투자할수 없다고 생각한 물건에 투자한 후기 {부린남]



안녕하세요

부린이를 벗어나고픈 부린남입니다.

매수할수 없다고 생각했던 대상이 있었습니다.

그러나 할 수 없다고 생각한 물건에 대한 투자를 할수 있었습니다.

1. 매수할 수 없는 줄 알았습니다.

올 4월…

제가 이번에 매수한 매물은 지방도시의 입주권 이었습니다. 분양권이나 입주권은 사면 안 되는 줄 알았습니다. 가지고는 싶었지만 욕심이라 생각했습니다. 분명히 좋다고 생각했는데 입주장 리스크를 어떻게 대비할지… 이런거는 하면 안된다 막연하게 편견에 사로잡혀 생각만 했습니다.

2. 매수 할 수 있음을 알게 되었습니다.

3월에 투자코칭을 신청했습니다. 양파링님의 코칭을 받으로 궁금을 부분을 많이 해소할 수 있었습니다.

1) 투자한 물건의 전세입자가 나가게 되어 적정 전세가를 어떻게 확인하는지?

2) 투자하고 싶은 중소도시에 여러 매물들을 여쭈어 보았습니다.

3) 그리고 사면 안된다고 생각하였지만, 욕심나는 분양권에 대해서도 문의 드렸습니다.

그런데, 두둥

중소도시에 매물들은 제가 생각하는 방식으로 하기에는 부적합하다는 피드백을 주셨고 안된다고 생각하였던 분양권(입주권) 투자는 매물이 충분히 싸고 잔금이 가능하다면 투자 가능하다고 하셨습니다. 분양권은 초보에게는 권하지 않는데, 입주장에 전세 맞추기가 어렵기 때문이라고 하셨습니다. 하지만 보고있는 도시가 너무너무 싸고 잔금까지 가능하기에 가능하고 일정 조건하에 월세투자도 가능함을 알게 되었습니다.

그렇게 매수할 수 있음을 알게 되었습니다.

3. 그래서 매수 했습니다.

매수가 가능함을 알게되고 나서부터 해당 도시의 기축 매물 뿐만 아니라, 신축 분양권까지 모든 매물을 매일같이 전수조사 하였습니다. 이미 이전부터 꾀나 자주 트레킹을 하고는 있었지만 가능성이 보이자 신나서 하루에도 두세번씩 수시로 매물들을 검색했습니다.

그러던 중 말도 안되게 싸다고 생각하는 입주권 매물을 올라온 당일날 발견했습니다. 일단 사장님께 전화해보니 먼저 사겠다 하신분이 계셔서 안되면 연락 주겠다고 하셨습니다.

막상 입주권을 구매하려고 하니 입주권에 대해 너무 무지하기에 두려웠습니다. 기축도 아니고 분양권보다도 복잡한 입주권이라 … 하지만, 일단 구매가 불가능하니 마음이 차분해 졌습니다.

그렇게 나와 인연이 아닌가 보다~~~라고 생각하였나 이참에 공부는 해두어야 겠다 라는 생각이 들어서 입주권에 대해서 폭풍 검색해 봅니다. 그렇게 네이버에 올라온 매물내용을 모두 이해 할수 있게 되며, 물건이 정말 싸다는 확신이 들게 되었습니다.

하루후에 부사님에게서 전화와서 잔금 1주일 안에 가능하냐? 라는 질문을 하시어 최대가용자금을 파악하고 있었기에 바로 가능하다 답변을 드리고 매수 계약서를 작성하였습니다. 물건이 워낙 저렴했기에 매수계약서를 쓰는 중에도 매수문의가 들어오고 있었습니다.

앞으로 입주시에 어떻게 대비해야 될지 더 공부하여 보완하겠습니다.

추가로.. 입주권에 대해 알아본 부분을 간단히 정리하면

- 취득세 : 멸실상태에서는 토지취득 4.6%, 건물이 이후에 완공되면 원시취득세 2.8%, 멸실전은 기축매수와 같음

- 구매가능여부 : 지주택일경우 전매가능한 시기가 있어 조합에 꼭 전매가능한지 확인 필요, 단독물건만 거래가능함(2개실인 경우 전매 불가)

- 법무사 : 담당 법무사무실이 있어 이를 꼭 이용해야 함

- 멸실상태 중개수수료 : 금액별 토지거래 중개비용

- 비례율 : 종전토지가액 대비 인정되는 권리가액

- 주의사항 : 비례율에따라 권리가가 변경되므로 비례율이 내려가면 추가 분담금 발생

- 이주비대출 : 조합원이 이주하며 주택자금용으로 대출되는 비용으로 승계가능여부 확인 필요, DSR로 잡히지 않음, 담당대출은행에서만 가능함

- 조합원 장점 : 좋은동, 좋은호수 차지, 일반분양에 비해 많은 무상옵션 제공

- 조합원 단점 : 추가분담금 발생할수 있음

잘한점

1. 구매 안되는 상황에서도 공부해서 기회가 왔을 때 의사결정 할 수 있었다

2. 적극적으로 매물에 관심을 가지고 투자가능 부분에 대해 트레킹했다

3. 최대가용자금을 파악해 놓고 급할 때 바로 활용할 수 있었다.

개선할점

1. 지례짐작으로 투자 범위를 좁혀 놓지 말자

2. 물건이 너무 저렴하여 내고할 엄두를 내지 못함.

긴 글 읽어 주시어 감사합니다.