6월 30일(화) 오전, 정부가 토지거래허가구역 추가 지정 소식을 발표했습니다.
국토교통부는 6월 29일 주거정책심의위원회 의결을 거쳐 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시를 투기과열지구·조정대상지역으로 신규 지정했고, 효력은 7월 1일부터 발생합니다. 토지거래허가구역은 공고일(6월 30일)로부터 5일 후인 7월 5일부터 효력이 생깁니다. 지정 기간은 2027년 12월 31일까지입니다.
오늘(6/30) 발표 기준으로 정리하면, 이번 건은 동탄·기흥·구리 3곳이 토허제 단독이 아니라 투기과열지구·조정대상지역과 토지거래허가구역까지 '3중 규제'로 한꺼번에 묶이는 케이스라 영향 범위가 넓습니다.
마음먹고 동탄 임장 다녀왔는데, 지금이라도 빨리 사야할까요?
구리가 좋다는 이야기 듣고 돈 열심히 모으고 있었는데.. 이제 못 사는 걸까요..?
기흥에 내 집 마련을 앞두고 있었는데.. 앞으로 가격이 더 오르면 어떡하죠?
이럴 때일수록 성급하게 결정해서는 안 됩니다. 누군가는 규제 앞에서 포기하고, 누군가는 규제라는 상황을 활용합니다. 규제라는 상황 자체에 집중하기보다는, 규제로 인해 어떤 일이 일어날 것인지 그래서 나는 어떤 선택을 하는 것이 최선일지 생각해봐야합니다.
왜 동탄·기흥·구리일까?
규제지역 지정은 직전 3개월 집값 상승률이 해당 시도 소비자물가 상승률의 1.3배(조정대상지역), 1.5배(투기과열지구)를 넘으면 지정 요건이 충족됩니다. 최근 3개월 경기도 물가상승률 1.38% 대비 동탄(2월 0.78% → 5월 1.57%), 기흥(0.7~1%대), 구리(1% 중반대)가 모두 기준을 웃돌았습니다.
더불어 동탄·기흥은 최근 셔세권이라는 신조어까지 탄생시킨, 반도체 벨트 수혜지역으로 손 꼽히기도 하죠. GTX-A, 인동선 등 교통 인프라 호재도 한 몫했습니다. 구리 역시 8호선이 연장개통하며 서울 인접 역세권 수요가 상당히 많이 집중되었던 지역입니다.
실제로 동탄은 25년 10월(서울 25개구+경기 12개 지역 토지거래허가구역 지정) 이후 풍선효과가 일어나기 시작했습니다. 동탄 역세권 주변부터 시작해서 이제는 호수공원 주변까지 가격이 많이 상승한 모습을 볼 수 있습니다.
반복되는 패턴
사실 토지거래허가구역의 확대(규제지역)는 어찌보면 당연한 일이었습니다. 과거에도 비슷한 패턴을 보였기 때문입니다. 정부는 2020년 6·17 대책을 통해 '핀셋 규제'를 넘어 규제지역의 범위를 크게 넓혔습니다. 수원·성남수정·안양·구리·군포·의왕·용인 수지·기흥·동탄2 등이 투기과열지구로 추가 지정됐고, 조정대상지역도 69곳으로 늘었습니다.
다시 말해, 가격이 상승하면 규제범위를 넓혀나가는 패턴은 반복되고 있다는 뜻입니다. 그리고 규제 이후 잠깐의 조정기간을 거쳐 큰 폭으로 상승하는 모습을 보였고 이 또한 지금 시장의 모습과 유사합니다.
지금이라도 사야할까요?
그러면 앞으로도 풍선효과가 지속될 수 있으니, 더 오르기 전에 지금이라도 사야할까요?
앞에서도 말씀드렸지만 성급하게 결정해서는 안 됩니다. ‘오를 것 같아서’, ‘늦을 것 같아서’ 사는 것은 정말 위험한 선택이 될 수 있습니다. 이럴 때일수록 규제라는 상황에 흔들리는 것이 아니라 원칙과 기준에 집중해야 합니다.
경기도 외곽에 위치한 신축 단지입니다. 2020년 12월에는 수도권 뿐만 아니라 지방까지 대규모 규제지역으로 지정되며 풍선효과가 극에 달했습니다. 결국 풍선효과는 경기도 외곽 지역까지 번져 나갔습니다. 그리고 이때 ‘더 오를 것 같아서’, ‘늦을 것 같아서’ 매수한 사람들은 2년이 채 되지 않아 갑작스러운 하락장을 마주했습니다.
더 무서운 사실은, 이때 명확한 기준 없이 매수한 사람들은 돈이 묶여 23~24년 하락장의 기회조차 흘려보낼 수 밖에 없었다는 것입니다.
시장이 언제 얼굴을 바꿀지는 아무도 예측할 수 없습니다. 당시에도 갑작스러운 금리 인상은 전혀 예상할 수 없었습니다. 시장이 변해도 버틸 수 있는 힘은 ‘원칙과 기준을 갖고 선택했는가’ 입니다.
지금 우리가 해야할 것
지금 우리가 해야할 것은 상황에 휩쓸려 서두르기보다, 원칙과 기준을 다시 한 번 점검하는 것입니다. 아래 질문에 스스로 답해보는 것이 필요합니다.
① 충분히 가치 있는 지역, 단지인가?
: 내 집 마련도, 투자도 모두 ‘사람들이 좋아하는’ 집을 사는 것이 중요합니다. ‘토지거래허가구역으로 지정이 되니까 여기도 오르겠지?’라는 마음으로 판단하는 것은 아닌지 돌아볼 필요가 있습니다. 일자리, 교통, 학군, 인프라 등 사람들이 왜 이 지역을, 단지를 좋아하는지 판단해보는 것이 먼저입니다.
② 내 예산으로 할 수 있는 최선인가?
: 내 예산으로 최선의 선택인지 알기 위해선, 입지가치를 판단할 수 있어야 합니다. 동탄·기흥·구리의 입지가 좋아서 많이 오른 것도 맞지만, 일부는 가치 대비 더 비싼 단지가 존재할 수 있습니다. 단순히 규제지역 지정을 앞두고 있다는 이유로 성급하게 매수를 결정하는 것은 아닌지 돌아볼 필요가 있습니다.
끝으로 드리고 싶은 말씀은, 시장에 영원한 것은 없다는 것입니다. 계속 오를 것만 같은 시장도 한 순간에 차갑게 식어버릴 수 있습니다. 너도 나도 ‘부동산은 끝났다.’라고 말하는 시기에 오히려 기회가 숨어있을지 모릅니다.
동탄·기흥·구리의 토지거래허가구역 지정 소식은 누군가에게는 위기가 될 수도, 누군가에게는 기회가 될 수도 있습니다. 상황보다는 본질에 집중해서 꼭 기회로 활용하실 수 있기를 진심으로 응원드립니다.
