[실전27기 3천으로 1억 벌가자나❤ 무적] 투자하지 않고도 큰 돈 버는 방법(feat. 상생임대인)

안녕하세요

용감한 투자자 무적입니다

최근 1호기 갈아타기를 고민하며

양도세와 관련하여

공부하고 경험했던 것을 복기해보고자 합니다

1.상생임대인 제도

모두 아시다시피

올해초 부동산 정책이 완화되면서 대부분의 지역들이 조정대상지역에서 해제되어

현재는 강남3구(강남,서초,송파)및 용산구만 조정대상지역에 해당합니다

하지만 양도세는 매도시점이 아닌 매수시점을 기준으로 하는데요

2017년 8월 3일 이후 조정대상지역의 주택을 매수했을 경우에는

2년이상의 실거주를 해야 양도세 비과세를 받을 수 있습니다

출처: https://blog.naver.com/godolleeds46/223281296457

제가 가지고 있는 1호기는 이러한 규제가 있을 때 취득했기 때문에

실거주의무가 필요했지만 저는 단 하루도 1호기 집에서 살아본 적이 없습니다

그래서 현시점에 매도시 많은 세금을 내야하기에 고민이 많았습니다

그런데 코로나가 확산하며 모두가 힘들어하던 시기에 착한 임대인 바람이 불었고

상가 임대인들이 자발적으로 임대료를 인하하기 시작합니다

그리고 이에 발맞춰 2021년 6월 정부가 특별한 대책 하나를 내놓았습니다

" 상생임대인 제도"

부득이한 사정으로 2년 실거주를 할 수 없을 경우에도

상생임대인 제도를 활용한다면 2년 실거주 의무를 면제받아

양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 된 것입니다

2.상생임대인 조건

1. 주택을 취득한 후 임차인과 계약을 체결할 때 임대료를 5% 내로 올릴 것

(단, 해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차 계약은 제외)

2. 상생임대차 계약은 2021. 12. 20 ~ 2024. 12. 31일까지 계약을 체결하고 임대를 시작할 것

(최근 기재부에서 상생임대인 제도 기한을 2년 연장(26.12월까지)한다고 발표했네요)

(출처: 2024년 하반기 경제정책방향, 2024. 7. 3., 관계부처합동)

3. 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

4. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

잘만 활용한다면 엄청난 세제혜택을 가져다주는 제도이기에

그만큼 요건이 까다롭게 느껴질 수도 있습니다

특히 1번 요건은 처음 발표된 뒤 애매한 부분이 있어 혼란이 많았는데요

지금은 어느정도 법해석이 명확하게 정리되고 있다고 합니다

(저도 1번 요건 때문에 세무사님만 3명을 만나서 답변을 받았습니다)

개개인의 상황에 따라 케이스가 다양하게 나올 수 있기 때문에

여기서는 기재부에서 발표한 대표 사례를 공유해드리고

실제 적용하실 때는 세무 상담을 받으시길 추천드립니다

<상생임대주택 양도소득세 특례 10문 10답>

https://www.moef.go.kr/nw/nes/detailNesDtaView.do;jsessionid=sF6PltDEBAc9VhZUadebKxzm.node30?searchBbsId1=MOSFBBS_000000000028&searchNttId1=MOSF_000000000059998&menuNo=4010100

(꿀팁) 무료세무상담

각 지자체에서 연계된 세무사님과 무료로 세무상담을 받을 수 있는 서비스가 있습니다

전화로도 가능하고 직접 만나서도 가능하니 지자체 홈페이지를 확인보세요^^

3.상생임대인 혜택 및 주의점

상생임대인 제도는 양도세 비과세 뿐만 아니라

장기보유특별공제 적용도 2년 거주로 인정받아서

아래 <표1>이 아니라 <표2>를 적용받습니다

예를 들어 거주없이 5년 보유시 장특공제는 10%이지만

상생임대인 요건을 충족하면 장특공제는 20%가 됩니다

(양도차익에서 10% 이니깐 엄청난 혜택이죠!!)

혜택이 좋은 만큼 주의할 점도 있는데요

가장 조심해야할 것은

매도시점에 보유한 주택이

상생임대주택 딱 1개만 있어야 한다는 것입니다

그러므로 다른 주택들을 먼저 매도하고

마지막으로 상생임대주택을 처분하는게 좋겠습니다

그리고 시세보다 전세를 많이 싸게 빼야할 수도 있습니다

간혹 시세트래킹하시다가

저층도 아니고 하자있는 물건도 아닌데

시세보다 많이 저렴한 전세물건을 보신적 있으시지 않으신가요?

그렇다면 임대사업자 분의 매물이거나

상생임대인 분의 매물일 확률이 높습니다

저도 조만간 전세를 새로 맞춰야 하는데

지금 시세보다 한참 싸게 내놓아야 합니다.

덕분에 역전세 걱정은 없네요^^;

끝으로 나는 양도세 내는 것보다 더 많은 수익률을 낼 수 있다

또는 전세상승분 5% 올려서 세제해택 받는 것보다

전세상승분 많이 받아서 더 많은 투자수익을 낼 수 있다고

생각하시는 분들은 그 방법이 더 나을 수 있다는 것입니다^^

아무래도 월부에서 이 제도의 혜택을 받을 수 있는 분들이 많지 않을 수 있겠지만

오래전에 투자한 0호기를 매도하고 갈아타고 싶으신 분

강남3구+용산구에서 매수하고 임대차계약 예정이신 분 등

실거주의무를 충족하지 않아 양도세 폭탄을 맞으실 수 있는 분들은

한번쯤 찾아보시고 잘 활용하신다면

투자수익보다 더 큰 세제혜택을 받으실 수 있으거라 생각합니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다

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