[더나은라이프] 지방투자실전반 매코쿠폰이 가져다준 지방중소도시 1호기

안녕하세요!

더나은라이프입니다

😊😊😊

드디어 실전투자경험담을 쓰게 되는 날이 왔네요

(감동실화..ㅠㅠ)

지난 달 1호기 계약서를 쓰고 뒤 늦게 복기글을 적어봅니다

1. 데드라인 설정

그 동안 꾸준히 앞마당을 늘려갔지만

진짜 투자를 하기위해서 달려든다기보다는

다음 임장지에는 보물이 있을거야

이런 안일한 마음으로 막연하게

앞마당을 늘렸던 것 같아요

저는 지난 5월 지방투자실전반을 들으며

1호기를 꼭 해야겠다고 결심하게 되었습니다.

그 결심에 불을 붙여준 건 바로!

실전반의 혜택

매물코칭 쿠폰입니다.

추진력이 약한 저에게는

이런 계기가 중요했던 것 같아요

종강 즈음 주어지는 쿠폰을 활용하겠다는

하나의 목표와 날짜를 정했습니다

5월 안에 매물코칭을 받아야겠다!

< 복기 >

잘한 점: 기한 설정

아쉬운 점: 날짜에만 초점을 맞춘 점.

2. 공급캘린더의 중요성

지투실전반 과정 중

제너스 튜터님께 튜터링을 받으며

지방투자에서 공급을 얼마나

꼼꼼히 봐야하는지 배울 수 있었습니다

최임을 제출하고 따로 물건을 문의드렸는데요

당시 매물문의를 위해

가져갔던 물건은 중소도시의 준구축 단지입니다.

"이 지역에 입주 단지 확인해보셨을까요?

투자금이 적게 들어 이 매물을 찾아오신 걸까요?"

튜터님께 몇 가지 질문을 받고나니

나는 정말 이 질문에 대해 제대로 고민을 했었던건가

의문의 들었습니다.

이 경우는 입주물량이 좀 있긴 한데..

겨울방학 성수기라

수요가 풍부하지 않으려나?

이 경우는 이 단지 입주와 겹치치만

거리가 꽤 있으니 영향을 덜 받을거같은데

복기하면서 돌아보니

그저 희망회로 덩어리였습니다

빨리 투자하고 싶다는 마음에

이런 중요한 리스크들을

어떻게든 좋은 쪽으로

끼워맞춰서 생각하는 방향으로

흘러갔던 것 같아요

저는 이 물건을 보내주고

부족한 것 부터 다시 채워나가보기로 합니다

기존에 작성했던 공급장표를 돌아보니

대부분 나눔해주시는 레버리지를 이용했었습니다

시간을 많이 단축시켜준다는 장점이 있지만

이 장표를 쓰고 나서도 크게 와닿지 않았습니다

예전 실전준비반에서 코크님이 말씀해주셨던 내용이 떠올랐는데요

"공급캘린더는 감정을 이입해서 작성해봐야해요"

그래서 저는 제 투자대상인

중소도시 앞마당 공급캘린더를

한 땀 한 땀 다시 작성했습니다.

직접 작성하면서 느꼈던 것은

와! 상위 생활권에 이 정도 물량이 쏟아진다고?

이 지역은 생각보다 영향을 안 받겠다

이 시기에 잘 하면 투자할 수 있겠는데?

내 앞마당은 모두 공급리스크에 유의해야겠구나

머리로만 알고 있었던 사실들이

직접 손으로 작성하면서

두려움과 충격으로 다가왔던 것 같습니다

실제로 이 표를 바탕화면으로 설정해두고

계속해서 들여다보았습니다

덕분에 세낀 물건의 재계약, 계약갱신조건에 대해서 바로바로 판단할 수 있었어요

< 복기 >

잘한 점: 이미 했던 거라고 그냥 넘기지 않고 제대로 된 방법으로 다시 해본 것.

아쉬운 점: 작성일 기준 이전 입주량 파악 미비. 아직 물량이 해소되지 않은 단지들이 있었다.

3. 투자지역선정

저는 싱글투자자이며

가지고 있는 종잣돈이 많지 않아서

처음부터 중소도시에 초점을 맞추었습니다

초반에 임장지를 선정할 때에는

전세가율이니 공급량이니

이런 것을 고려하여 선택하지 않았던 것 같아요

집이랑 가까운 곳

요즘 월부인이 많이 찾는 곳

막상 투자를 마음먹었는데

공급물량이 많은 지역만 가지고 있네요

😣😣

공급리스크가 적은 앞마당을

추가로 만들어야 할 지

많이 고민되었습니다.

하지만 당시 주말에 오프라인 정규강의를 수강하고 있었기 때문에

새로운 앞마당을 만드는 것을 잠시 보류하고

가지고 있는 앞마당 안에서 최대한 찾아보아야겠다고 결심했습니다

이 달 안에 못찾으면 다음 달에 새로운 지역으로 가면 된다!

그래서 저는 앞마당 중에서

그나마 공급리스크가 덜 하고

현재 전세가율이 올라온 지역으로 선정하였습니다

< 복기 >

잘한 점: 지금 할 수 있는 일을 한 것.

4. 투자단지 선정

이전에 지투반에서 제너스튜터님께 문의드렸던 단지는

중소도시 준구축이었다고 언급했었습니다.

그 당시 저는 스스로 한계를 지었던 것 같아요

나는 투자금이 적어서 신축은 어려워..

상위생활권을 내가 어떻게 투자해

투자금 범위 이 정도 안에서 찾아보자

온갖 핑계가 스스로 한계를 짓고

투자대상을 좁게 바라보도록 만들었습니다.

마지막으로 튜터님께서 해주셨던 조언이 떠올랐습니다

"~투자금이 조금 더 들더라도 주변에서

안정적으로 가져갈 수 있는 물건도 찾아보시고~"

투자단지를 바라볼 때 내 투자금 범위만 보지말고

투자금 + n천만원

까지 넓게 봐야한다고 배웠는데요

이 부분에 있어서 범위를 너무 타이트하게 잡았던 것 같습니다

튜터님 조언에 따라서 평소에 고려하던 단지보다

더 좋은 단지, 더 상위생활권 단지까지

투자고려대상에 포함시켰습니다

기존 투자고려대상 : 중간 선호생활권 준구축 30평대

바뀐 투자 고려대상: 중간 선호생활권~ 상위 선호생활권 신축 20평대

< 복기 >

잘한 점: 안된다고 생각하지 않고 조언에 따라 행동한 것

5. 매물털기

몇 개의 단지를 추려낸 다음 네이버부동산에 올라온 물건들을 살펴보았습니다

그런데 조건에 따라 가격대가 다르고

한 눈에 들어오지 않아서 애를 먹었습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10846388

나눔 글 중 크로스체크 님의 양식을 발견하여 활용해보았는데요!

(크로스체크 님 감사합니다!)

이 양식을 사용해보니 층별, 조건별 가격대가

머릿 속에서 정리되었습니다.

이 단지의 저층가격범위는 이 정도구나

세낀 물건은 집주인물건보다 이 정도 저렴하네

이 단지는 유독 세안고 물건이 많아

이 단지의 세낀물건들은 대부분 옆 단지 입주할 때 만기네

이런 식으로 투자를 결심한 앞마당 이외에

가지고 있는 중소도시 앞마당 중에서

몇 개의 단지를 함께 조사해보았는데요

물론 다른 앞마당들은 투자금이 너무 많이 들거나

공급리스크가 매우 커서

투자로 고려하기는 어려웠지만

생활권 별로 가격대를 파악하는데 도움이 되었습니다

이렇게 며칠 동안 물건을 정리하면서

적당한 매물이 나오면

물건 하나를 보기 위해 퇴근하고 매임하기를

반복했던 것 같습니다

이 과정에서 1호기를 만났습니다.

< 복기 >

잘한 점: 투자 결정한 지역 이외에 다른 앞마당까지 살펴보며 가격대와 시장분위기 감 잡기.

아쉬운 점: 이런 부분은 미리 앞마당 관리하며 파악 해두었으면 좋았겠다.

6. 투자물건 발견

투자단지는 최근 매매가와 전세가가 모두 오르는 단지였습니다

그렇기 때문에 투자자는 거의 살펴보지 않았던 단지라고 하더라구요

집주인들도 기존보다 가격을 올리는 분위기라

가격 옆에 빨간색 화살표▲가 많이 보였는데요

그 와중에 매매가를 낮게▼ 조정한 물건이 눈에 들어왔습니다

급하구나!

반차를 쓰고 바로 매물예약을 잡았습니다

전임으로 파악한 매도자 상황은 분양권 입주로 인해서

10월에 입주를 앞두고 있었습니다.

아직 5개월 남았는데 왜 벌써부터 가격을 낮추었을까?

이런 고민을 안고 막상 현장에서 브리핑을 받았는데

당장 다음 달에 입주하는 아파트에 전세로 옮기신다고요?

상황이 너무 달라서 고민이 되었습니다.

잔금도 굉장히 촉박하게 느껴졌구요.

내일까지 결정해서 연락드리겠다고 말씀드리고 돌아왔습니다.

매도자 분이 입주하신다는 단지의 경우

입주지정기간을 알아보니

8월 중순까지였어요

만약 잔금을 입주지정기간에 맞춘다면

잔금날짜가 두달반 정도로

기간이 많이 짧지는 않다는 판단하에

드디어 매물코칭을 넣었습니다

아래 글은 제가 셔츠튜터님과 나눈 코칭 복기글입니다!

https://cafe.naver.com/wecando7/10987257

코칭을 통해서 목표 매수가와 매도시점

그리고 싱글투자자의 방향성에 대해서 배울 수 있었어요

분명히 튜터님께서는 부사님을 직접 찾아뵙고 내 편으로 만드는 과정을 통해

더 네고할 수 있는 방향을 안내해주셨는데요

저는 전화끊고..바로 부사님께 전화해서

저 n.n억이면 (목표매수가) 바로 매수할게요!

질러버렸습니다..ㅎㅎ

7. 눈깜짝할 사이 1호기 계약, 세입자 세팅

사장님과 통화를 마치고 내일이라도 찾아뵐 계획을 세우고 있었는데요

두 시간도 안 지나서 다시 연락이 왔습니다!

부사님: 사모님~ 매도자분이 (목표매수가)억에 매도하신대요!

가계약금 바로 보내주실 수 있으시죠?

??

나는 아직 마음의 준비가 안됐는데...

특약 정리 미리 해둘걸..

부랴부랴 권유디 튜터님 교안에 나온

특약을 정리해서 전달드리고 가계약금 300만원을 보냈습니다.

다음 날

세입자를 구했다는 연락을 받았습니다

아직 계약서도 안썼는데..?

부사님: 중도금 명목으로 700만원 더 보내주시면

먼저 매도자 분과 전세계약을 하고 다음주 월요일에 계약서 쓰시죠!

이 부분은 제가 계약을 파기할 경우

매도인 분이 원치않는 전세계약을 하게 되는 것이고,

저는 중도금을 더 납부하며 계약이 무산될 가능성을 낮출 수 있기 때문에

동의하고 700만원을 추가로 보냈습니다

< 복기 >

아쉬운 점: 매수프로세스를 미리 정리해둘 걸

중도금을 보내기 전 혼자 판단하지 말고 주변에 좀 더 조언을 구할 걸

월요일: 매임

화요일: 매물코칭+투자결정+가계약금

수요일: 전세세팅

그다음주 월요일: 계약서 작성

이렇게 우다다다 1호기 계약까지 후루룩 진행되었습니다.

이 과정에서 일 잘하고 내 편인 부사님을 만나는 게

얼마나 중요한 지 알게 된 것 같아요

이 물건을 만나기 며칠 전

다른 부동산에 워크인을 했었는데요

그 때 만났던 사장님은 세입자와 매도자의 편이라

매수 결정을 하지 않으면 물건을 보여주지 않겠다는 입장이었어요

그래서

이 단지 사장님들도 투자자 싫어하시는 구나

솔직히 살짝 쫄아있었습니다ㅜㅜ

하지만 제 계약을 해주신 부동산 사장님은

제 편에서 매도자 분을 설득해서

가격을 조정해주시고

전세입자 역시 기다리는 것이 아니라

빠르게 주변 부동산에 연락을 돌려

세팅해주셨네요

일잘러는 다르더라구요!

8. 잔금

잔금은 솔직히 제가 준비할 게 별로 없었어요

https://cafe.naver.com/wecando7/10092446

법무사 분은 부사님께 소개받은 곳에서 진행했는데

전달해주신 견적서의 가격이 미리 알아보았던 예상 금액과

크게 차이 나지 않았습니다

그래도 목표했던 금액으로 수수료를 조정을 부탁드렸더니 흔쾌히 조정해주셨습니다!

(5만원이면 임장지 두 번 다녀올 기름값이다!)

마침 전날 실전반 튜터링 데이여서

진담튜터님께서 등기를 직접 떼어보라고 조언해주셔서

당일 아침 등기변동사항과 채권매입료를 체크했습니다

한 가지 아쉬웠던 점은

잔금 날이 손 없는날이어서 매우매우! 정신이 없었는데요

이전 팀의 계약이 딜레이 되며

사무실에 사람으로 가득 찼습니다.

그래서 계약서를 좀 더 꼼꼼히 보지 못했던 거 같아서

아쉬움이 남습니다

1호기를 경험하면서 정말 배운게 많았습니다!

왜 투자를 해보아야 성장하는지 깨달았네요

비록 드라마틱하게 싼 가격의 급매를 잡았다거나

남들과는 다른 엄청난 경험담은 아니더라도

가진 앞마당안에서

가진 투자금 안에서

가장 좋은 물건을 찾는 다는 것이

무엇인지 배웠습니다.

도움주시고 독려해주신 많은 동료분들

너무 감사드립니다

❤️

#월급쟁이부자들  #월부 #부동산

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀