⚓주🛟[지투21기 3복더위도 2겨내는 제주바다로 피서가조 영이영]

날이 정말 뜨거웠던 지난주 토요일!

드디어 제주바다 멘토님을 만나게 되었습니다.

목요일 사임을 간신히 제출하고...

남은 하루동안 어떤 질문을 해야할지 정말 고민이 많았습니다.

(첫 멘토링데이다보니 막막했는데 친절왕 킴도조장님께서 보내주신 글이 도움이 되었습니다.🥰)

그래도 이런 소중한 기회를 놓칠 수 없기에...! 평소 궁금증들을 모아 여러 가지 질문들을 준비해갔습니다.

오전시간) 조원분들의 임보 발표와 피드백

동료분들의 소중한 임보를 공유해주신 시간!!!

저보다 앞서가고 계신 분들의 임보를 보고 피드백을 듣다보니,

제가 가야할 방향성이 보이고 구체적인 BM들을 생각할 수 있었습니다.

이날 배운 수십개의 BM들만 제대로 적용한다면 몇 단계나 성장한 임보를 쓸 수 있을 것 같습니다.😊

<동료분들의 BM POINT>

킴도킴도님

1. 해당 지역만 보지 않고, 중소도시별 비교 GOOD!

2. 시세분석부분 정리 GOOD!

긍정몬님

1. 데이터에서 끝내지 않고 투자와 연결하는 고민 GOOD!

2. 분임 전 지역을 사전분석하고 가는 것 GOOD!

지당하님

1. 임보에 필요한 내용들이 잘 들어가 있음! 구조 GOOD!

2. 구조를 잘 잡고 살을 붙여나가보기(처음부터 완벽할 필요는 없음)

<바다님의 INSIGNT>

지역

1. 수요가 있어서 인구가 늘고 있는 도시는 매매/전세 등 소진이 더 빠를 것

2. 지방의 유흥상권은 나쁘다고만 볼 순 없음(어짜피 다 섞여있음)

  *상권의 특징정도로 생각하기!

3. 지역주민들의 의견은 사실만 받아들이기!(개인 의견은 내가 ‘가치판단’한 것을 근거로 생각해보기)

공급

1. 공급 총량은 영향력이 큰 도시만!(영향력이 작은 곳까지 보면 핵심이 흐려진다)

  *순서: 총량 → 위치 확인 → 걸러내기

  *헷갈리는 건 과거 그정도의 위치에 공급이 들어왔을 때의 영향 확인(단지로!)

2. 기회를 줄 수 있는 공급 체크! 입주가 몰려있다고 포기하지 말고, 기회 포착하기 위해 더 트래킹하기!

  *전세가 소진되면서&매매 눌려있는 2-3주간의 기회 포착 중요

3. 신축 단지들은 비과세기간 고려해서 기회 포착하기

  *다만, 추격매수는 금지, 가격이 올랐다면 다시 기회가 올 수 있으므로 기다려보기

4. 공급이 많았던 시즌에 아파트 가격이 내려갔는지 확인하려면 각각의 특징을 대변하는 단지들 뽑아보기

   (ex. 준구축 1개, 신축 1개/입지 좋은 것, 안 좋은 것 등)

5. 3년 후의 공급을 볼 땐, 택지의 진행상황&분양예정&기사 등 찾아서

    대략 어느 정도 규모로 들어올 수 있겠다 감을 잡을 순 있음

  *그래도 갑자기 생기는 공급은 대응의 영역!(모든 리스크를 헷지하긴 어렵다)

6. 평형별로 입주를 나눠서 볼 필요는 없음

  *어떤 평형이든 공급이 많으면 다른 평형에도 영향 미칠 것

선호도

1. 생활권별로 중요하게 여겨지는 요소 정리해보기(ex. 여긴 뭐가 중요하네!)

  *가장 중요한 건 생활권 내에서 단지별로 비교하는 것

2. 인구수에서 한정되는 게 아닌, 사람들이 집중되는 곳 이해하기

3. 구별로 나눠서 생각하지 말고 사람들이 좋아하는 단지인지 뜯어보기

4. 기본적으로 지방은 20평대가 많지 않지만, 결국 중요한 것은 사람들이 좋아하는지&수요가 있는지

5. 비교평가 프로세스는?

  *리스크(공급)는 뒷부분의 얘기

  *1번은 입지 및 생활권 가치 판단 → 단지에 대한 선호도 → 리스크(공급) 고려

데이터 분석

1. 데이터가 투자에 어떻게 연결되는지 고민하기!

2. 평당가는 뭉쳐있는 데이터이기 때문에 흐름만 파악 가능, 투자를 하려면 개별 데이트 확인 필요

  *단지로 연결&전임과 매임 늘리기

3. 데이터 가공은 궁금증이 해소가 안 될 때 시도해보기

   (그 전에는 효율적인 시간활용도 중요, 있는 데이터 활용도 굳)

4. 교통(ex. 역별 승하차 인원)은 언제 임장하느냐에 따라 느끼는 것이 다르기 때문에 손품 데이터도 중요

  *다만, 의미있는 역이라도 투자와 연결해서 생각하기

   (ex. 역에 가까울수록 가격이 비쌀까? No! 상품성 등 단지선호도가 더 중요)

5. 데이터를 분석할 때, 다른 도시들이나 앞마당과 붙여서 생각해보기

   (ex. 하나의 데이터만 있으면 그래서 어떻다는 건지 알기 어려움)

6. 저소득구간의 비중이 높다면 오히려 아파트의 가격을 끌어내리는 영향

  *오히려, 고소득구간의 비중이 높은데 가격이 싸네? 그럼 저평가되어있는 거 아닐까? 생각 가능

7. 신축택지들에서는 단순히 6학년, 1학년 비중으로 학군을 분석하면 왜곡될 수 있음을 알기

  *너무 집착해서 들여다볼 필요는 없음, 결국 더 중요한 것은 연식과 사람들의 선호도

8. 전세가는 더 빠진 게 더 오르고, 덜 빠진 게 덜 오른다

9. 어떤 단지를 뽑아서 비교해야할지?

  *생활권을 리딩하는 단지!(연식 등 요소로 답을 딱 정하기는 어려움)

오후시간) 1/2/3조로 나뉘어 비교분임+질문타임

중간에 다른 일정을 다녀오느라, 3조 비교분임 때 합류했습니다.

왔다갔다한 보람이 있는 가치있는 시간이었습니다.🤩

중요 질의&답변

1. 유흥상권 말고 다른 비선호상권은 어떻게 해석해야할지?

  → 유흥상권이나 비선호상권이 중요하다기보다는, ‘분위기가 바뀌는 지점’이 중요

  → 단지임장을 할 때 한쪽 방면에서만 보지 말고, 다양한 루트로 바라보기

1-2. 별로인 분위기에 신축 아파트가 들어오면 선호도가 어느 정도일까요?

  → 어짜피 새로운 아파트가 들어오면 사람들도 바뀌게 되어 있음!

2. 길치 해결 방법

  → 사실 길을 잘 찾는 방법은 없음

  → 다만, 경험이 쌓이면서 임장 가기 전 지역분석을 하다보면 손품으로도 여긴 어떻겠구나~감이 올 것

       그정도 수준까지 올라온다면 그래도 지역에 대한 이미지가 그려지기 때문에

       임장에서도 좀 더 분위기를 느끼고 잘 기억할 수 있을 것

3. 생활권별로 단지분석 한 페이지에 해도 되는지?

  → 해도 되는데 우선순위만 나열하는 수준이 아니라, '가치'를 판단하는 내용이 들어가야 함

      (현장에서 느낀 점들도 포함)

  → 결국 중요한 것은 가치!

그 외 개인적인 질문을 통해 제가 고민하고 있던 부분을 해결할 수 있었습니다.💜

바다 멘토님과 함께한 하루는 제 기대를 뛰어넘어 훨씬 소중한 시간이 되었습니다.

멘토님이 말씀해주신 것들을 하나하나 적용해보며 하루하루 발전하는 투자자가 되겠습니다!🙌