현재 부동산 시장에서 "사람들이 보지 않는 것을 보세요"의 의미 [꽃을든둘리]



안녕하세요

열정을 나누는 투자자

꽃을든둘리 입니다.

갑자기 뜨거워진 서울 시장 분위기에

많은 분들의 마음도

뜨거워지고 있는 것 같습니다.

조급한 마음에

추격매수하지 않기 위해서는,

멘토님, 튜터님들의 말씀을

하나하나 잘 새겨들으며

방향성을 잃지 않아야 합니다.

방향성을 잃지 않기 위한

가장 중요한 방법 중 하나는

강의 수강이라 생각하는데요.

강의를 듣다보면,

사람들이 보는 단지만 보지 마세요.

사람들이 보지 않는 것들도 봐야 해요.

라는 말을 자주 듣게 됩니다.

사람들이 보지 않는 것이란

구체적으로 어떤 말을 의미하는 것일까요?

지금부터 하나씩 풀어 나가보겠습니다.

사람들이 덜 좋아하는 단지

요즘 현장을 가보면

실거주 수요가 많은 것을

느낄 수 있습니다.

즉, 실거주자들이 좋아할만한,

지역 내에서 선호하는 단지

우선적으로 거래가 활발하게

일어나고 있습니다.

사람들이 좋아하는 단지는

전저점을 찍고 전고점 가까이

가파르게 상승하는 모습을

보이고 있습니다.

반면에,

사람들이 덜 좋아하는 단지는

분위기가 살짝 다릅니다.

사람들이 덜 좋아하는 단지는

뭔가 하나가 아쉽거나 부족한

특징을 갖고 있습니다.

특히, 연식이 좋은데

주변 환경 균질성이 떨어져

살고(Live)는 싶어 하지만,

사고(Buy)싶어 하지는 않는

경향이 있습니다.

이런 단지들은 매매가는 보합하는데,

전세가는 상승하는 모습을 나타냅니다.

만약 지금 보고 있는 지역에서

내가 보고 있는 단지의 최저가가

저층, 1층만 남아있고,

호가가 오르는 상황이라면

주변의 다른 단지로도

눈을 돌려보시길 바랄게요.

여전히 호가가 정체되어 있고,

전세가는 조금씩 상승하는

단지가 있지는 않은지,

반드시 검토해 보아야 합니다.

사람들이 덜 접근하는 평수

같은 단지 내에서도

사람들이 쉽게 접근하는 평수와

그렇지 않은 평수의 차이가

나타나고 있습니다.

일명 국민평형이라 불리는 34평

국평이 좋은 것은 알지만,

절대가격 자체가 높은 것에 대해

사람들이 부담을 갖고 있습니다.

또한,

차라리 평수를 줄이고 급지를 높이자 !

라는 인식으로 인해,

34평의 수요가 24평에 비해

상대적으로 적은 편입니다.

이런 수요의 차이 때문에

34평에서 생각지 못한 기회를

찾을 수도 있습니다.

같은 단지 내,

24평과 34평의 시세 흐름 차이입니다.

24평은 전저점 대비 14%나 오르고

전세는 보합 및 하락하는 반면,

34평은 전저점 대비 7% 정도 오르고

전세는 35%나 오른 모습을 보이고 있습니다.

혹시 내가 보는 단지에서

34평이 24평에 비해

더 저평가 되지는 않은지

얼마 차이 나지 않는 투자금으로

더 큰 평수를 할 수 있지는 않은지

꼭 검토해보아야 합니다.

사람들이 덜 선호하는 동/층/향

실제 투자를 검토하다보면,

싼 물건인데 4층, 동향, 뒷동

이런 특징을 가진 물건들을

만나게 됩니다.

이런 물건들은 단지 내

RR층, RR동에 비해 선호도가 떨어지고

그 가격 차이가

몇 천에서 몇 억까지 나게 됩니다.

같은 투자금이라면 당연히

선호하는 동/층/향을 선택해야 하지만,

투자금을 줄일 수 있다면,

덜 선호하는 동/층/향도 투자로

고려해볼 수 있어야 합니다.

아래 단지는 역 과의 접근성 때문에

앞 동과 뒷동의 선호도 차이가 있습니다.

선호도 차이는 가격에도 반영이 되어,

앞 동과 뒷동의 현재 호가 차이는

1억 이상입니다.

전세레버리지 투자자라면,

뒷동이라 안 돼, 층이 낮아서 안 돼

라는 생각보다는,

찾는 사람이 그만큼 적을 테니

매매가를 깎아서 투자금을 좀 더

줄여볼 수 있지 않을까?

의 흐름으로 생각해야 합니다.

못난이 동, 못난이 층을 샀다고

돈을 벌지 못 했을까요?

과거에 RR동을 매수했다면

5.7억을 벌수 있었고,

못난이 동을 매수했다면

5.5억을 벌 수 있었습니다.

즉, 둘 다 돈을 벌 수 있는

선택이었습니다.

혹시 내가 보는 단지에서

사람들이 덜 좋아하는 동/층/향에는 기회가 없는지

다시 한 번 꼭 검토해 보아야 합니다.

지금까지

사람들이 보지 않는 것의 의미를

좀 더 구체화 해보았는데요.

사람들이 덜 좋아하는 단지

사람들이 덜 접근하는 평형

사람들이 덜 선호하는 동/층/향

세 가지를 기억하고

숨어있는 기회를 찾으시길 바랄게요.

감사합니다 :)

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