[젠하] 라즈베리 멘토님과의 매물코칭 후기

[1탄]

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안녕하세요 젠하입니다.

지난 이야기에 이어

라즈베리 멘토님과 진행한 소중한 코칭 내용을

자세히 복기해보겠습니다.

(※ 아래 나오는 모든 가격은 예시입니다.)

매물코칭은 라즈베리 멘토님과 금요일 저녁에 진행했습니다.

멘토님과 일대일로 이야기하는 시간을 갖다니...!

약속한 시간이 다되어 멘토님의 전화를 기다리며 앉아있으니

심장박동소리가 정말 크게 들리더군요

따르릉~ 전화가 울리고 라즈베리 멘토님과의 전화가 시작됩니다.

양식에 적어낸 단지는 2개. 모두 중소도시 A의 매물이었으며

투자금은 최대 6천만원이었습니다.

멘토님과 월부에 들어오게 된 계기 등 짧은 빌드업 시간을 가지고

본론으로 들어가 제가 가져간 매물에 대해 이야기를 나누었습니다.

매물 ①

덜선호하는 생활권의 랜드마크,

매매가 4.3억(목표 매수가 4.15억) / 목표 전세금 3.6억

매매가를... 2천 가까이 깎아야했습니다.

가능할까? 싶었지만

아실을 보니 실제 거래된 가격은 4.1X억

지난달에는 거래가 한 건도 없어

잘하면 네고할 수 있지 않을까?하는 생각이었습니다.

멘토님께서는

"덜 벌더라도 덜 위험한 것에 투자해서 투자시장에서 살아남는다."

의 의미를 풀어서 설명해주시면서

목표 매매가/전세가를 알려주셨습니다.

저렴한 구간인 건 맞다. 하지만 작년에 비해 가격이 조금 상승한 것도 사실이다.

⇒ 안전마진이 좀 덜하다. 여전히 싸긴 하지만 많이 싸진 않다.

⇒ 많이 벌지는 못한다.

⇒ 그만큼 덜 위험하거나 소액이면 된다.

리스크(입주)는 감당 가능하니 pass. 투자금을 줄여야한다.

위 로직을 차근차근 이야기해주시며

현재 전세 매물이 없으니 실거래가보다 전세가를 조금 더 높게 내놓아도 될 것 같다며

초기 전세가를 세팅하고 추후 가격을 조절하는 과정까지 상세히 설명해주셨습니다.

전세를 무리하게 세팅하지 말아야하는 것은 맞지만 상황에 따라 다르다.

· 전세없음

· 현재 전세가가 비싸지는 않음

· 앞으로 전세가 빠질 여지가 없다. (입주가 없다.)

하지만 전세를 높게 내놓으면 투자금이 적게 드는 단지임을 깨닫고

투자자가 들어올 수 있으니 처음에는 광고를 올리지 말아보자.

중간중간 생기는 궁금증을 깔끔하게 해결해주시며

매물①에 대한 이야기는 마무리되었습니다.

매물 ②

선호하는 생활권의 비선호 단지,

매매가 4.1억 / 예상 전세금 3.5-3.6억

매매가를 천만원 이상 깎아야하지만

투자가가 4.7억이라는 높은 가격에 매수한 매물이었기에

과연 매매가가 잘 깎일까?하는 생각이 들었습니다.

그래서 비록 4층이고 사택이라 내부가 덜 깔끔하긴 하지만

가격이 천만원 더 저렴한 매물도 백업으로 가져갔습니다.

저는 연식이 더 좋은 매물①이 우선순위가 더 높다고 생각했지만

멘토님은 오히려 더 적은 투자금으로 투자할 수 있는

매물②를 선순위로 고려해보라고 이야기해주셨습니다.

(덜 벌더라도 덜 위험한 매물에 투자한다.)

매물①과 같은 전략으로 가면 된다고 이야기해주시며

목표 매수가는 제가 생각한 금액보다

2천만원 더 저렴한 금액으로 정해주셨습니다.

그리고!! 매물②에 대해 이야기를 나누며

제가 놓친 부분을 알려주셨는데요

매물임장을 할 당시 현세입자분께서 부사님께

HUG 가입을 언급하셨습니다.

아무것도 모르는 저는 '그냥 그런갑다~'라고 넘겼는데요

이 이야기를 멘토님께 말씀드리니

'세입자가 임차인 보증금 반환요청을 하려나본데요?'라고 이야기하셨습니다.

이 말인 즉슨 역전세 금액이 커서(세입자 보증금 4.3억, 전세 시세 3.5억)

매도인은 전세를 새로 빼더라도 보증금을 돌려주지 못하는 상황이고

만기가 한달도 남지 않은 시점이니

매도자 분은 빨리 물건을 매도해야하는 상황..!!

매도자분이 현세입자분의 보증금을 돌려드릴 수 있도록 도와드리는 조건으로

매매가를 더 네고해볼 수 있겠다 싶었습니다.

다만 매물②가 위치한 생활권은 전세 개수가 좀 더 있는 상황이었는데요

이 부분이 우려스럽다 말씀드리니

절대적인 개수가 아니라 세대수 대비 따져봤을 때

이 정도면 전세가 없다고 봐도 된다며 안심시켜 주셨습니다.

이후 더 궁금한 점에 대해 여쭤보고 코칭을 마무리 한 후

바로 다시 녹음한 내용을 들으면서

부사님께 드릴 협상카드와 액션 플랜을 정리하고

다음날 새벽부터 다시 중소도시 A로 향하게 됩니다...

라즈베리 멘토님과 무려 1시간동안...!! 매물에 대해 자세히 이야기를 나누면서

목표 매수/전세가를 정하며 투자 전략을 짤 수 있었고

협상 방향을 설정할 수 있었으며

그 외에도 단지선호도를 파악하며 헷갈렸던 부분에 대해

제 생각과 멘토님의 생각을 맞춰보며 궁금증을 해소할 수 있었습니다.

(내가 알고있는 지역에서 비슷한 단지/생활권을 매칭해보자)

실전반/월부학교 경험이 아예 없기에

멘토님과 이렇게 일대일로 이야기하는 건 처음이었는데요,

부동산 계약 경험이 아예 없다보니..

중간중간 사소한 부분까지 질문이 많았는데

너무 친절하고 자세히 알려주셔서 감사했습니다.💙

멘토님의 튜터링을 받는 실전반, 학교분들 정말 부럽습니다.😳

(얼른 열심히 해서 나도 가야겠다!!)

매물코칭의 가장 큰 장점은

투자 방향을 목표 가격, 액션 플랜까지 상세하게 정할 수 있고

(물론 실제로 될지 안될지는 운의 영역이지만요)

내가 고른 물건에 대해 확신을 가질 수 있다는 점인 것 같습니다.

매물코칭을 받기 전에는 확신이 없으니

차마 네고해달라고 이야기도 못하고 비교적 소극적이었는데

코칭 이후에는 더 적극적으로 자신감 있게 행동할 수 있었습니다.

정말 고생많으셨고 다시 한번 감사합니다 멘토님!!

곧 오프라인에서 뵈어요ㅎㅎㅎ🤩

[깨달은점]

★★ 덜 벌더라도 덜 위험한 것에 투자해서 투자시장에서 살아남는다.

덜 위험하다는 뜻은? 1.리스크(입주)가 적다. 2.투자금이 적게 든다.

경쟁자를 고려하며 행동하자.

서로 다른 지역에서 비슷한 단지/생활권을 매칭시켜가며 선호도를 파악해보자.

[3탄]

https://weolbu.com/community/1356900

#월급쟁이부자들 #월부 #부동산 #투자

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