실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 58기 35조 다이버]

임장보고서와 앞마당에 필요성에 대해서는 열반스쿨기초반에서도 익히 들어왔던 얘기라 매우 공감이 되었습니다. 이제 할일은 어떻게 임장보고서를 작성하는지 알고, 그 데이터를 머리속에 쌓아가고, 단지들과 그 시세들에 익숙해지는 것이겠지요. 반복하면서 시간을 쌓아가는 것이 가장 빠른 길이라는 생각이 듭니다.

밥잘님께서 강의 중간에 계속해서, 본인도 처음에 한 임장이 완벽하지 않았으며, 4번 가서 단지 1개씩 4개의 단지만 보고 왔다고 말씀해 주셔서 용기가 생겼습니다. 이번에 성북구를 보기로 마음을 먹었는데, 단지도 많고 언덕도 많아서 7월이라는 다니기 힘든 날씨에 어떻게 하나, 걱정도 되었거든요. 마음을 가볍게 먹고, 좋은 동네 2군데에서 단지 2~3개씩만 뽑아보자, 라는 마음을 먹었습니다. 든든한 조원 분들도 오늘 뵙고 와서 걱정을 더 덜었습니다.

사실 성북구라는 지역을 정하게 된 것은 저의 직장이나 거주지도 아니지만 발레학원을 다니러 많이 가보면서 애정이 생겼기 때문인데요. 도심이랑도 거주지인 노원보다 가깝기도 하고요. 그래서 비는 시간에 길음역 근처는 몇번 다녀보았는데, 제 문제점은 단지와 금방 사랑에 빠진다는 것 같습니다. 그 전에도 서울 외에 많은 지역에 살아보았는데, (전라도 제주도 빼고 우리 나라 팔도에 다 살아보았네요.) 그 때마다 사는 지역에 애착이 생겼던 저의 모습으로 미루어 보면, 단지 임장을 가다보면 관심단지가 매우 많이 생길 것 같은 예감이 듭니다.

강의에서 제가 기억해야 할 것은 우리는 가슴으로 투자하는 사람이 아니라 머리로 투자하는 사람이라는 것입니다. 입지평가 기준을 머리에 새기고, 손으로 반복하면서 차가운 머리로 하는 투자를 해보아야겠습니다.

강의 듣다가 생긴 작은 질문들을 기록해봅니다.

가치, 가격, 비교평가. 3가지가 중요한데요. 가치란 강남 1시간 이내이고, 교통이 편리하며, 학교 보내기 좋고 환경이 좋은 곳인데, 이 모든 조건을 다 갖추어야 하는지? 물론 그러려면 투자금이 많이 들겠지요. 그렇다면 평균적으로 좋은게 나은지, 아니면 한두가지가 떨어지더라도 한가지가 우수한 물건이 좋은 건지?

강의를 끝까지 듣다 보니 어느 정도 답을 찾은 것 같습니다. 지역에 따라 이 질문의 답이 달라진다고 생각합니다. 강의에서 예로 들어주신 수지구 같은 경우는 교통이 중요한 입지이며 가격에도 영향을 미치므로 교통조건을 중요하게 봐야하고, 다른 지역은 지역에 따른 중요조건이 달라지겠다는 것을 알게 되었습니다.

소문과 정보를 따라다니는 투자자가 되지 말라고 알려 주셨습니다. 사실 제 주변에 부동산 투자하는 몇 안되는 가까운 사람들을 보면 강의에서 하지 말라는 것을 하는 경우가 꽤 많은 것 같습니다. 친척 언니는 다주택자인데, 1층 아파트에 거주하고 있고, 오피스텔도 2채 보유하고 있어요(안팔림). 또 유투브 정보 보고 전세줄 집을 매수한 분도 계셨고요. 청약에 당첨된 지인은 이자부담이 크긴 하지만 그래도 그중 가장 부러운 케이스이고요. 종합해 보면 리스크를 두려워하는 저로서는 월부의 잃지않는 투자를 지향하는 방식이 잘 맞는 것 같습니다. 시세 그래프를 보다보니, 전고점에 점이 찍혀 있는데 그게 내가 매수한 투자였다면 남들한테 얼마나 웃기게 보일지 갑자기 상상이 되었어요. ;;;; 웃기다기보다는 두렵기도 하더라고요.

그렇게 생각해 보면 가장 좋은 집을 사는 게 아니라, 가치에 비해서 싸게 살 수 있는 집을 사야한다는 말이 더 잘 느껴집니다.

인구별 특징에서는, 30, 40대가 많은 비율로 거주하는 동네를 먼저 봐야겠다는 생각이 들었습니다.

또, 지금 살고 있는 10평대 아파트가 저한테는 너무 좋아서 이집을 사야할까라는 생각도 잠시 했었는데(심지어 재작년 상승장때!) 1기신도시처럼 땅의 가치가 높은 곳이 아니면 10평대는 투자대상으로 보지 않는다 라는 강의 내용이 뼈에 박혔습니다.

저평가 찾는 법은 다소 직관적인 면도 있는 것 같아, 직접 해보면 어려울것 같고 연습이 좀 필요할 것 같습니다.