[신투기 1기 128조 빛나기] 수도권 투자는 이렇게 접근해야 한다. 자모님 1강 후기

24.07.09

본 것

수도권에서는 상승의 흐름이 있는데, 내가 보는 곳이 이미 올랐다면 내려올 것을 기다리는 것이 아니라 다른 곳으로 넘어가야 한다.
경기도의 위상을 이해하고 시장의 기회가 왔다면 좋은 곳부터 저평가된 것을 찾는 노력이 필요하겠다.
전고점이 x억 이상인 단지는 가치성장투자로 볼 수 있는 단지들이다.
수도권 신도시에는 특히 연식이 낡아질수록 땅의 가치로 단지 가치가 결정되기에 구축을 투자할 거라면 상대적으로 더 메인인 위치에 투자하는 것이 중요하다. (다같이 낡아지면 교통을 가지고 있는 곳이 강자가 된다.)
지역의 위상도 중요하지만 더 중요한 것은 단지별로의 가치다. 그 단지별로의 가치에 따라 보유해야 할 기간과 기대수익이 달라질 수 있다는 것을 알고 있어야 한다.
경기도와 서울을 같이 비교하면서 가치와 가격을 판단할 줄 알아야 한다.
비교평가는 전고점이 유사한 것들을 붙이고 현재 가격이 하락 후 덜 오른 것, 그리고 투자금이 적게 들어가는 것을 보는 것이다.
어디가 더 오를까를 생각하면 투자하기 어렵다. 어디가 더 쌀까 를 생각해야 한다.
투자는 내 투자금에 맞게 내가 원하는 단지의 전세가가 붙지 않을까? 기다리면 되지 않을까? 가 아니라 지금 내 투자금으로 할 수 있는 곳을 찾아가는 것이다. 그냥 기다리는 것은 현명한 투자자가 아니다.
경기도 신도시 선호구축과 서울 4급지 구축 중 결론적으로 상승장에서는 서울이 조금 더 오르긴 한다. 그렇지만 투자금이 더 적게 들고 경기도 신도시 선호구축도 충분히 돈 벌 수 있음 을 알고 투자할 수 있어야 한다.
경기도 xx 이상의 신축은 서울에서 사람들이 덜 좋아하는 구축보다 나을 수도 있다.
투자 의사결정 사고 프로세스 장표를 붙이고 내 조건에 맞는 물건을 찾아서 붙이고 실제 의사결정하는 연습을 해보아라.
1기 신도시 선도지구는 호재처럼 보아라. 될 수도 있고 안 될 수도 있다.
투자를 하고 나서도 그 생활권에서 내 단지의 선호순위를 계속 파악하고 있어야 한다.
시장에 흔들리지 않는 투자자가 되려면 팔면 안되는 시기에 매도하고 싶은 욕망을 다스릴 줄 알아야 하고 전세금이 올라서 나에게 현금으로 주어지는, 시스템이 돌아가는 그 시기까지 기다릴 줄 알아야 한다.

깨달은 것

예쁜 아기를 임신했다는 사실을 알고나서부터 서울 실거주 갈아타기를 신생아 특례를 활용해 해야겠다고 마음 먹은 뒤로 서울 앞마당을 늘려오고 있었는데 얼마 전부터 시장의 흐름이 상승으로 바뀌는 듯하고 보고 있던 단지들의 호가가 올라가면서 약간 '안되는데, 아이가 태어날 때까지 시장이 기다려줘야하는데'라는 생각으로 불안해 하고 있었던 것 같습니다. 물론 월부를 들으며 시장엔 언제나 기회가 있고 조급해 하는 것이 가장 위험하다는 걸 알기에 스스로를 다스리려 했지만 조그마한 걱정의 마음은 여전히 있는 상태였는데요. 이번 강의를 들으며 만약 아기가 태어나 신생아 특례를 사용할 시점에 내가 보던 단지가 올라서 다른 단지를 봐야한다면 그렇게 할 수 있는 마음을 가져야 겠다고 생각을 바꿀 수 있게 된 것 같습니다. 덜 오른 단지는 분명히 있을 것이며 그 시점에 저에게 최선의 투자를 할 수 있는 실력을 갖는 것에만 집중해야겠다고 다시 마음 먹게 해준 강의였습니다.
서울의 투자대상을 잘 찾고 비교평가를 잘 하기 위해서라도 경기도 신도시 선호되는 구축 신축을 더 많이 알아놔야겠다는 생각을 했습니다. 지금까지는 서울에서 사겠다는 생각으로 서울에서만 앞마당 늘리기를 노력해왔는데 이번 신투기를 계기로 경기도 신도시의 위상을 정확히 이해하고 앞마당을 늘리는 노력을 해서 내년 실거주 갈아타기 시 서울 집의 가치와 가격을 더 잘 평가할 수 있게 노력해야겠습니다.
지금 0호기 지방 투자물건이 역전세 방어 이후에도 전세가와 매매가가 회복이 더뎌서 마음이 힘든 부분이 있었는데 가치 있는 물건임은 변치 않는 사실이기에 기다리면 언젠가 회복할 것이라고 더욱 믿어야 겠다고 생각하였습니다. 그리고 확실히 앞마당을 제대로 만들지 않고 한 투자라서 제가 끌고 가는 것에 어려움이 있다는 것을 깨달았고 반성하는 부분도 있고 더욱 이 투자를 잘 끌고 가서 현명하게 매도까지 해봐야겠다고 다짐하게 되었습니다.

적용할 점

실거주 갈아타기할 집들을 매일 매일 시세트래킹 하되, 시장이 상승한다면 그 다음으로 내가 살 수 있는 범위 안에 있는 단지들을 계속 늘려가는 노력을 기울이면서 매수할 수 있는 시점까지 꾸준히 노력하기
경기도 신도시의 앞마당을 늘려서 서울과 비교평가하는 실력을 키우기
0호기 투자에 대해 불안한 마음을 내려놓고 가치있는 물건임을 항상 되새기며 현명한 매도를 위해 고민하고 노력하기