[열기92기 33조 부린남] 1주차 수익률보고서

*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )

과제 게시글 제목 : 대구시 수성구 수성e편한세상2차 아파트 수익률 보고서 

월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반

아파트 수익률 보고서

PART1. 입지분석 (1주차)

1) 단지명 : 수성E편한세상2차

• 연식: 2007
• 세대수 :  447
• 위치(지도) :  

• 

*카카오맵에서 해당 단지 지도를 캡처해 넣어주세요.
주변 지하철역이나 학교, 환경 등이 한눈에 들어오고 위치를 확인해보세요.

2) 입지분석 (구 단위로 작성)

1. 직장 (기준: 종사자수)

직장 데이터

수성구 종사자 수 : 140,216

수성구 직장 등급 : B

*직장 데이터는 1주차 강의 [교재 다운로드] 에서도 다운로드 받을수 있습니다.

*직장데이터에서 해당 ‘구’의 종사자수를 확인하고 작성하세요.

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

카카오맵 - 길찾기

범어네거리 : 7분 S등급

*지방의 경우 부산, 대구를 제외하고 교통이 입지가치에 크게 영향을 주지 않으므로, 교통 부분은 작성하지 않으셔도 됩니다.

*부산은 사람들이 선호하는 직장이 있는 해운대 센텀, 대구는 범어네거리 기준으로 자차 이동시간을 보시면 됩니다.

*부산, 대구 주요직장까지 자차이동시간을 기준으로 작성하세요 : 10분 이내(S)/20분 이내(A)/30분 이내(B)/그 외(C)

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

오성중, 경신중, 대륜중, 정화여중, 소선여중 배정(최고의 학군지)

여아 남아를 어우르는 지방 통틀어 최고의 학군지중심 + 학원가 도보권

약간 아쉬운 부분은 최고의 학군중에 가장가까운 오성중이 이중에는 약간 선호도가 낮은편이다.

학군 : 오성중학교, 학업성취도 94%,  A등급

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

없음 C등급

실제로 동대구역 까지 자차로 15분이면 갈수있다. 신세계 백화점은 전국 6위의 매출, 에르샤를 모두 가지며 대구의 소비력을 보여주는 백화점.

5. 공급

1) 수성구 인구수 : 41만

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2050세대

3) 3년 입주량 합계 : 108 세대 (올해 0세대 + 내년 0 세대 + 내후년 108세대)

4) 연 평균 입주량 : 3년 입주량÷3년 = 연평균  36 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 108÷2050 =0.05배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 공급이 거의 전무함 (수성자이 진행상황 주의)

대구통틀어서도, 수성구내에서도 3년내 입주물량이 거의 없다.

하지만 수성구는 매매가는 상승 전세가는 아직 올라오지 못하는 상황으로 투자로써는 접근하기 어려운 상황이다. 23년부터 수성구 핵심지 매매가는 상승하기 시작했지만 아직 상승여력이 충분히 보이는 단지들이 꾀 있어 실거주로 접근한다면 괜찬은 단지가 많다. 

e편한 주변에 수성자이가 예정되어 있고 2030년 이후에나 들어올수 있을듯하다. 수성자이 재개발 진행상황을 잘 보기는 해야한다.

수성자이

입지분석 후 나의 생각과 느낀점 :

수성구는 대구가 어렵던 23년부터 선호단지위주로 상승을 시작했고 대부분의 단지가 조금 또는 꾀나 상승한 상태이긴 하다. 하지만 10억이하단지들은 아직도 전고대비 상승여력이 많이 남아있어 충분히 실거주로 접근가능하다는 생각이 든다.

투자로 보기에는 아직 전세가가 많이 올라오지 않아서 아쉬운부분이 있다.

수성구는 땅의가치를 지닌 곳으로 수성e편한2차가 연식이 떨어지지만 그래서 기회를 주고있다.

전세가가 올라오면 금방 도망갈수 있는 단지라는 생각이 들지만 그래도 계속 유의깊게 지켜보며 기회를 찾아봐야겠다.

 PART2. 수익률 분석 (2주차)

3) 수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

투자로 보기에는 현재 전세가가 낮아 투자금이 많이들어 수익률이 29%로 애매하다

하지만 내집마련으로 보기에는 수익률이 71%로 괜찬아 보인다.

4) 5년 간 시세 변화 확인  

- 현재 시세: 수성이편한2차 33평 현재 매매 8.5억, 전세 4.5억

- 5년 내 고점 매입시 가격 : 21년  5월  매매 10.95억 전세 6억

- 5년 내 저점 매입시 가격: 23년  3월  매매 7.15억 전세 2.5억

5) 현장사진(선택)

수익률 분석 후 나의 생각과 느낀점 :

남산롯데캐슬이 현재 더 많이 올라간 상황이며 중구대장 신축이라 12억까지는 무난하게 가지 않을까 생각이 든다.

수성 E편한은 만촌동 학군지에 있어 남롯캐와 비슷한 가치를 가진다 생각이 든다. 남롯캐가 먼저간 것은 중구 대장이고 주변이 택지로 되어 있으며 신축이라 반응이 빠르다 생각든다. 과연 맞는지 남롯캐가 훌쩍 더 올라갈지는 앞으로 지켜봐야겠다.

 PART3. 투자 결론 (3주차)

*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 

1.투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 가치와 저평가 (입지가치 확인, 비교평가) : 땅의가치가 있는 수성구의 핵심 학군지에 위치하여 가치 O

2) 환금성 (팔고 싶을 때 팔수 있는가)  : 항상 수요가 있는 곳, 300세대 이상, 33평, 1~3층 탑층 제외 O

3) 수익률 (투자금 대비 얼마나 돌아오는가) : 투자금 4.2억으로 투자금이 많이듬, 이러면 지축에 대장을 살수있는 금액

(지축역센트럴 푸르지오 11/7억, 투자금 4억)

4) 원금보존 (지역별 적정 전세가율, 입지독점성 또는 입주물량 적정) : 전세가율 53% X(가격적으로 매우 저렴한 상황으로 가능하지도 않을까 생각해본다)

5) 리스크 대비 (역전세 대비) : 공급없음 O

2. 나의 투자 결론(매수 여부): 현재 투자금 부족으로 지켜보면서 기회가 오면 매수의사 있음 

3.  작성하면서 느낀점 : 

한 단지에 대해 디테일하게 고민해봄으로써 단지에 대한 이해를 높일수 있었다. 만촌의 학군지의 힘은 중구 대장을 이길수 있는지 궁금하다. 지방 핵심적인 입지요소인 학군, 부촌을 가진 수성구의 힘이 앞으로 어떻게 시세가 바뀔지 궁금하다.