을 추가할 수 있다면

3억의 잔금까지는 가능하겠죠?

3억 < 2.1억(LTV 70%) + 5천(마통) + 5천(3.1억)

*단, DTI 규제 주의

3단계 : 매물보기

3개 이상 위상이 비슷한 앞마당을 만들었고

내가 가진 투자기준을 파악했다면

(투자금 5천 + 절대가 3.1억)

투자기준에 맞는 물건을 살펴봅니다.

강의에서 배정된 임장지와는 다르게

나의 기준에 부합된 된 지역, 단지로 달려가

주변 부동산을 모두 보는 것 입니다.

여기서 주의할 점은 딱 맞는 물건보다는 더

금액을 높게 설정해서 매물을 살펴봅니다.

위에서 A가 감당 가능했던

'매매가 3.1억 /전세가 2.6억'

이라고 딱 맞아떨어지는

물건을 찾는 것이 아니라

내가 살 수 있는 단지보다

더 좋은 단지를 살 수 있도록

투자금 5천만 원보다

2~3천만 원 더 많이 들어가는

7~8천만 원을 기준으로 잡고

내 투자금인 5,000만 원까지 내려온

급매를 잡거나, 내려오도록 협상을

해야 합니다.

우선순위

1) 내 기준보다 높지만 싸게 만들어 물건 매수

2) 내 기준 안에서 더 싸진 물건 매수

4단계 : 프로세스 익히기

이제 특정된 물건들을

가치-가격-투자금과

상황-리스크-순서대로

판단합니다.

이제 매수만 하면 됩니다.

하지만 현장은 다릅니다.

매수, 보유, 매도의 각각의 절차에서

내가 생각치 못한 이벤트들이 발생합니다.

그렇기 때문에 거래의 방식를 알아야 합니다.

4단계에 적용되지만

1단계부터 중복해서 훈련할 수 있습니다.

강의를 통해서 또는,

카페나 월부닷컴에 있는

동료들의 1호기 경험담을 보면서

매수의 처음은 '가계약'부터

마무리 잔금 후 세입자 입주까지

어떤 흐름으로 흘러가는지를 파악합니다.

미리 가계약 문구도 정리하고,

특약과 변수에 대한

대응 시나리오도 준비한다면,

실수 없이 매수를 진행할 수 있습니다.

그리고 만약 매수에 성공한다면

다른 분들께 나의 경험을 나눠주세요.

5단계 : 복기

투자를 하면서 어떤 투자자도

자신이 원했던 물건을 다 살 순 없습니다.

나의 투자 기준(스트라이크 존) 안에

들어오는 물건을 매수하려고 도전하지만

나의 의사와 상관없이 날아갈 수 있죠.

중요한 것은

이 투자 시도에서 내가 잘 한 것과 부족한 것을

복기하고, 다시 시도하느냐? 이라고 생각합니다.

용기를 내고 의지를 불태워

다시 찾아나서 보세요!

"투자의 절반은 용기에요.

공부는 결과를 만들지 않아요.

행동이 결과를 만들지.."

월부학교 6강 중 너나위님

오늘은 초심자들이 궁금해하는

1호기 액션플랜을 알아봤습니다.

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1. 규모가 비슷한 앞마당 3개

2. 나의 투자금액

3. 매물보기

4. 거래 프로세스 익히기

5. 용기를 내고, 복기하기

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여러분의 1호기를 응원합니다.