정부지원 전세대출이 있으면 1호기는 어떻게 매수하나요?_대환 및 전세DSR 심사 경험담공유 [샐러드부자]



안녕하세요 샐러드부자입니다.

저처럼 정부 전세대출을 가지고 있으면서

1호기를 고민하는 월부인들을 위해

최근에 있었던 경험담을 바탕으로 이 글을 작성하게되었습니다.

먼저 정부 대출의 특징

다들 많이 알고계시는 버팀목, 중기청 등

정부 전세대출은 금리가 매우 저렴하지만

무주택자 전용이기때문에

주택을 취득할 경우 더이상 이용하기 어렵다는 특징이 있습니다.

저는 사회초년생부터 가지고오던

중기청 + 이후 이사하면서 추가로 은행에서 받은 전세대출

요렇게 두개의 전세대출을 보유하며 거주하고 있었습니다.

금액은 예시입니다

<샐부의 전세대출 현황>

벌써부터 복잡합니다

여기서 잠깐 알아두시면 좋을 사실입니다

TIP 중기청 및 버팀목은 최초 신청시만

소득을 보고 연장할때는 소득심사를 하지 않습니다.

(집을 변경하는 경우에도 마찬가지)

당장 투자 계획이 없으신

사회초년생분들이라면 소득이 낮을때

일단 바로 신청해놔야 이득!

저는 올해 6월에 1호기 잔금을 마무리하면서

중기청의 경우 바로 전세금을 반환하고

일반 은행 전세 대출로 대환을 할 계획이었는데요

이때 대환은 아무때나 되지 않습니다.

전세대출 대환 조건

1번. 계약만기가 되는 시점

or

2번. 보증금 변동이 있어서 계약금액을 변경해서 계약서를 새로 쓰는 경우

저는 마침 전세 만기일이 도래하기때문에 

그때에 맞춰 변경을 하고자했습니다.

근데 만약 주택 매수 시점과 전세 만기일이 일치하지 않으면 어떻게해야할까요?

2번에 해당되므로 중간에 집주인분께 양해를 구하고

보증금 10만원이라도 올려서 새 계약서를 쓰면 대환이 가능합니다.

저는 월부를 시작하고 제가 언제 투자를 할 지 몰랐기 때문에

집주인분께 이부분을 미리 말씀드려놨었습니다.

(집주인 입장에서 조금 귀찮긴하겠지만 전세금을 조금이라도 올려주고

사정을 잘 말씀드려 해결된 부분이었습니다.)

투자를 준비하는 분이시라면 이부분 미리 체크해두셔야 합니다.

집주인이 법인이라면 중간에 계약서를 바꾸기 어려울수도 있거든요.

그렇게…

만기일이 다가와 은행에 대환을 갔는데 대환이 되지 않는다는 것이었습니다.

ㅜㅜ

원칙적으로 주택을 매수하면 반환을 해야하는

상품이지 정부대출은 대환이 되지 않는다는 말뿐..

분명 매수하기전 회사 은행에 알아본 부분이었는데

제 대출을 관리하고 있는 전직장 지점에서는 처음듣는다는 반응이었습니다.

은행 전세대출은 경력에 따라 잘 알고 모르고가 천지차이이기 때문에

현 회사 은행, 제 기존 전세 대출을 가지고 있던 이전 직장 근처 은행에 계속 전화를 하며

많은 담당자와 소통해보았습니다. (일주일간..^^)

그러던 중 지점 한분이

정부대출 대환경험이 있다고하시며

이 경우 가능하다고 응답받았습니다. (휴~)

TIP 은행 대출을 많이 거래해보신분이라면 아시겠지만 

담당자의 역량에 따라 심사 결과는 하늘과 땅 차이입니다.

어디선가 된다는 경험담을 보았다면

반드시 집요하게…해내야 합니다.

보통의 경우라면 여기서 순조롭게 마무리 될 수 있습니다

근데 저같은 경우에는 여기서 끝이었을까요..?

두둥.. 글쎄 전세대출 DSR에 걸린다는거였습니다.

투자를 하며 혹시나 모를 상황에

마통을 뚫어놨던게 DSR에 걸리는 부분이었습니다.

전세대출에도 DSR 40% 적용된다는 점을 간과한 부분이었습니다 ㅜㅜ

(요즘 화두인 주담대에서 전세 대출을 DSR을 쳐주냐 마냐는 다른 문제입니다)

지금 가지고 있는 마통이 워낙에 저금리고 한도가 높아서

잠깐 내리면 해당 금리로 다시 되지 않을수도 있어…

마통을 그래도 정리하고 전세대출을 받아야하나 고민하던중에

DSR심사에 대해 새로운 사실을 알게 되었습니다

전세 대출 연장 심사를 할 때 전세금 보증금 변동이 있어 

계약서를 새로 쓴다면

DSR을 보지 않는다

이 사실을 알고

다시 부랴부랴 집주인께 연락을해서

보증금 십만원을 올리는 조건으로 새 계약서를 작성하게 됩니다.

전세 한번 살기 어렵다~~

대필료를 조금 아껴보고자 제가 직접 작성해보았는데요,

TIP 신규 전세대출이라면 부동산에서

쓴 계약서를 은행에 제출해야하지만

재계약이라면 직접 계약서를 써도

상관이 없습니다

전세 보증금 변동 계약서 작성

보증금 = 기존 전세금액 + 증액된 전세금

계약금 = 기존 전세금액

잔금 = 증액된 전세금

특약

본 계약은 2022년 7월 OO일에 체결한 기존 전세계약(보증금 OOO원정)의 전세보증금 금 OOO원정 증액하면서 기존 계약의 효력을 그대로 존속시키는 조건으로 체결하는 계약임. 다만 전세보증금 증액분의 효력발생시기는 잔금일자로 하기로 한다

요렇게만 적어주셔도 깔끔하게 끝이납니다.

요렇게 새롭게 쓴 전세계약서로 무사히 대환을 마쳤습니다

2주택이되면 월세로 돌려야겠지만..

현재 회사에서 전세대출이자만 지원을 해주다보니

전세대출을 최대한 오래 끌고가려하다보니 여러 일들을 겪었고

대응해나가면 된다는걸 또 배웠네요

1호기를 고민하시면서 현재 정부 전세대출을 이용하고 있는 월부인들이라면..

참고하셔서 혜택도 충분히 누리면서 투자하시길 바랍니다!

감사합니다.

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