[지방투자기초반 수강 후 1호기] 매수/전세 세팅 과정 복기 [젠하]

[2탄]

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안녕하세요 젠하입니다.

매물코칭 후 1호기 매매/전세 계약까지의 과정을 자세히 복기해보겠습니다.

(※ 아래 나오는 모든 가격은 예시입니다.)

[협상 우선순위]

매물②-1. 매매 4.1억. 투자자인 매도인이 8천만원 역전세를 감당하지 못해 큰 손해를 보고 매도하는 상황.

매물②-2. 매매 4.0억. 사택으로 매도인이 법인.

매물①. 매매 4.29억. 현재 세입자 거주 중.

금요일 저녁 라즈베리 멘토님과의 매물코칭 이후

녹음본을 들으며 협상 포인트, 부사님께 전할 이야기를 정리했습니다.

그리고 토요일 새벽 떨리는 마음으로 중소도시 A로 향했습니다.

예약해둔 나머지 매물 하나를 더 보고

총 3분의 부사님께 정리해온 이야기를 전했습니다.

우선순위 순서대로 매물②-1을 보여주신 ㄱ부사님과

매물②-2를 보여주신 ㄴ부사님께 말씀을 드리고

매물①을 보여주신 ㄷ부사님께도 말씀을 드렸습니다.

그런데 ㄷ부사님과 전화를 하는데...

젠하: "안녕하세요 사장님~

목요일에 본 물건이요~ 제가 너~~무 하고 싶은데

아무래도 가격이 조금 높아서..."

부사님: "아 사장님~ 그때 그 물건이요

조건이 조금 바뀌었어요 ~

원래는 4억 2900에 내놨었는데

세입자가 이사나갈 날짜가 정해지면서

4억 1500까지 해주신데요~

대신 이사일은 X월 XX일로 고정이에요~"

가격이 저절로 목표 가격으로 맞춰졌다니?!

1호기를 드디어 하는건가라는 생각에 심장이 터질 것 같았습니다.

하지만 세입자가 이사갈 날짜가 2달 후로 고정되어버린 상황..

전세가 하나도 없긴 했지만

날짜가 고정되어 있으면 세입자를 맞추기 어렵다는 이야기를 들었던터라

너무 고민이 되었습니다.

너무 떨렸고 당장 하고 싶다는 마음이 들었지만

매물①은 후순위였던터라 매물②를 우선 기다려보기로 합니다.

하지만 매물②-1에서는

지금 가격도 매도자분이 감당 가능할까말까한 수준이기에

더 깎아주는 것은 어렵다는 이야기를 전했고

매물②-2 사장님은 현재 감기가 심하니

월요일에 연락해보고 알려주겠다고 하셨습니다.

(사장님.. 저 급한데..ㅠㅜ)

차분해지지 않는 마음을 차분하게 가라앉히려 노력하며

상황을 적어보았습니다.

매물①의 가격이 목표 가격에 들어오긴 했지만

세입자를 맞추기 굉장히 어려운 상황이 되었다.

최악의 경우 잔금을 쳐야하는 상황

그럼 중도상환수수료가 부가비용으로 발생하고,

결국 매매가는 목표가보다 1-2백만원 비싸지게 된다.

매매가를 조금만 더 깎아보자!

다시 부사님께 전화를 걸어 매매가 조정을 요청드립니다.

하지만...

부사님: "사장님~ 이미 1400만원이나 깎아주셔서

더 이상 조정은 어렵다고 하시네요.

그리고 월요일에 실거주분이 보러 오시기로 했는데

이 가격이면 실거주로 정말 매력적인 가격이어서요~

주말 내로 결정해주셔야 할 것 같아요"

실제 나와있는 매물이 많은 편도 아니었고,

전세가 낮게 끼어있는 매물들을 제외하고는

다른 매물들은 호가가 높게 나온 상황이라

실제로 이 정도 가격이면 다른 물건들 대비 급매 수준이었습니다.

(부동산 44군데를 다니며 매물을 털었던 덕분에

장부 매물이 없음은 알고 있었습니다.)

월요일에 실거주분이 보러 온다는 말에..

조급함이 생긴 저는

결국 월요일까지 매물②-2의 연락을 기다리기 보다는

매물①에 투자하기로 마음을 먹게 됩니다.

(거짓말이었을 수도 있지만

실제로 며칠 뒤 저층 실거주 매물 하나가 나갔습니다.)

하지만 오늘은 토요일.

월요일에 보러 오기로 하셨으면 일요일까지 정하기만 하면 되는 상황.

현재 이 물건을 보고 있는 사람도 저밖에 없음을 알았기에

지금 바로 결정할 필요는 없었습니다.

마지막으로 중도상환수수료를 핑계로 조정을 부탁드립니다.

젠하: "사장님~ 제가 세입자를 구해야하는데

날짜가 정해져있으면 아무리 전세가 없다고 해도

세입자 분을 구하기 어려운 상황이잖아요.

그럼 잔금을 쳐야하는데 중도상환수수료가 발생해서요..

딱 수수료만큼만 더 깎아주시면 안될까요?"

부사님: "그쵸.. 전세는 무조건 맞춰질텐데

날짜가 고정되어 버리니까

그 날짜에 맞출 수 있다는 확신은 못드리겠네요..

그럼 제가 100만원만 더 깎아줄 수 있냐고 이야기해볼게요~"

하지만 이미 1400만원이나 저렴해진 상황에서

추가 네고는 어렵다는 답변을 받았고

아쉽긴 했지만 그 가격도 목표 매매가 안으로 들어왔기 때문에

그대로 진행하기로 했습니다.

다만 매임 당시 화장실 타일, 붙박이장 필름지 등

부분 수리가 필요했었는데요,

이 부분을 다시 한번 말씀드립니다.

젠하: "사장님~ 아쉽지만 그럼 그 가격에 할게요.

그런데 그 때 이런 부분 수리가 필요했었는데

이건 매도인분께서 수리해주시는건가요 ~?"

부사님은 매도인분과 통화를 하시더니..

부사님: "사장님~ 수리는 사장님이 하시는 조건으로

100만원 더 깎았어요~"

아싸!! 100만원이 온전히 깎이지 않아 아쉽긴 했지만

계산해보니 30만원 정도 이득이었습니다.

그래도 이 정도면 어디야 하며 계약을 진행했습니다.ㅎㅎ

(역시 끝날때까지 끝난게 아니다...)

급하게 특약 칼럼을 읽어가며 어찌저찌 가계약을 마치고..

이제 전세입자를 구해야한다는 생각에 심히 걱정이 되기 시작했습니다.

매물코칭 당시에는 광고를 올리지 말고

전세입자를 먼저 구해보라는 꿀팁을 받았으나

잔금일까지 2개월밖에 안남은 상황 + 잔금일이 고정되어버린 상황이었기에

바로 광고를 올려 세입자를 구하기 시작했습니다.

다행히 계약서 작성 후 2일째 되는날

부사님께 전화가 왔습니다.

부사님: "전세 들어오고 싶다는 사람이 있는데요~

두가지가 있는데 하나는 500만원만 깎아주면 날짜 맞춰서 들어오겠다고 하고

강아지도 한마리가 있다고 하는데... 생각해보고 알려주세요~"

반려동물은 최대한 거절하는게 좋다고 여러 칼럼에서 읽긴 하였으나..

아무리 전세가 없다고 해도

잔금 2달 남음 + 날짜가 고정된 물건은 세입자를 맞추기 어려웠기 때문에

하루종일 고민한 끝에 특수청소+원상복구 특약을 추가해서 받기로 합니다.

이렇게 어찌저찌 1호기 세팅은 끝이 났습니다..

물론 반려동물을 키우시는 세입자 분이시라는 점이 아쉽긴 했지만

주변의 다른 분들께 여쭤보니

위와 같은 상황에서 반려동물은 큰 리스크가 아니라는 이야기를 해주셨고

덕분에 아쉬운 마음을 덜 수 있었습니다.

(감사합니다 딸기조장님 산책조장님 ㅎㅎ)

그래도 잔금 안치고 세입자 구한게 어딥니까!! 럭키⭐

그리고!! 원상복구 특약 덕분에 부분수리는 진행하지 않기로 협의했습니다.ㅎㅎ

과연 이후에 어떻게 될지는... 지켜봐야겠지만

지금 당장 신경쓸 일은 줄었으니 좋게 생각하기로 했습니다.

아직도 1호기를 했다는 사실이 실감이 안나기는 하지만

덕분에 매수/전세 프로세스를 경험해볼 수 있었고

투자생활이 더욱 재미있고 의미있게 느껴졌습니다.

그리고 1호기를 경험하면서 카페에 많은 분들이 올려주신

경험담 & 나눔글이 정말 큰 도움이 되었습니다. 감사합니다.

함께 재미있게 임장다녀주신 우리 동료분들도 너무 감사합니다.

정말 덕분입니다.❤️

우리 모두 비전보드 목표 금액을 달성할 때까지.. 앞으로도 오래오래 화이팅~!

[잘한점]

1. 매물털기를 한 점: 더 좋은 매물은 찾지 못했지만

워크인을 통해 좋은 부사님을 뵙게 되었고,

계약 전과정에 있어 정말 큰 도움을 받았습니다.

전화로 세세하게 계약시 주의해야할 점과 액션 플랜에 대해 조언을 받을 수 있었습니다.

덕분에 너무 든든했습니다.. 감사합니다 부사님.

2. 매임을 꼼꼼히 한 점: 덕분에 협상 카드를 하나 얻어 매매가를 조금 더 깎을 수 있었다.

3. 2-3번 협상을 진행한 점: 그냥 받아들이고 계약을 진행할 수도 있었는데

(주말 덕분에) 협상을 계속 시도했고, 마지막에 조금이라도 성공 !

[아쉬운점]

1. 이번에는 상황이 급하니 어쩔 수 없었지만..

다음에는 반려동물은 안된다고 부사님께 미리 말씀드리자.

괜히 여쭤봤는데 거절하기도 민망하니.. 그런 상황을 만들지 말자.

2. 매물① 말고는 대안이 없었던 점.

대안이 없으니 이것 아니면 안되라는 생각에 간절&조급해지더라..

가격이 깎였으니 망정이지 !!

⇒ 앞마당 열심히 늘리자.

3. 특약 칼럼을 급하게 찾아본 것. 미리미리 준비해놓자!!

⇒ 1주일에 칼럼 필사 한개씩 하기⭐

4. 주담대는 전화로 제대로 알아보자.

사실 카뱅 주담대는 중도상환수수료가 없다고 해서 계약한거였는데

카뱅에서 거절당할거라는 이야기에 멘붕...

휴 돈 날릴뻔했다..



#월급쟁이부자들 #월부 #부동산 #투자

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