안녕하세요. 경기도 소액투자를 거쳐 서울 가치성장 투자까지 해낼 동구님 입니다.
시장 상황에 맞게 새로 런칭된 신투기를 1기로 수강하게 됨에 감사하며, 기대했던 것 보다 더 의미 있었고 앞으로 해야 할 것들을 명확하게 정해주시는 우리의 투자에 진심인 여자, 자모님의 신투기 1주차 강의를 수강하고 느낀점과 적용할 점을 남기고자 후기를 작성합니다.
첫 번째 순서로 경기도(신도시)투자에 대한 이해도를 높이고, 내 방향성을 정하는 방법에 관한 내용들을 알려주셨습니다.
좋은 것들은 다 날아가는 것 같은 현재 시장 속에서, 흔들리지 않도록 과거에는 어떠했는지 살펴보았고, 중층 실거래가가 저층 호가로 올라온 현재는 선호도의 차이로 거래가 되는 단지와 되지 않는 단지의 희비가 엇갈리며 선호도가 있는 단지들 위주로 거래가 되고 있는 상황입니다.
느낀점 1) 지난 과거에 데드캣바운스 처럼 상승한 후 다시 떨어지기는 했지만, 다시 떨어질테니 마냥 기다리자라는 태도로 대응해서는 절대 안된다. 시장의 모습에 맞게 원칙을 지키며 투자하는 것. 그것이 곧 내 투자의 안전마진이다.
적용할점 2) 내가 보던 단지가 많이 올랐다면 보내줘라, 아쉬움을 뒤로하고 내 원칙에 부합하는 다른 단지를 찾아보면 된다! 그리고 중요한 것은 같은 가격대에서 지역 내 더 선호도 있는 단지가 무엇인지 봐야하고, 아직 오르지 않은 단지들 중에 더 좋은 것을 선택하려고 노력하자. 그러기 위해서는 알고 있는 투자처를 늘려야 한다. 반드시!!
느낀점 2) 같은 경기도라도 지역이 어디인지, 해당 단지가 어디인지에 따라 투자의 성격이 달라진다. 내가 투자하려는 곳이 어느정도 입지에 해당하며 그에 따라 투자 방향을 어떻게 설정해야 할지 명확히 설정해야 한다. 흔들리지 않도록.
적용할점 2) 서울,경기,인천 각 도시별로, 그리고 세부지역별로 목표 보유기간과 매도 기준을 명확하게 설정하고 투자를 진행해야 한다. 단, 살고 싶고 가지고 싶은 아파트에 해당한다면, 예외에 해당될 수도 있다는 사실을 기억!(투자에는 100%가 없다.)
추가Tip) 서울, 경기에서 전고점이 0억 정도 된다면, 장기보유하는 가치성장 투자가 가능하다!(투자금이 더 들더라도 가치성장 투자로 접근 가능)
느낀점 3) 같은 지역 내라고 하더라도, 단지 선호도에 따라 수익의 크기가 달라짐은 분명하다. 경기도라고 하더라도 서울과 비슷하거나 서울보다 더 큰 수익을 얻을 수 있으며, 입지가 떨어지는 수도권 내 지역은 인근 상황(공급 등)에 따라 회복하며 상승하는 모습의 기간이 다를 수 있다.
적용할점 3) 경기도라고, 무조건 서울투자보다 못한 것은 아니다. 중요한 것은 가치보다 싸게 사서 기다리는 것이다. 그리고 기다리기 위해선 가치와 가격에 대한 확신이 있어야 하고, 반드시 기다릴 수 있을 만큼의 투자금을 넣어야 한다.
추가Tip) 실제 투자하기 위해서 필요한 것은 1) 어디가 더 오를까?가 아닌 어디가 지금 더 싸지?, 투자기준에 맞는 투자처는 어디지?라고 생각하는 관점과 2) 내가 가진 투자금으로 투자 할 수 있는 단지 중 싸면서 가치가 있는 단지는 어디인지 아는 것이다.
신도시(경기도) 투자에 대한 이해와 나에게 맞는 투자 방향을 설정하는 시간을 가진 뒤, 신도시(경기도) 지역을 이해하는 시간이 이어졌습니다.
느낀점 4) 사람들은 쾌적한 환경, 편리한 인프라, 계획적 토지사용(초품아) 등의 이유로 신도시 거주를 선호하며, 연식이 낡아져도 좋은 환경과 교통을 가지고 있는 신도시가 결국 가치를 인정받게 된다.(분당vs일산)
적용할점 4) 연식이 낡아졌을 때를 상상하며 신도시 내 상대적으로 더 좋은 위치에 투자해야 함과, 신도시 내 직장과 교통은 입지독점성을, 학군과 환경이 거주선호도를 나타낸다는 관점으로 객관적인 판단을 해보자.
느낀점 5) 같은 신도시(경기도)라도, 가치에 따라 철저히 분류할 필요가 있다. 그 기준은 직장, 교통, 환경, 학군이며 각각의 요소를 포함하는지 여부에 따라 우선순위를 설정해야 하고, 그에 따른 매도 전략도 달리 세워야 한다.
적용할점 5) 내가 투자하려는 지역이 가치분석 상 어느정도에 해당하며, 4가지 요소 중 해당되는 요소는 무엇인지 철저히 사전검토 해봐야 한다. 그에 따라 가치성장투자에 해당하는지, 돈을버는 지방투자 범위에 해당시켜야 하는지 명확하게 인지하고 투자를 진행하자!
다음으로, 경기도와 서울을 비교하며 가치와 가격을 판단해보는 프로세스를 직접 보여주며 알려주셨습니다.
느낀점 6) 전고점이 비슷한 서울, 경기도 단지들을 나열해보고 비교해보면 같은 투자금이면 어디에 투자 할 수 있는지, 가격과 가치 기준에서 판단해보면 어디가 비싸고 어디가 싼 상태인지 직관적으로 알 수 있다. 그로인해 결론을 내려볼 수 있다. '여기는 비싸니까 이 투자금이면 차라리 저기에 투자하는게 더 나은 투자다.'
적용할점 6) 입지 좋은 신축 > 입지 좋은 구축 > 입지 덜 좋은 신축 순으로 투자 우선순위를 정하고, 같은 구축일 경우 서울과 경기도를 비교해서 땅의 가치와 단지 선호도가 우선인 단지를 투자 우선순위에 두자. 그리고 경기도 신축과 서울 구축을 비교할 때에는 경기도 신축의 비교 범위를 OO지역 이상으로 두고 투자에 참고하자.
느낀점 7) 재건축 선도지구 열풍과 관련하여, 투자와 무관한 것이 아니다. 현장에서 호가로 불려지고 실거래로 받아들여지는 가격이 변동하는 이유를 알아야 하고, 그에 따른 투자 전 가격판단을 명확하게 해야 한다. 재건축이 될 것 같은지 안 될 것 같은지 이분법적인 접근보다, 될 수도 있고 안 될 수도 있다는 관점으로 본질적인 가격과 가치 판단이 선행되어야 유행처럼 번지는 상황에 흔들리지 않을 수 있다.
적용할점 7) 선도지구 지정 및 관련호재 여부가 투자의 기준이 되어서는 안 된다. 상황에 관심을 두지 말고 더더욱 가치와 가격에 집중해서 진행되지 않더라도 이 단지가 충분히 가치가 있는지, 지금 가격이 충분히 싼 상태인지 확신을 가질 수 있도록 객관적으로 판단해야 한다.
느낀점 8) 외곽 신도시 또는 신생 신도시일 수록, 생활권 인프라가 형성되어 있는 곳이냐 아니냐가 가격 형성에 많은 영향을 미친다(입주장에서 마피냐 플피냐의 차이까지 발생) 교통 계획이 있다면 이 차이를 메울 수 있겠지만, 신도시는 상권+초등학교 등이 갖춰진 곳이 가격이 높게 형성되는 만큼, 투자에 우선순위를 둬야한다.(이왕이면 돈이 조금 더 들더라도 인프라가 형성된 곳에 투자하는게 더 많은 수익이라는 결과가 될 가능성 높음)
적용할점 8) 신도시 입주장은 주변 지역 전세가까지 끌어 내리는 영향을 끼침. 신도시 중 교통과 인프라를 더 갖추고 있는 신도시를 우선으로 해서 검토하되, 중요한 것은 내가 투자한 단지가 객관적으로 몇등인지 알고, 내 전세를 맞추고 기다리는 것임을 잊지 말자.
마지막으로, 시장에 흔들리지 않는 투자자가 되기 위한 방법에 대한 것과, 단계별 성장을 위해 해야 할 것들에 대해 알려 주셨습니다.
느낀점 9) 시장에 흔들리지 않으려면 망하지 않을 수 있는 최소한의 '실력'이 있어야 하고, 매수는 시작에 불과하다. 내 물건을 지키고, 전세가 빠지고 매매가 오른 상황에서 팔고 싶은 욕망을 다스려야 하며, 전세가가 올라서 투자금이 회수되고 현금흐름이 발생하는 '그 때'까지 기다릴 줄 알아야 한다.
적용할점 9) 시스템 투자에서 전세가 상승분을 통해 투자금이 회수되는 때까지 기다리는건 숙명이다. '그 때'를 알고, '그 때'까지 기다릴 줄 아는 흔들리지 않는 투자자가 되어야 한다!
느낀점 10) 결국 투자를 잘 할 수 있는 방법은 가족, 회사, 투자라는 저마다의 줄다리기에서 신경써야 할 우선순위를 바꿔가면서 '건강하고 즐거운 마음'을 유지하는 것. '오늘은 안 됬지만 내일 다시 해보자.'라는 건강한 마음으로 이전과 다른 노력을 해야 이전과 다른 결과를 얻을 수 있다.
적용할점 10) 내 줄다리기에서 지금 팽팽한 곳은 어디인지 살피고, 우선순위를 그때그때마다 변경, 신경 써야 할 곳을 우선적으로 살피며 나아가자. 투자든 인생이든 모두 '마음먹기 나름이다.'라는 것을 잊지 마라.
"꿈이 있다면 세상으로부터 그것을 지켜내야 한다.
원하는게 있다면 주저하지 마라. 세상 사람들이 주저할 때, 한 발짝 더 내딛어라. 행동해서 얻어라. 네가 정말 원한다면."
댓글
동구님님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
