본것
- 아직 앞마당이 아닌 A지역은 4호선 라인과 ㄳ대로, 외곽순환도로 라는 도로를 경계로 계획도시가 형성되어있으며 4호선 라인 남쪽에 학원가가 형성되어있고 명문중학교가 많아 북쪽보다 더 선호되고 있다.
- A지역에는 ㄳ대로 서쪽으로 신축들이 들어서면서 생활권을 확장해가고 있고 월판선, 인동선 교통호재로 4호선 중심의 입지우선순위가 변해갈 수 있다.
- A지역은 주변에 공급이 많아서 공급의 영향을 받는 단지를 잘 살펴야 하며 4호선에서 약간 거리가 있고 최선호 마을이 아닌 곳에 특히 아직 소형평형이 아직 절대저평가 금액을 보이는 단지들에 투자기회가 있는지 잘 살펴봐야 한다.
- A지역 20평대는 복도식이 일반적으로 계단식이 희소하다.
- A지역 옆에는 GTX-C가 들어서는 ㅇ역이 있으며 그로 인해 삼성역 업무지구를 환승없이 이동가능하다는 게 교통 호재이다.
- A지역의 상권은 4호선 라인을 중심으로 형성되어있고, 가장 왼쪽부터 오른쪽으로 갈수록 유흥관련 비선호시설들이 많아진다.
- 앞마당인 B지역은 판교, 강남직장 영향권안에 있는데 향후 용인플랫폼시티, 반도체 클러스터 등 자체 직장이 많이 늘어나서 자족 도시가 될 수 있다.
- 또한 B지역에는 GTX-A노선이 최근 개통되었으며 향후 2029년까지 삼성 업무지구까지 연결되어 강남 접근성이 더욱 좋아진다. 이는 현재 최선호 생활권의 신분당선 처럼 역할을 할 수 있어서 잘 지켜봐야한다
- B지역에는 대부분 학교가 85% 학업성취도 이상으로 공부를 잘하지만 분당, 광교 사이에 있어서 가성비 거주지역으로 선택되고 있다.
- ㅍ역 근처로 학원가, 상권이 가장 많이 형성되어있고 주변으로 수지에 90년대 초중반에 1지구가 가장 먼저 개발된 후 그 왼쪽에 2지구가 형성되었다.
- B지역은 전반적으로 난개발되어 도시가 반듯하진 않고 특히 ㅈ생활권은 200-300세대 소형단지들이 모여 아파트 밀집지역을 이룬 모습이다.
- B지역에는 용인플랫폼시티가, A지역에는 과천지식정보타운이 일자리 측면에서 기회요인으로 향후 양질의 일자리의 배후 거주수요를 흡수할 수 있다.
- B지역 주변에 공급이 많은 지역이 있지만 B지역에 영향을 줄 위치가 아니기에 크게 영향을 받고 있지는 않고 아래 ㅅ지역 재개발이 그동안 오히려 영향 줬었는데 이제 거의 마무리되었다. B지역 자체에는 공급이 적어서 리스크는 적다.
- B지역 인접 상급지 재건축 진행 시 이주수요로 전세가 상승이 예상된다.
깨달은 것
- A지역은 월판선, GTX-C 등으로 업무지구로 통하는 교통이 획기적으로 개선되고 있고 교통호재가 있는 지역이 상대적으로 아직 저평가 되어있어서 좋은 투자기회가 될 수 있겠다
- A지역에서 원래 선호도가 조금 덜 했던 지역 바깥으로 새로운 생활권이 생겨나면서 선호도가 낮았던 단지 주변 환경이 개선되어 더 좋아질 수 있겠다.
- A지역 인접 상급지에 엄청난 일자리 규모가 들어오는 호재가 있어서 학군, 환경, 교통 갖춘 A지역의 거주 수요가 더 커질 수 있겠다.
- A지역의 투자 범위 들어오는 단지들을 서울 4-5급지 비슷 가격대 구축 단지들과 비교평가를 통해 전고점, 하락율, 호재 등으로 우선순위를 잘 정해봐야겠다.
- B지역은 앞마당이라 알고 있는 지역이었는데 최선호 생활권 구축이 아직 가격이 가치 대비 싸다는 걸 알게 되었다.
- GTX-A가 생기더라도 신분당선의 획기적인 강남 접근성을 압도하기보다 함께 갈 것으로 생각된다.
- 신분당선이 신사역까지 연장되면서 3호선, 9호선 환승이 가능해진 점과 향후 용산까지 연장될 시 강북 접근성이 좋아지기에 B지역은 서울 더 많은 직장의 배후수요지가 될 수 있고 용인 자체의 일자리도 늘어나서 거주수요가 A지역처럼 동일하게 많이 늘어날 것 같다.
적용할 점
- 지금 앞마당으로 만들 C지역과 A, B지역의 입지를 같이 비교해봐야겠다.
- C지역 단지들의 가격대와 B지역 단지 가격대를 비교하면서 저평가를 판단해봐야겠다.
- 투자로 지켜볼 단지들을 추가로 추려서 시세트래킹을 하며 수도권의 시세흐름을 꾸준히 익히고 기회가 올 때를 위해 종잣돈을 열심히 모아 기회를 잘 잡을 수 있게 언제든 준비되어있는 사람이 되어야겠다.
