매매가 9억4562만원? 9억 4천만원은 안되나요? _분양권 거래 공식 [샐러드부자]



안녕하세요

샐부입니다

오늘은

호가를 보다보면 볼 수 있는

다소 이상한 매매가에 대해서 살펴보겠습니다!

네이버 부동산을 보다보면

신축 분양 아파트의 경우

뒤에 숫자가 복잡하게 되어있는 경우!

종종 보셨을겁니다

<예시. 동대문 휘경자이 디센시아>

.

그냥 9억 4천만원이라고하면되지

왜 굳이 9억 4562만원이라고 적어놨을까요?

<예시2. 청주 복대자이더스카이>

다음 예시입니다.

4억 2천만원까지 네고 해주기 싫어서

4억 2960만원으로 적어놓은걸까요?

(음 그럴수도있지...?)

하지만 저 숫자는 분양권 거래 계산법에 따라

나온 결과입니다!

바로 분양권 거래에서 가장 많이 쓰이는

손피거래인데요

손피거래란?

간단하게 말하면 매도자의 수익에 대한 양도세를

매수자가 부담하는 것입니다.

이제 자세히 알아보겠습니다.

샐부는 1년전 아파트 분양권을 받았고!!

전매제한이 없어 이 분양권을 팔고 싶습니다.

여기서 등장하는게 P (프리미엄)이죠

나는 얼마를 벌고 팔것이냐

저는 1억을 벌고 싶다고 가정해보겠습니다.

여기서 저는 매도가를 얼마로 산정해야할까요?

매도가를 4억으로 하게되면

분양권을 취득한지 1년 이후 2년 이내의 시점이기떄문에

66%의 세금을 물어야합니다.

(60% 양도세 + 6% 지방세)

그럼 제 손에 쥐어지는건 3300만원밖에 없습니다.....

<참고 분양권 양도세율>

그렇다면 양도세를 고려해서 매도가를 산정해보겠습니다

어때요 참 쉽죠....?

하지만 문제가 발생합니다.

매도자가 1억을 벌기위해

매수자가 거의 3억에 가까운 돈을 추가로 지불해야한다는 점이죠

그래서 실제 거래현장에서는 매도가 자체를 낮추는

다운거래를 종종 쓰기도하지만 (다운거래는 불법입니다!)

손피거래를 잘 활용하여 매수자의 부담을 줄여줍니다

손피거래 공식은 간단합니다

(1차 양도세)

매수자의 P에 대한 양도세 66% 부담

(취득한지 1년이 지났으므로)

+

(2차 양도세)

매수자가 부담해준 양도세를 증여의 개념으로봐서

1차 양도세 금액의 66% 부담

손피거래 공식에따라 계산해보겠습니다.

1차양도세 ) 샐부가 받고싶어하는 1억에 대한 양도세 66%

6600만원

2차양도세 ) 6천 6백만원을 매수자가 샐부에게 증여했기때문에

양도세를 한번 더 66%

4356만원

1차 +2차 양도세 =

총 1억956만원을 매수자는 추가로 부담하면 됩니다

3억 + 1억956만원 + 프리미엄P 1억 = 5억 956만원

<결과>

기존 양도세율에 따른 계산보다

거의 1억가까이 매수자의 부담이 줄었습니다

(실제로는 공제금액 등 다른 요소들이 들어갑니다)

요렇게 계산하다보니 매매가 금액이 만원단위로

나오는 일이 발생합니다

손기퍼래는 불법거래가 아니며 국세청에서 규제하지 않고

세수가 걷히지 않을때는 오히려 권장하는 사례도있다고 합니다.

대신 반드시 특약에 잘 명시해야 합니다.

<예시>

분양권과는 거리가 멀다고 생각할수도 있지만

물건을 털다보면 분명 몇년전에 분양했던 물건이

뜬금없이 나오는 경우도 있습니다.

(보류지 등등)

(!!과거의 제가 경험했그든요!!)

그럴때는 내가 어떻게 접근해야하는지 빠르게 계산해야하기때문에

손피거래 공식은 미리 알아두시면 좋습니다.

이상!

분양권 손피거래에 대해서 알아보았습니다

감사합니다